市北高新營收翻倍仍虧損 算力時代重估園區價值

觀點網 8月21日，上海市北高新股份有限公司發布2026年半年度報告。

這份成績單最醒目的位置，是營業收入13.09億元、同比增長117.67%的躍升。但翻到利潤表，雖然虧損狀況較去年有所緩解，但歸屬母公司股東淨虧損7111萬元，虧損總額也在7300萬元徘徊。

營收翻倍、虧損未消，這對矛盾構成了理解市北高新上半年最直接的入口：這家公司究竟靠什麼賺錢？虧損為何在收窄？而在算力市場被反復書寫的2026年，一家身處上海的産業地産運營商，其價值坐標又究竟在哪里？

營收翻倍背後

要回答這些問題，得先厘清一個容易混淆的常識。市北高新不是算力運營商，也不是智算中心的日常運營者。它是算力産業落地的園區載體，是把雲計算、大數據、人工智能、區塊鏈産業上下遊裝進同一個園區的平台。

先看财務本身。今年上半年的營收增速，是在一個已經不低的基數上再次拔高；更值得關注的是現金流，其經營活動産生的現金流量淨額由負轉正至3.79億元，說明賬面盈利質量在改善，銷售回款真實到賬。

營收的發動機是産業載體銷售。據公司2026年半年度報告披露，房地産業務上半年實現營業收入9.05億元，占總營收的近七成，毛利率高達25.52%；相比之下，傳統租賃業務毛利率僅為7.91%。

若按季度拆解，其一季度營收2.33億元、同比下降35.83%，歸母淨利潤-7645.38萬元；據此推算二季度單季營收約10.76億元、歸母淨利潤約534萬元，單季實現扭虧。

虧損收窄的原因，一半在收入端、一半在成本端。

據公司2026年7月發布的業績預虧公告，上半年預虧主要源于靜安國際科創社區産業載體攤銷成本同比增加，以及投資收益和公允價值變動收益大幅下降。換言之，公司一邊承擔着新載體投用帶來的折舊壓力，一邊又因市場波動損失了部分非經常性收益；而高毛利的載體銷售放量，恰好對沖了這部分壓力。

真正值得深讀的，是園區載體這條主線的進展。半年報披露，市北高新将自身定位為“數字化産業社區服務運營商”，並依托市北高新園區構建雲數智鏈一體化數字生态。

把視野放到整個市北國際科創區，規模更為可觀。據靜安區政府官網報道，園區已集聚180余家區塊鏈企業、50余家AI創業團隊，存量投資超10億元；而據靜安區政府官網披露，數通鏈谷揭牌兩周年之際，集聚區塊鏈企業已超200家，2025年營業收入突破270億元。

把上下遊裝進一個園區，意義何在？

對一家AI創業公司來說，入駐市北高新意味着：通過與運營商合作獲得相對低成本的帶寬與算力資源，享受比普通寫字樓更有競争力的電力與機房條件，更重要的是，樓上樓下可能就是大數據處理的上遊伙伴和場景應用的下遊客戶。

這種在園區内實現業務閉環的能力，是市北高新區别于普通寫字樓運營商的核心護城河。

算力時代解法

市北高新能把企業裝進園區，靠的不只是物理空間。

據公司半年度報告披露，公司正以“基地+基金”“投資+孵化”模式替代傳統的“稅收返還+租金優惠”招商。

報告期内，該公司向上海比鄰星四期創業投資合伙企業投資4000萬元，並參與設立上海新靜普創業投資合伙企業。這套打法可概括為以投帶引，通過參股基金提前鎖定優質初創企業，待其成長後再引入園區辦公、注冊，形成投資—孵化—落地—服務的閉環。

放到行業背景中觀察，市北高新的選擇有其必然性。

據觀點指數《2026博鰲報告》披露，國内數據中心機櫃上機計費率已從2022年二季度的68%升至2026年一季度的近78%，簽約率長期維持在90%以上。算力産業的高景氣，需要機房、電力、制冷、産業社區等物理空間來承接，這正是園區運營商的機會。

此外，上海的政策與資本供給，為市北高新這條增長線提供了需求側的确定性。據悉，2026年上海已形成16萬P智能算力規模，394家規上AI企業産業規模超6370億元，並發放10億元算力券、模型券、語料券，形成超800億元基金矩陣。

靜安區更以數通鏈谷入選國家級區塊鏈創新應用綜合性試點，把區塊鏈作為區域新質生産力的抓手，目前，市北高新正是這些政策在物理空間上的落點。

從可比公司看，“園區+産業投資”已是上海産業地産商的主流打法。比如張江高科2026年上半年實現營業收入18.51億元、同比增長8.61%，歸母淨利潤3.29億元，核心業務已從園區建設轉向産業投資，截至年中累計産業投資107億元。

與張江高科、上海臨港等相比，市北高新的産業投資體量與上市退出案例仍在爬坡，利潤彈性更多依賴載體銷售的确認節奏。

機會的另一面是競争。産業園區行業同質化競争加劇，是公司中報明确提示的風險之一。當各地都在争搶“算力園區”、“智算中心”的標簽時，市北高新的稀缺性並不在算力二字本身，而在于靜安核心區位疊加多年積累的雲數智鏈生态密度。

值得注意的是，這份中報並非沒有隐憂。首先，營收翻倍主要由載體銷售驅動，而載體銷售受項目交付節奏影響大，持續性有待驗證。

其次，靜安國際科創社區的攤銷成本仍在吞噬利潤，公司需要持續以銷售放量和租賃回暖對沖；再者，如何把區塊鏈企業、AI團隊、視聽企業轉化為持續的租金與稅收收入，仍需時間檢驗。

接下來，市北高新的任務依然艱巨，其産業載體銷售能否延續放量節奏、園區出租率與租金走勢、新增企業落地轉化情況，以及股權投資項目的退出收益。若雲數智鏈生态密度繼續提升，園區載體的故事就有更堅實的注腳；反之，若銷售回落而攤銷不減，虧損壓力仍會重現。

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