KKR折價50%甩賣中國9個項目 北京方隅公寓18.7億買入對折出售

觀點網訊：8月27日，市場消息稱，總部位于紐約的私募基金KKR正尋求以大幅折價出售其在中國的9處商業房地産資産，預計售價可能僅為當初收購價的50%左右。

此次拟出售的9個項目覆蓋北京、上海等多個城市，其中最受關注的是兩筆標志性資産。第一筆位于北京大興區的方隅公寓，該項目是區域唯一的雙鐵TOD綜合體，擁有約3000套房間，月租金從2000多元到4000多元不等。2022年初，KKR以約18.7億元從中駿集團手中收購該項目，並由中駿方隅繼續負責運營管理。

第二筆是上海外灘豫園桔子水晶酒店，屬于“上海外灘NEO”城市更新項目的酒店業态。該項目前身為2009年建成的福都商廈，2019年KKR與翰同資本合作收購後，将其改造為1.7萬平方米的混合用途綜合體，目前市場報價整棟約9億元。

總部位于波士頓的AEW也在同步出售資産，包括位于北京的泓晟國際中心和京印國際中心，以及位于陸家嘴的上海浦發大廈。據知情人士透露，由于内地房地産市場長期低迷，這兩家機構預期物業售價将較買入價大跌40%至50%，所得金額可能僅夠償還銀行貸款。

KKR的撤退並非孤例，而是整個外資PE圈集體“認虧”的縮影。PitchBook與Dealogic數據顯示，2024至2025年，黑石、KKR、貝萊德、CVC等十大全球頂級收購基金，連續兩年無完整中國項目退出記錄。中國地産基金普遍存在40%至50%的折價率，遠超歐洲市場14%的平均水平。

貝萊德也面臨不小的壓力。據《南華早報》報道，貝萊德旗下一只基金決議不償還超過1年展期的7.8億美元貸款，其位于上海陸家嘴的濱江廣場2棟辦公大樓被轉交給渣打銀行抵債。此前貝萊德曾試圖以七折出售該物業，但未能找到買家。

外資集體撤退的背後是三重壓力的疊加。第一重是市場本身的持續低迷，中國商業地産尚未走出調整周期，租金下行、空置率高企、估值持續縮水。第二重是退出通道的全面堵塞，過去“折價買入、溢價賣出”的邏輯在國内已完全失效。第三重是全球資本配置的重新調整，在利率高企、地緣政治不确定性增加的背景下，國際投資者正在重新審視其在中國市場的資産組合。

以凱德為例，今年7月，其在中國專職特殊機會投資小組全員裁撤，特殊團隊負責人Gabriel Fong已于今年1月離職，CCOP基金新增收購全面暫停。7月22日，凱德投資（中國）首席執行官潘子翔回應稱，該團隊設立在新加坡總部投資團隊下，個别負責特殊機會項目的員工離職，其他成員歸屬到了新加坡總部大的投資團隊。

凱德調整的重要原因之一是“低價抄底，上行抛售”的模式在中國已經跑不通。目前國内商業、寫字樓資産自2023年以來估值不斷下行，使得2025年凱德在華不動産整體計提5.45億新元減值損失。以2023年收購的北京蘇甯生活廣場為例，該項目改造後出租率提升、現金流改善，但整體資産估值卻沒有同步上漲，原本計劃3—5年向保險、境外資管機構整體股權轉讓退出的路徑遇阻，投資回報周期從預期3年拉長至8—10年。

此外，CCOP特殊機會基金募資與投放不及預期，該基金80%資金來自境外機構，設立時市場預期國内房企風險資産供應重組，但凱德僅能參與法拍股權類完整物業，可投標的供給遠低于2023年募資時預判，團隊成立兩年多僅落地兩筆核心大額收購。凱德規劃至2028年将中國資産占總管理規模比例從27%下調至10%—20%。

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