中報觀察 | 朗廷酒店復蘇與财務審慎的平衡術

觀點網 2026年上半年，朗廷交出了一份全面復蘇的成績單。

根據公告，朗廷酒店組合合計總經營毛利（扣除全球市場推廣費前）為2.448億港元，同比增長12.8%；扣除服務費後的信托集團總租金收入為1.95億港元，同比增長5.5%。

更值得關注的是，股份合訂單位持有人應占溢利（撇除投資物業及衍生金融工具公平值變動）為4550萬港元，同比大增60.2%；可分派收入更錄得5600萬港元，同比翻倍增長100%。

經營數據全面向好，入住率維持在91.9%的高位，平均房租升至每晚1656港元。然而，董事會卻以利率環境存在不确定性、維持财務靈活性至關重要為由，不就本期宣派中期分派。

經營復蘇與資本回報之間的微妙平衡，成為這份中期成績單最值得審視的問題。

量價齊升

朗廷的業績復蘇首先體現在運營指標的全面改善上。

據了解，2026年上半年，訪港過夜旅客約1150萬人次，按年上升2.0%。中國内地仍是最大客源市場，占過夜旅客65.2%，按年溫和增長2.5%；長途市場則錄得18.9%的強勁增長，顯示客源結構逐步多元化。

在此背景下，朗廷三家香港酒店的入住率全線攀升，整體入住率91.9%，按年提升3.5個百分點；平均房租上升6.1%至每晚1656港元；可出租客房平均收入（RevPAR）增長10.4%。

今年上半年，朗廷酒店組合合計總經營毛利為2.448億港元，同比增長12.8%，總經營毛利率略升至30.5%；扣除服務費後的信托集團總租金收入1.95億港元，同比增長5.5%。

計入公平值變動後，應占溢利達1.425億港元，較去年同期的1.422億港元虧損實現轉虧為盈，每股份合訂單位盈利4港仙。

從收入結構來看，客房仍是朗廷最大收入來源。

上半年客房收入4.49億港元，同比增長10.4%；餐飲收入3.35億港元，增長7.8%；其他收入1710萬港元，下降11.4%。

酒店組合整體入住率達91.9%，按年提升3.5個百分點，平均房租升至每晚1656港元，增長6.1%，可出租客房平均收入達1522港元，增長10.4%。

分酒店看，香港朗廷酒店定位尖沙咀奢華市場，期内入住率89.6%，按年提升4.0個百分點；平均房租2073港元，增長6.3%；RevPAR增長11.3%至1，857港元。

來自中國内地旅客仍是主要收入來源，占酒店客房收入約43%。餐飲收入增長9.8%，旗下米其林三星中菜廳唐閣受惠于客流量增加及人均消費上升，整體總收入同比增長10.3%。

香港康得思酒店定位旺角高端商務休閑市場，入住率92.2%，提升3.0個百分點；平均房租1725港元，增長8.1%；RevPAR增長11.7%至1590港元。

其中，長途及中國内地市場合共占總客房收入約60%。餐飲收入增長6.2%，受惠于更活躍的宴會活動及社交與會議展覽活動增加，整體總收入同比增長8.4%。

香港逸東酒店定位佐敦生活方式體驗市場，以94.2%的入住率位居三家酒店之首，平均房租1133港元，增長1.7%；RevPAR增長6.4%至1067港元。餐飲收入增長7.7%，自助餐廳普慶餐廳憑借策略性社交媒體推廣及定期更新主題吸引顧客，整體總收入同比增長7.1%。

與香港整體酒店市場相比，朗廷三家酒店的表現可圈可點。

數據顯示，香港上半年甲級高價酒店細分市場入住率81.0%，平均房租2320港元，RevPAR增長15.6%。

盡管RevPAR增速不及市場增速，但香港朗廷及康得思酒店去年平均入住率已接近87.7%，提升空間本就有限。更重要的是，兩間酒店91.1%的平均入住率，遠高于市場平均的81.0%。香港逸東酒店RevPAR增長6.4%，亦超越香港乙級高價酒店細分市場5.0%的整體增幅。

幹擾項

若只看報表數字，朗廷上半年股份合訂單位持有人應占溢利為1.42億港元，較去年同期的虧損1.42億港元大幅扭虧。

不過，1.42億港元中包含了投資物業公平值增加5100萬港元及衍生金融工具公平值變動收益4600萬港元兩項非現金項目。剝離幹擾項後，朗廷核心溢利（撇除公平值變動）為4550萬港元，同比增長60.2%。

根據業績報告，朗廷利潤改善主要來自租金收入與融資成本兩個方面。

一方面，浮動租金收入随酒店經營回暖而增長。公司扣除服務費前的總租金收入2.348億港元，同比增長6.3%，其中浮動租金1.224億港元，增長12.8%，與酒店組合總經營毛利增幅一致，固定租金1.11億港元保持穩定。

另一方面，融資成本同比下降17.7%至1.133億港元。報告期内，得益于平均香港銀行同業拆息較去年同期回落，朗廷銀行借款利息開支從去年同期的1.22億港元降至1.025億港元，降幅16.1%；利率掉期淨利息支出也從830萬港元降至320萬港元，降幅61.4%。

值得注意的是，朗廷已通過利率掉期将部分浮動利率借款轉為固定利率。截至2026年6月30日，未到期掉期的總名義金額由2025年底的22.9億港元增加至29億港元，占未償還銀行借款總額的46.8%。加權平均固定利率為2.71厘。

管理層表示，由于平均香港銀行同業拆息仍低于掉期項下的固定利率，信托集團目前仍産生淨利息成本。

與收入增長形成對比的是，所得稅開支大增301.8%至2250萬港元，其中遞延稅項由350萬港元增至1530萬港元，部分抵銷了經營改善的成果。

此外，随酒店收入回升，應付酒店管理公司的服務費上升10.2%至3980萬港元，增幅高于租金收入，同樣構成侵蝕利潤的因素。

而這份中報中争議最大的部分其實來自于派息。

今年上半年，朗廷可分派收入翻倍至5600萬港元，但董事會認為利率環境存在不确定性，維持财務靈活性至關重要，因此采取審慎的财務方針，維持不派息決定。

對比來看，朗廷2025年末期曾派息每股3.2港仙，分派率達80%。從歷史分派率來看，公司2024年末期分派率為48%，2025年末期則提升至80%，如今業績大幅改善卻不派息，預期落差不可謂不大。

但若審視朗廷的債務結構，保留現金的邏輯也並非沒有道理。

截至2026年6月30日，朗廷仍有62.016億港元的有抵押定期貸款将于2027年12月到期，負債比率雖然從38.5%降至37.9%，但仍處于較高水平。

在利率環境不明朗、酒店行業復蘇節奏存在不确定性的背景下，高杠杆結構本身就意味着較高的風險溢價。

此外，從資本市場表現來看，朗廷正處于一個尴尬的境地。

根據業績報告，公司每股份合訂單位資産淨值為2.70港元，而截至6月30日的收市價僅為0.46港元，折讓幅度高達487%。

在此估值水平下，保留現金用于償債或潛在資産提升，或許比派息更能創造長期價值。

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