彭志堅：吉寶要成為城市發展生态組織者 | 2026博鰲産業科技大會

本文整理自彭志堅先生在2026博鰲産業科技大會上的演講内容。

彭志堅（吉寶城市發展部(中國)執行副總裁）：大家好，我将從吉寶的角度，與大家分享我們在“一樓一園一片一區”方面的探索。

當一項資産建成以後，如何持續創造價值？如何将資本轉化為場所，再将場所轉化為長期價值？

當前中國市場有一些明顯趨勢：存量底盤仍然龐大，開發投資在回落，資本通道則通過多種途徑持續擴容。過去，城市發展重心更多聚焦于增量開發，價值創造路徑相對清晰，土地開發與銷售增長；但今天，資産越來越多，價值創造的核心邏輯已經發生變化——過去價值更多來自新增供應，未來價值将更多來自存量運營。

運營時代最大的難點是變量太多：出租率在變、能耗在變、客戶需求在變、成本結構也在變。過去運營在很大程度上依賴經驗，而就在近幾年，特别是今年，一個新的變量在實操層面出現了，AI正在把運營這個復雜變量系統，變成一個能夠持續學習、自我優化的系統。

我們經常把AI比作自行車，人依然是踩自行車的角色。在人的驅動下，AI要提升的是資産表現、能耗效率、運營效率和用戶體驗。這些因素最終決定了更高出租率、更強現金流，以及更具韌性、能夠穿越周期的資産價值。所以，運營從來不是單點動作，而是一套系統性的能力體系。從招商運營、租戶運營，到能源管理、數字化能力，再到社區營造，這些能力共同決定了一項資産的長期表現。更重要的是，這套體系的構建並不只适用于某一個城市、某一個市場或某一類資産。

無論是在新加坡、中國、韓國還是澳大利亞，我們都通過這套運營方法論，結合對當地市場的深度洞察，持續提升資産價值。我們關注的從來不只是項目本身，而是如何建立一套可持續、可復制、可盈利的價值創造模式。

先來看兩個海外案例。

這是吉寶在首爾做的一個案例。這不是一個全新的開發項目，而是位于首爾核心商務區一處臨近文化遺産的既有建築。我們沒有拆除重建，而是進行了近三年的系統性更新，拓展了可租賃空間，提升了與周邊古建築和商業街區的融合，並同步推進能源優化。

最終，這棟建築不僅新增可租賃空間，同時實現了30%的能源下降。這意味着可持續收入的增長、運維成本的降低，同時也為周邊地區帶來了更長期的價值。更重要的是，這背後體現的是一種思維方式：城市更新不是單純的工程改造，而是長期運營價值的重塑。對于越來越多進入存量時代的城市來說，這類更新模式将變得更加重要。

當然，並不是所有項目都從建築改造開始。有時候，價值創造甚至從需求開始。

位于澳大利亞的項目，展示的是另一種價值創造路徑。這里的起點並不是建築本身，而是明确的市場需求。我們首先看到的是優質教育資源的需求增長，通過基金平台、運營伙伴與資産改造能力的結合，将一項存量資産轉化為一所現代化國際學校。項目采用輕資産基金模式，並通過長期租約實現穩定現金流和長期收益。

這個案例說明，運營能力的價值並不只體現在樓宇管理上，同樣體現在識别需求、導入運營資源、重塑資産用途，並最終創造長期價值。

當我們讨論運營的時候，有一個有趣的現象：即使擁有相同的租戶組合、相同的建築品質，不同資産的表現仍然會出現顯著差異。變量是什麼？變量是人，或者是我們看待人的方式。因為最成功的資産創造的不只是空間，而是人與人的連接、持續發生的體驗和歸屬感。

換句話說，在啟動資産運營之後，下一步問題就變成了：我們如何創造並維護一個讓人們願意反復造訪的資産？這就是場所塑造的意義。

吉寶在中國的旗艦綜合體PAC，遵循的就是這一點。在PAC，我們沒有把它定義為一棟寫字樓或購物中心，而是更希望它成為一個連接人和人、人和空間、人和商務的城市目的地。

