中報觀察 | 招商蛇口轉型進行時 銷售額恢復同比正增長

觀點網 8月28日，招商蛇口發布2026年半年度報告，上半年實現營業收入547.84億元，同比增長6.41%；歸母淨利潤5.28億元。同期經營活動現金流量淨額241.35億元，同比增逾1300%，歸因于銷售回款強勁增加以及購地、基建支出的縮減。

銷售端同步釋放企穩信号，全口徑簽約銷售金額962.45億元，同比增長8.27%，為連續兩年負增長後首次恢復正增長。

戰略聚焦

當期結轉房地産項目毛利率下降與行業結轉周期一致——前兩年獲取的高地價地塊陸續進入結算，價格與去化壓力壓縮了結算利潤空間；投資收益同比減少則反映出處置收益與聯營合營企業貢獻弱于上年同期。

在銷售端，招商蛇口上半年實現全口徑簽約銷售金額962.45億元，同比增長8.27%；簽約銷售面積305.18萬平方米，同比減少8.90%。

金額回升、面積下降，意味着成交結構向高能級城市、高單價項目集中。

數據來源：公司2026年半年度報告及各期公告

從具體項目來看，4月19日，位于深圳前海桂灣的招商·海晏府正式開盤，備案均價約14.2萬元/平方米，打破了前海的新房價格紀錄。共推出151套住宅，主力戶型建面約139平方米、176平方米及194平方米，套均總價約2361萬元。項目銷售海報顯示，招商海晏府首開去化9成。

4月26日，招商蛇口深圳觀潮222套房源首開入市，備案均價15.09萬元/平方米，折後均價14.2萬/平方米。當天官方數據顯示，項目實現銷售210套房源，整體去化率高達95%，銷售額突破60億元。

5月21日，深圳觀潮二次推盤，加推1棟8單元40套建面約198-257平方米四房戶型産品，官方宣傳海報上凸顯出一個大大的“罄”。

城市能級優勢在銷售結構中得到印證，招商蛇口銷售進入TOP5的城市合計15個，其中4個城市（西安、長沙、南通、溫州）排名第一；TOP2-3的城市有上海、深圳、成都、南京、佛山、鄭州、徐州。

在投資端，招商蛇口曾在3月業績會上表示，2026年總體上會保持在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選的投資原則，确保資源的有效投放，新拿地項目會更聚焦于周轉速度和收益的兌現，既要滿足“三道紅線”，還要平衡好規模和利潤。

今年上半年，該公司延續"以銷定投"的審慎姿态，累計獲取9宗地塊，總計容建面約58萬平方米，總地價約184億元，權益地價155億元；其中“核心10城”投資占比接近100%，上海、北京兩地投資占全部投資額的37%。

數據來源：公司2026年半年度報告及各期公告

對比近三年同期，招商蛇口2024年上半年獲取7宗，總地價146.14億元，核心10城占比86%；2025年上半年獲取16宗，總地價約353億元。

公司本期拿地規模收縮，投資進一步向核心城市收斂。與之配套的是産品體系標準化：玺、序、攬閱、天青、林嶼五大核心産品線覆蓋25城，以産品線的收斂對沖開發周期波動。

代建業務方面，2026年上半年，招商建管錨定高質量發展目標，加大業務拓展力度，新增項目28個，新增簽約面積596萬平方米，新增合同收入接近4億元。

招商建管歷年累計承接代建項目超640個、規模突破4000萬平方米，形成了覆蓋會展中心、産業商辦、住宅公寓、醫療康養、文體中心、學校教育、市政公園、道路橋梁、水工等多種業态的綜合代建能力。

上半年，招商蛇口實現經營活動現金流量淨額241.35億元，期末貨币資金余額984.49億元，均達到歷史高位。

報告期末，公司剔除預收賬款的資産負債率62.98%、淨負債率64.93%、現金短債比1.10，“三道紅線”保持綠檔並持續向好。

轉型戰場

今年，招商蛇口提出從傳統的開發商真正轉變為“開發商+運營商+服務商”，並成為中國領先的地産園區綜合開發運營服務商。

資産運營業務一直以來都被招商蛇口視為轉型主戰場之一。

2026年上半年，招商蛇口管理範圍内全口徑持有物業收入39.1億元，同比上漲7.0%。報告期内新入市8個項目，總建面39萬平方米，其中包含5個位于上海、深圳、杭州等核心城市長租公寓、1個甯波特色商業街區項目。

在2025年度業績會上，招商蛇口曾表示，“十五五”期間公司将繼續加強REITs平台協同發展，並對現有REITs平台開展擴募工作，擴大平台資産規模與市場影響力。同時還透露年内會積極推進第4只商業類REIT發行。

據了解，招商蛇口第4只商業類REIT已經在路上。

5月19日晚，該公司公告表示，拟以全資子公司招商理财、控股子公司招商積余作為原始權益人，開展商業不動産REITs申報發行工作，底層資産分别是深圳太子廣場項目和昆山招商花園城項目。

若此次商業不動産REITs成功發行，招商蛇口将補齊公募REITs品類空白，形成三大主流持有業态“産業園+租賃住房+商業不動産”REITs矩陣。

同時公司旗下其他優質商業闆塊項目也有望納入REITs擴募儲備資産池，持續釋放存量資産價值。

報告期内，博時蛇口産園REIT第二次新購入基礎設施項目，以深圳市光明區招商局光明科技園B地塊及深圳市南山區前海易保園區的W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募；招商蛇口租賃住房REIT亦啟動了首次擴募籌備工作。

招商蛇口方面表示，常态化的REITs發行及擴募，将進一步促進公司持有物業“開發-運營-資本化-再投資”的良性循環體系，夯實“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式，依托産融協同提升資産周轉效率，落實輕重結合發展戰略，增強公司可持續經營能力，打造公司業務增長新曲線。

拆解該業務來看，截至報告期末，招商蛇口旗下集中商業在營項目55個，營運面積約347萬平方米，在建項目面積約176萬平方米，期内貢獻收入10.2億元；産業園布局16城，營運面積307萬平方米，收入6.1億元。

公寓布局21城，已開業面積206萬平方米，開業房源4.9萬間，上半年新增拓展房源逾2800間，收入8.0億元；寫字樓業務運營收入6.1億元，在營面積約135萬平方米，一線城市面積占比七成；酒店業務實現運營收入為5.3億元。

數據來源：招商蛇口2026年半年度報告

物業闆塊則延續增勢，旗下招商積余上半年營業收入97.71億元，歸母淨利潤4.98億元，分别同比增長6.64%及0.15%。報告期内第三方拓展優勢突出，新簽年度合同額20.31億元，同比增長28%。

關于下半年的工作計劃，招商蛇口方面表示将進一步紮實推進經營提質，改革提效，資産減重，債務減負。

在穩固開發業務基本盤的前提下，招商蛇口将持續強化現金流管理，精耕細作投資策略，加速業務轉型升級，以高品質産品與服務滿足市場需求，推動從傳統房地産開發企業向“開發商+運營商+服務商”三位一體的新發展模式邁進。

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