觀點直擊 | 綠城中國以時間換空間：甯錯過也不做錯

觀點網 8月26日，綠城中國控股有限公司發布截至6月30日止六個月的中期業績。

事實上，市場預期早已在半個月前調低，據8月10日盈利預告披露，綠城預計期内股東應占利潤将降至0.5億元至1億元，主因結轉面積及均價同比下降、長庫存去化壓低結轉毛利率並計提資産減值。

最終落地的數字與預告相近，據中期報告披露，期内收入約394.81億元，較上年同期的533.68億元下降約26%；公司擁有人應占利潤約0.82億元，處于預告區間上部，較2025年同期的2.1億元下降約61%。

當日業績會上，管理層以“全年業績指引與年初一致、安全性依然良好”為全年定調，卻也直言利潤面臨壓這份壓力從何而來、又将如何消解。

利潤修復與資産韌性

把時間軸拉長看，行業出清的影響在房企利潤表上層層顯影。

拆分來看，壓力來自三處：其一是結轉縮量，收入端26%的降幅直接壓縮了利潤池；其二是結轉質量，長庫存去化帶來的均價與毛利率下行；其三是減值出清，綠城期内預期信用虧損模式下的減值虧損淨值5.43億元、非金融資産減值虧損淨值11.87億元，疊加投資物業公允價值變動虧損1.78億元，合計約19.08億元，相當于當期收入的近5%。

在當日業績會上，管理層進一步拆解了利潤承壓的機制，2026年結轉收入對應的項目多為2024年獲取，當年土地獲取量有限且集中于下半年，部分項目順延至2027年結轉，結轉面積較上年下降；而長庫存去化存在明顯的以量換價。

管理層表示，越到後面的庫存越難賣，願意用階段性的利潤承壓換取更長遠健康發展。全年毛利率預計較2025年下降1至2個百分。換言之，利潤的低點，部分是被主動選擇的：先讓現金流流動起來，再談利潤修復。

數據來源：綠城中國2026年中期業績報告

與利潤表相比，資産負債表的穩健是這份中報的另一面。

截至2026年6月30日，綠城銀行存款及現金（含受限制存款）約618.65億元，為一年内到期借款余額的2.0倍；短債占比23.2%，處于歷史低位；總借貸加權平均利息成本降至3.2%，較上年同期再降40個基點。

在行業大環境里，這樣的現金厚度與融資成本，意味着綠城仍有能力以時間換空間，期末合同負債高達1196.56億元，近千億已售未結資源，是下半年乃至明年結轉利潤最現實的“蓄水池”。

資金端的底氣亦有股東背書，據業績會現場管理層披露，6月綠城已與中交集團财務公司簽訂金融服務協議，後者多次頂格認購綠城債券央企信用在融資端為綠城築起了一道現實的防火牆。

數據來源：綠城中國2026年中期業績報告

業務端的戰略脈絡同樣清晰。銷售方面，上半年總合同銷售約947億元，據中期報告披露，其位列行業第四，自投項目銷售約602億元、權益銷售額約407億元，均列行業第六；6月單月自投項目銷售均價約3.69萬元/平方米，印證其高端改善定價能力。

業績會上綠城的管理層還給出更多項目銷售細節：8月上旬開盤的上海悅海棠項目，截至7月底累計認購率超過400%；上海長平外灘項目單日銷售額14.85億元、去化率近九成，最高單價突破19.8萬元/平方米；北京朗月和風拿地81天即開盤、去化率達80%。在客戶信心不足的市場中，産品力依舊是綠城最硬的護城河。

拿地方面，綠城上半年新增22宗地、總可售面積約115萬平方米，預計可售貨值約459億元，一二線城市貨值占比94%、“北上杭”貨值占比71%；截至6月末土地儲備項目149個、總建築面積約2289萬平方米。

對于上半年拿地偏少的市場疑問，綠城管理層在業績會現場給出了審慎的解釋，2026年上半年全國主要城市土地供應與成交同比均下降約25%，一線四城加杭州的平均土拍溢價率達24%、高于去年的19%，核心城市競争“存在非理性迹象”。

因此，綠城選擇結合資金狀況動态調整，下半年仍計劃沖刺約1000億元拿地目標，而“做一成一、甯錯過也不做錯”的投資紀律不變。

在綠城看來，“死磕核心城市核心地段”的策略，犧牲了擴張速度，卻換來了存貨質量的确定性，全口徑市占率已從2023年的2.58%逆勢升至2025年的3.00%。

下半年的發展邏輯

在業績會現場，管理層還進一步拆解了綠城當前的貨值結構。

截至6月底，綠城剩余未售貨值約2215億元，其中2021年及以前獲取的老庫存約1060億元，占比首次降至50%以下，這是三年去庫存進程中一個標志性的良性信号。

截至2026年上半年，公司去化2021年及以前庫存97.7億元，完成全年目標的54%，老庫存總量較期初下降7.5個百分點。為加速出清，公司将2021年及以前存量合同、住宅長庫存、車位商鋪尾盤等重難點指標直接與年度獎金強挂鈎，並升級推出銷售計劃，已在40多個重難點項目落地。

值得注意的是，2215億元庫存中約560億元為未開發土地，管理層表示将通過多種手段盤活，把血液流動起來。

以量換價與考核強激勵的背後，是綠城對資金回籠優先于賬面利潤的明确排序，這也解釋了為何在利潤探底之年，公司依然把現金安全墊視為第一要務。

對于2026年下半年的市場，管理層給出了“總量築底、邊際修復、結構分化”的判斷，修復力度沿一線、二線、三四線遞減；随着“金九銀十”推盤放量，成交有望出現階段性回升、年底趨穩，上海公積金調整、以舊換新與購房補貼等政策則被視為對公司在滬新增項目的直接利好。

值得留意的是，這份中報還疊加了管理層更叠的變量。

2026年3月，行政總裁郭佳峰因退休辭任，這位被稱作“老綠城人最後的旗幟”的管理者交棒給耿忠強；7月，中交系老将趙晖出任董事會主席兼行政總裁，實現“兩職合一”，市場解讀為中交集團入主12年後由“控股”走向“全面控盤”。

央企信用背書，正與公司3.2%的融資成本、2.0倍的現金短債比相互印證。

業績會上，綠城管理層也将中交協同概括為三個維度：資金端，中交财務公司頂格認購債券、保障資金安全；戰略端，綠城被定位為中交旗下城市與房地産業務闆塊的主要承載平台；業務端，雙方将在城市更新、代建與施工總承包領域深化合作，並探索海外業務協同路徑。

總體而言，這是一份典型的轉變期的企業中報：銷售守位、現金厚實、融資成本創新低，但利潤表直面陣痛，且陣痛尚未見底。

管理層曾以“行業縮量下行的态勢短期難以逆轉”定調，2026年合約銷售目標1300億元亦較上年下調15%。

業績會給出的解藥是時間與結構，以量換價加速老庫存出清，上半年新拓項目貨值約460億元、平均利潤率接近10%，管理層預計其利潤貢獻将逐步對沖存量拖累；減值能否繼續大幅計提，則取決于市場走勢與競品價格戰等變量。

接下來的關鍵不再是跑得多快，行業回歸理性的今天，“活得好”或許比“跑得快”更值得被驗證，而綠城選擇用“以時間換空間”的姿勢穿越周期。

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