因此，我們一開始關注的，就是這里到底會吸引什麼樣的人，形成什麼樣的氛圍。通過17家上海首店的差異化招商、城市IP運營、多功能商務空間，PAC持續創造人流與活力，為在這里工作的人提供能與生活伙伴分享的場景，也為在附近生活的人提供能與商務伙伴交流工作的氛圍。

所以我們常說，未來的競争不是建築之間的競争，而是體驗之間的競争；不是建造資産，而是運營目的地。

如果說PAC告訴我們，場所塑造能夠激活一棟樓的價值，那麼當尺度進一步放大到一個産業園、一個城市片區，甚至一座新城時，我們會發現，真正決定長期價值的，往往不是最初的規劃，而是未來有沒有能力伴随區域一起成長。因為城市不是靜止的，産業結構會變化，人口需求會變化，技術會變化，可持續發展的要求也會變化。

而一個好的規劃，本質上不是預測未來，而是為未來變化預留空間。以吉寶參與的中新兩國首個政府間合作項目蘇州工業園區為例，30年前最重要的使命是工業化和開放發展，但今天它面對的新課題，已經不再只是産業導入，而是如何向更高水平的可持續發展邁進。

因此，我們看到園區的發展目標正在發生轉變，從制造業聚集平台，逐步邁向全球領先的綠色低碳園區。

2024年底，吉寶與合作伙伴共同參與了中新綠色數碼港項目。這不僅僅是新的産業載體，更是在幫助園區探索未來30年的發展方向。我們建立了覆蓋建築降碳、能源利用、綠色交通、數字智慧和ESG管理等7大維度24項指標的近零碳體系，為下一階段的園區升級提供可復制的示範路徑。

天津生态城則是另一個例子。2008年啟動時，這里還是一片荒灘，如今已經發展成為擁有15萬常住人口、近3萬家市場主體、約2500萬平方米綠色建築面積的可持續城市樣闆。它的發展目標也在持續演變：從最初解決生态修復問題，到後來探索智慧城市建設，再到未來進一步向碳中和、綠色低碳活力等方向延伸。

同樣的邏輯也體現在濟南項目。它不是單純的産業園項目，而要同時承載産業發展、城市生活和國際合作三重目標。因此，項目啟動之初，我們就同步建設展示中心、國際合作平台、公共空間以及運營體系。

所以對我們而言，一個片區真正的活力，並不是等産業成熟以後才出現，而是需要通過運營把人流、内容和體驗提前導入，讓城市先活起來。

這一切的背後是同一個理念：以終為始，在規劃階段就思考未來運營，讓未來運營者參與今天的規劃。因為城市不是為今天而建，而是為未來而規劃。

今天聊了很多運營，但資産運營的最終目的是資産表現。再往後，資産表現帶來穩定現金流，穩定現金流形成長期回報，長期回報形成資本循環，資本循環再形成下一輪增長。資本循環的邏輯沒有變，但市場已經發生了巨大變化。

近幾年，我們走近更本地化的資本，攜手本地化合作伙伴，以更符合本地化需求的運營能力，服務中國城市的發展需求。因為我們發現，決定資本長期表現的，不只是資本成本，而是誰更理解當地産業、當地消費者、當地需求，誰能真正整合當地需求。

我們的優勢不只是來自全球經驗，更來自幾十年來在中國積累的合作網絡、産業資源和運營實踐。從蘇州工業園區到天津生态城，從上海PAC到濟南項目，都離不開本地合作伙伴的參與。未來的城市發展方向，是由投資人、資本、資産和基于需求進行長期運營構成的生态系統。這中間一定會有競争，也會有融合，更會有共生。

在剛剛發布的2026年半年報中，我們已經提前實現了2026年底1000億新元基金管理規模的目標。這是市場對各資産卓越運營的正向反饋，也是LP對我們的肯定。

未來，有價值的企業未必是擁有最多資産的企業，而是能夠連接資産、資本、産業和人的企業。因此，我們把自己定義為城市發展的生态組織者。

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