中報觀察 | 營收微降利潤翻倍 上海臨港換了“引擎”

觀點網 上海臨港正加速兌現的産業投資。

8月26日晚間，上海臨港發布2026年半年度報告。數據顯示，上半年上海臨港實現營業收入26億元，同比下滑6.32%；利潤總額10.21億元，同比增長92.4%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.6億元，同比增長130.83%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.31億元，同比增長54.71%。

報告期内，該公司下屬園區企業營收規模超過5377億元，該公司下屬園區企業固定資産投資總額約48.96億元。

收入端的下滑，是上海臨港主動調整開發建設節奏、壓縮結轉規模的結果；利潤端的爆發，則來自公允價值變動收益與投資收益的大幅增加。

一減一增之間，指向上海臨港的角色切換，即從依賴土地開發的“收租者”，轉向以産業投資分享增值的“合伙人”。

租售減速

上海臨港長期深耕上海重點産業區域，深入布局漕河泾、松江、浦江、南橋、臨港新片區等多個區域，園區覆蓋上海重點産業集群和戰略性新興産業主要承載區域。

從财報數據來看，上海臨港實現營業收入26億元，利潤總額10.21億元，同比增長92.40%，歸屬于上市公司股東的淨利潤5.6億元，同比增長130.83%，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.31億元，同比增長54.71%。

數據來源：公司2026年半年度報告

上半年收入收縮但利潤激增，並且現金流也在同步改善，上海臨港主動調整經營節奏之後，盈利結構發生的實質性變化。

具體來看，上海臨港主營業務為園區開發運營、産業培育服務及配套投資。貢獻主要營收來源的依舊來自園區銷售與租賃。

數據顯示，上半年上海臨港園區綜合開發銷售闆塊實現收入10.27億元，較上年同期微降2.55%；園區綜合開發租賃實現收入13.36億元，較上年同期收縮9.03%。

銷售端的數據在此前财報中早已有伏筆。上海臨港表示，公司統籌調控在建項目推進節奏，根據市場實際需求科學安排産品入市節奏。

據一季度經營數據公告，今年前三個月，上海臨港無新增土地儲備、無新開工面積、無竣工面積，簽約銷售面積約1.05萬平方米，合同金額約6596萬元。上半年在建工程較上年末減少85.19%，項目集中竣工、資本開支收縮。

随着産業園區行業加快由增量開發向存量提質、由載體租售向産業生态運營轉型，不同區域的産業園區在産業定位、載體産品、招商政策和專業服務等方面的競争日趨激烈。

上海臨港于财報中表示，近年來，公司逐步改變“以租售為主”的傳統園區開發模式，加快向産業培育服務及配套投資轉型。

另一方面也意味着，傳統主業的放緩並非被動承壓，而是主動為之。上海臨港與企業的綁定方式正在從“租約”延伸到“服務”與“股權”，報告期内，該公司園區綜合服務闆塊實現收入2.12億元，較上年同期同比8.98%。

不過，利潤上漲卻與傳統主業不挂鈎。上海臨港表示，上半年利潤總額增加主要系公允價值變動收益以及投資收益較上年同期大幅增加。

數據來源：公司2026年半年度報告

數據披露，歸母淨利潤5.60億元中，2.29億元來自非經常性損益，其中最核心的一項是持有及處置金融資産的公允價值變動損益，金額高達2.63億元。

投資接棒

如果說租售業務是上海臨港的“存量”，産業投資就是正在培育的“增量”。

2026年上半年，這條增長曲線開始兌現收益，半年報将利潤總額同比大增的原因直接歸結為“公允價值變動收益以及投資收益較上年同期大幅增加”。

此前，上海臨港明确推進産業培育與配套投資戰略轉型，持續加大園區科創企業股權投資力度。報告期内，該公司旗下園區企業固定資産投資總額達48.96億元，

機制層面，該公司提出“産業引領+投資驅動+科創賦能”體系，以“基金+直投”雙輪驅動模式做實産業投資布局。2026年5月，臨港創新投資發展有限公司正式揭牌，該公司作為創新投資平台，規模50億元。

上海臨港披露，預計到2030年末，臨港投資公司管理規模将超過150億元，其中新增投資超過80億元，投資收益占集團利潤比重将超過三分之一，成為集團利潤增長的“壓艙石”和第二增長曲線。

此外，據财報披露，上海臨港主要控股子公司上海臨港經濟發展集團投資管理有限公司（臨港投資）上半年淨利潤3.88億元，與該公司扣非淨利潤幾乎等量齊觀。該公司圍繞集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業的布局，正從“空間提供者”轉向“産業合伙人”。

這意味着，上海臨港産業投資闆塊已具備獨立造血能力。值得一提的是，上海臨港依托集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業的投資布局，也在上半年有所兌現。

2026年1月，上海臨港通過基金所投的壁仞科技登陸港交所，坐穩“港股GPU第一股”席位；在此之前，臨港集團通過旗下的臨港浦江國際科技城為壁仞科技提供園區基地與産業服務，助推其IPO籌備。

4月，盛合晶微登陸科創闆，首發募資50.28億元，此前上海臨港通過臨港數科創投實現間接布局。7月份，長鑫科技登陸科創闆，刷新科創闆單筆IPO募資最高紀錄，上海臨港與其達成産業園區戰略合作關系，並通過基金參投該公司。

半年之内，多單硬科技IPO接連落地，“基金+直投”模式從叙事變成了利潤表上的數字。

從兌現節奏看，二季度單季歸母淨利潤約4.76億元，較一季度約0.84億元環比大幅擡升，也就是說，投資收益的确認高度集中在第二季度，與被投企業上市的時點高度吻合。

不過，需要注意的是，壁仞科技等已上市項目尚在禁售期，其股價起伏将持續影響後續報告期的利潤表；上半年扣非增速顯著低于歸母增速的結構，也提示利潤高增長的可持續性有待驗證。

在租面積收縮、毛利率下行的主業背景下，“以投補租”能補多久，取決于被投企業的成長曲線。

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