中報觀察 | 保利發展守位：被緊追的領跑者

觀點網 市場分化加劇下，房企更要強化自身優勢。

2026年上半年，我國房地産市場仍處于築底階段，新房量價繼續調整，市場結構性分化加劇，高能級城市改善需求具備韌性，而大量三四線城市面臨持續去化壓力。

在此背景之下，8月26日晚，保利發展披露2026年半年業績公告顯示，上半年營業總收入1028.6億元，同比減少11.98%；淨利潤32.34億元，同比減少55.12%；歸母淨利潤19.59億元，同比減少40.84%。

銷售方面，保利發展于報告期内實現簽約金額1351.06億元，同比減少6.93%；簽約面積631.94萬平方米，同比減少11.44%；在觀點指數發布的銷售報告中，銷售規模仍位居行業首位。

同期，簽約均價同比上漲5.42%至2.14萬元/平方米，權益比達84%，回籠資金1110億元。

當市場進入深度調整期，銷售端的收窄是無可避免的，作為行業的龍頭企業，保利發展又如何在保證規模的前提下向穩發展？

踩住需求

市場回歸理性時，並不是代表沒有需求，而是将需求轉向舒适體驗，即“高性價比”的好房子。

當然，這里所指的性價比並非價格低廉，而是質價匹配。當下購房者更看重地段資源、産品性能、交付确定性以及長期服務的綜合價值，早已摒棄單純低價導向。

這份需求亦高度體現在保利發展的城市銷售分布中。

目前，保利發展銷售高度依賴高能級城市，核心城市銷售貢獻達到95%，連續四年持在90%以上高位；其中一線城市占比42%，二線城市占比44%，兩者合計貢獻86%銷售業績，低能級城市銷售占比被持續壓縮。

項目端，上半年保利發展單盤銷售超30億元的項目共有5個，合計銷售金額210億元，改善項目成為銷售壓艙石，其中廣州玥玺灣、天曜、杭州保利天珺三大項目繼續保持了去年年末以來的強勁順銷表現。

今年上半年，保利發展新入市項目中，亦有不少表現亮點的樓盤。

例如3月上旬首開的保利天奕，該項目位于杭州改善購買力最強的闆塊之一的未來科技城，首開推出127套房源，去化115套，去化率約91%。據當地媒體報道，該項目在一季度憑借362套成交總套數成功拿下杭州當季套數銷冠，整體成交均價約3.56萬元/平方米。

再者就是5月10日開盤的廣州海珠區保利海韻項目，共推出300余套房源，當日去化率96%，認購金額18億元，成交均價約5.97萬元/平方米，接近日光。

據悉，該項目六成客戶是來自海珠西本地的置換客，項目在開盤前認籌量已突破700組，籌貨比超過2:1。截至目前，累計網簽超440套，成交金額超27億元，成交均價約5.84萬元/平方米。

該項目之所以備受追捧，核心在于稀缺性，踩中了本地置換客的需求。項目屬于低密大盤，總建面約40萬平方米、容積率3.4，而海珠西闆塊近5年幾乎都是“2-3棟蚊型盤”，上一個同量級大盤是光大花園五期錦榕灣，距今已近10年。

正是依托這些項目的市場表現，今年上半年保利發展繼續保持銷售龍頭地位。據觀點指數研究院數據，2026年1-6月保利發展以全口徑銷售金額1351億元位居首位。

但值得警惕的是，保利發展與第二名中海的差距正逐漸拉近。

上半年，兩者全口徑銷售金額僅相差31億元；去年同期，保利發展與當時位居第二名的綠城相差231億元，與第三名中海相差約255.62億元。

來到7月，中海咬追得越來越緊，更是拉近至個位數。統計數據顯示，2026年1-7月保利發展全口徑銷售金額1500.29億元，而中海是1494.7億元，僅相差5.59億元。

精準拓展

如果說銷售端更多是行業環境使然，那麼拓儲端則明顯是主動為之。

對比2025年上半年，保利發展今年同期拿地投資力度是明顯收縮，新增拓展21個項目，總金額384億元，計容面積166萬平方米；2025同期新增拓展26個項目，總地價509億元，計容建面228萬平方米。

從指標上看，保利發展今年上半年拿地總地價同比減少了24.56%，拓展計容面積同比減少27.19%，拿地項目數量亦減少5個，拿地銷售比從35%回落至28.42%。

雖然整體投資規模下降，但保利發展還是将資源進一步投向最核心城市。2025年上半年一二線城市拓展地價占比95.2%，2026年上半年一二線拓展地價占比超過94%，北上廣深杭五大城市拓展金額占比從2025年的78%進一步提升至82%。

同時，2026年拿地權益比從87%提升至98%，減少合作方股權占比，追求更高項目控制權與收益彈性，也意味着自身承擔的項目資金投入更多。

當前土地市場呈現極強兩極分化，絕大多數三四線及遠郊地塊底價成交甚至流拍，一線核心闆塊稀缺涉宅用地吸引多家央企、國企激烈角逐，土地價格難免被擡高。

例如深圳寶安區海天路北側地塊，是保利發展上半年獲取總價最高的地塊。

2026年6月25日，保利發展經過351輪競價，以105.1億元擊退中海、建發、招商華潤聯合體拿下該宗住宅用地，成交樓面價8.80萬元/平方米，溢價率為99.05%。

若論競争激烈的，還有12家房企同台競争的杭州城東新城運河曜園地塊。3月6日，經過109輪競價，保利發展以32.24億元成交總價、4.50萬元/平方米成交樓面價成功競得該地塊，溢價率約51.08%。

事實上，上述兩宗地塊高溢價的本質，是高端購買力的結構性遷移，傳統實業老錢逐步退讓，AI、互聯網、硬科技賽道造就的科技新貴。

現在深圳、杭州的核心宅地，背後都有科創産業造富潮做底盤。科創企業上市、股權解禁批量制造高淨值人群，這部分增量購買力，直接擡高城市核心改善土地的安全邊際，房企願意為确定性需求激烈競價。

可盡管土地市場競争激烈，但保利發展今年的負債指標亦得到進一步改善。

期末，公司資産負債率71.79%，較年初下降0.45個百分點，實現連續第六年下降；有息負債余額3325億元，較年初減少86億元；貨币資金1338億元，較去年末增加109億元；綜合融資成本2.61%，同比下降28BP，融資成本保持行業較低水平，債務結構持續優化。

現金流方面，上半年公司經營活動現金流量淨額245.52億元，連續第9年保持為正；期末貨币資金余額1338億元，占總資産比例11.48%。

綜合來看，保利發展上半年的經營邏輯主要一個“穩”，銷售上守住規模地盤，投資上總量收縮，重倉高能級城市，但新增地塊的盈利兌現需要1-2年開發結轉周期，短期業績依舊會有所承壓。

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