中報觀察 | 鷹君在回暖樓市中加倉

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2026-08-26 22:55

下半年，随着錦上路站二期等合營項目推進、朗賢峰貨值逐步去化，疊加香港樓市回暖趨勢，鷹君的業績彈性有望進一步修復。

觀點網 8月26日晚，鷹君集團有限公司公布截至2026年6月30日止六個月的中期業績。

在全球宏觀不确定性加劇、高利率環境延續的背景下，這份成績單呈現出鮮明的“結構性分化”：核心業務端，酒店一枝獨秀、物業開發斷檔；賬面利潤端，核心溢利下滑、法定溢利卻實現扭虧。

具體來看，上半年集團核心業務收益35.73億港元，較2025年同期的40.01億港元下降10.7%；權益持有人應占核心溢利5.12億港元，同比下降14.3%，每股核心溢利0.68港元。

按法定會計準則計，收益50.13億港元，同比下降7.5%；但權益持有人應占法定溢利錄得3.27億港元，而去年同期為虧損10.57億港元。

這一“扭虧”主要源于投資物業公平值變動由上年同期虧損21.61億港元轉為盈利1.80億港元。

圖1：鷹君集團2026年上半年核心溢利與法定溢利同比對比

股東回報方面，董事會宣派中期股息每股0.37港元，低于去年同期的0.41港元；值得注意的是，集團于今年4月2日以實物分派方式，向股東派發朗廷酒店投資股份合訂單位作特别股息，基準為每持有15股鷹君股份獲派1個單位，分派後鷹君對朗廷的持股由70.26%微降至69.32%。

三大業務闆塊冷熱不一

拆開鷹君集團35.73億港元的核心業務收益，三個分部的冷熱一目了然。

酒店分部是上半年當之無愧的引擎：收益25.71億港元，同比增長7.6%，占總收益比重高達72%；酒店EBITDA錄得4.75億港元，較上年同期的4.09億港元大增16.3%，盈利質量提升快于收入增長。

分區域看，北美是最大市場，收益14.41億港元、增長7.8%，澳洲及新西蘭亦錄得增長；在中國内地，集團持續拓展“毅風”品牌，今年6月青島新店開業、7月下旬長沙分店投入運營，輕資産布局加快。

香港本地酒店的表現同樣可圈可點，受惠訪港旅遊需求回升，旗下朗廷、康得思、逸東三間酒店整體入住率維持91.9%的高位，平均房租上升6.1%至每晚1656港元——“量價齊穩”支撐了酒店闆塊的利潤彈性。

與酒店的強勢上漲形成對照，物業銷售則出現明顯的周期性斷檔。上半年，鷹君集團旗下的物業銷售收益僅3.58億港元，較去年同期的9.06億港元大跌60.5%。主因在于白石角“朗濤”項目可供出售的貨尾有限，而何文田“朗賢峰”項目于期内並未展開銷售。

“朗賢峰”已于2025年上半年完成交付，其後銷售貢獻自然歸零。

分析認為，這一下滑更多反映的是項目開發節奏情況，而非需求端的惡化。

收租平台方面，冠君産業信托受寫字樓市場調整拖累：來自冠君的分派收入2.75億港元，同比下降8.8%；管理費收入1.36億港元，下降4.6%。

盡管中環寫字樓租賃氣氛有所改善，花園道三号及朗豪坊辦公樓仍面臨租金下調壓力。

圖2：鷹君集團2026年上半年核心業務分部收益同比

香港樓市回暖

法定業績的扭虧為盈，是鷹君集團本期中報最大的賬面亮點。

3.27億港元的法定溢利，對應上年同期虧損10.57億港元，一來一回的落差，核心變量在于投資物業公平值——由上年同期大幅虧損21.61億港元轉為今年盈利1.80億港元，折射出香港及海外物業估值企穩的信号。

截至6月30日，集團綜合借貸淨額238.59億港元，較2025年底的214.13億港元增加24.46億港元，主要用于期内購置香港住宅物業及支付合營項目地價；按核心資産負債表計，淨杠杆比率7.0%（2025年底為2.9%），法定口徑淨杠杆比率34.7%，若按酒店市值計算可降至25.5%，其整體仍處行業較低水平。

在香港樓市尚未全面回暖之際，鷹君選擇“逆市加倉”住宅資産。

期内集團參與了兩個住宅合營項目：一是與信和置業合組财團于1月以16.1億港元投得新清水灣道佐敦谷彩興路地皮，為2026年首幅住宅用地；二是4月與信和置業、中海、招商局置地合組财團，透過港鐵招標取得錦上路站第二期發展權，計劃總投資額逾130億港元，預計提供約1,290個住宅單位，該項目已于8月完成補地價登記，金額逾23.74億港元。

兩個項目中，鷹君均僅持有少數權益，以小博大、控制風險。

此外，集團于上半年購入176個位于優質地段的住宅單位作長線投資，押注租賃市場的結構性需求。

這一判斷並非無據，中原地産數據顯示，2026年上半年香港一手私人住宅買賣合約登記1.24萬宗、總值1506.98億港元，金額創31年來半年度新高；中原城市領先指數（CCL）上半年累計上升10.98%，創8年同期最大升幅；住宅租金連漲18個月，上半年升約2.5%。

由此可見，香港樓價、租金、成交的“三升”共振，為鷹君的長線持倉提供了充足信心。