中報觀察 | 希慎興業零售雙位數增長 為何公布溢利不升反降？

觀點網 17%的租戶銷售增長、45億港元資本回籠，卻換來了9.2億港元的物業重估虧損，希慎興業這份中報把香港商業地産冷熱不均的現狀擺到了台面上。

8月13日，希慎興業公布截至2026年6月30日止六個月未經審核中期業績並同步召開中期業績新聞發布會。

據半年報披露，希慎興業上半年營業額17.28億港元，同比基本持平；經常性基本溢利同比增長1.7%至10.49億港元，基本溢利增長7.4%，但股東應占公布溢利回落2.7%至7300萬港元。

利園區租戶銷售額雙位數增長、資本循環計劃回收45億港元構成經營亮點，投資物業公平值虧損9.2億港元與寫字樓租金下調仍是賬面主要拖累。下半年利園八期竣工與減債進展将成為關鍵變量。

商鋪撐盤，住宅收縮，寫字樓磨底

希慎興業上半年營業額17.28億港元，與去年同期的17.30億港元基本持平；經常性基本溢利10.49億港元，同比增長1.7%；基本溢利11.07億港元，增幅擴大至7.4%；而會計準則口徑下本公司擁有人應占公布溢利為0.73億港元，反而同比下降2.7%。

經營指標與賬面業績的背離，成為這份中報最值得關注之處。零售回暖與住宅市場升溫正在推動核心業務修復，但寫字樓租金下行與投資物業重估虧損，仍持續侵蝕股東層面的利潤表現。

營業額能夠企穩，主要靠商鋪與内地業務的增長對沖住宅收縮。期内商鋪分部收入8.74億港元，同比上升1.4%；寫字樓分部收入7.54億港元，微升0.5%；住宅分部收入1.00億港元，同比減少15.3%，主因出售竹林苑兩座住宅大樓。集團毛利率維持在82.5%的高位。

從利潤維度看，希慎興業本期經常性基本溢利與基本溢利同步錄得增長，但公布溢利卻出現小幅回落。差異來自非現金與非經常項目。據半年報披露，期内公司投資物業公平值虧損9.20億港元（2025年同期：9.64億港元），背後是香港整體市場仍在消化寫字樓供應過剩、租金持續受壓的是市場現狀。

本期内出售竹林苑住宅單位帶來0.58億港元的公平值收益，同時合營公司業績由虧轉盈至0.31億港元。

财務支出方面，得益于主動減債操作與市場利率下行，本期支出同比減少0.45億港元至2.44億港元，實際利率從3.8%回落至3.5%。正是上述各類非現金、非經常性項目的此消彼長，最終形成了三層利潤指標走勢各異的格局。

數據來源：希慎興業2026年半年度報告

從收入結構看，商鋪是上半年最具韌性的闆塊。期内利園區租戶銷售額同比增長17%、人流增長8%，領先本地零售市場復蘇；商鋪出租率由95%升至96%，續約、租金檢讨及新租租金水平維持上升趨勢，與寫字樓闆塊形成鮮明對照。

Hermès、Dior、Cartier、Louis Vuitton等奢侈品牌旗艦店完成翻新或擴建，Tiffany & Co.藍盒咖啡（Blue Box Café）開業，利園區高端品牌聚集地的定位進一步強化。不過期内平均約3%的商鋪樓面因優化工程關閉，對租金收入形成階段性拖累。

寫字樓闆塊仍處磨底階段。香港寫字樓收入6.94億港元，同比下降1.3%；續租平均租金水平仍然向下，但公告稱已出現初步改善迹象，整體出租率維持在93%。

業績發布會上，管理層表示寫字樓确實仍有挑戰，源于結構性因素和經濟環境較為謹慎。同期上海利園寫字樓收入0.60億港元，同比大增27.7%，出租率由72%升至83%，成為闆塊内難得的增長點。

住宅闆塊收入下降，租賃經營指標卻向好，出租率由87%升至90%，平均租金水平錄得上升趨勢；更重要的是，資本循環計劃下竹林苑兩座住宅大樓（共124個公寓）截至6月末已就116個單位簽訂合同，住宅市場回暖為集團貢獻了稀缺的現金流。

數據來源：希慎興業2026年半年度報告

數據來源：希慎興業2026年半年度報告

循環計劃進度過半，減債降本成效顯現

資本循環是本次中報的另一條主線。希慎興業于2025年啟動80億港元五年期資本循環計劃，截至2026年6月30日已回收45億港元，相當于目標的56%；另有已簽約未完成的出售項目涉及6億港元，預期2026年底前完成。

回收資金優先用于減債。期末，希慎興業債務總額由2025年末的287.37億港元降至274.83億港元，淨債務與權益比率由32.4%降至30.9%，實際利率由3.7%降至3.5%。

期内希慎興業還在公開市場購回1600萬美元永續資本證券並注銷，維持穆迪Baa2、惠譽BBB的投資級評級，展望穩定。股東回報方面，董事會宣派第一次中期股息每股27港仙，與去年同期持平，2026年9月11日以現金派發。

發展端，利園八期與利園區連接項目正按計劃推進。業績會上，管理層對利園八期的帶動效應寄予厚望。

利園八期總樓面面積逾100萬平方呎，由Foster+Partners設計，預計2026年第四季度竣工，落成後利園區可出租總面積将擴大近30%；連接銅鑼灣港鐵站的行人通道系統同步完工。期内資本開支現金支出增至16.97億港元（2025年同期：10.69億港元），主要用于上述項目，下半年将進入投入集中兌現期。

希慎興業是紮根銅鑼灣的老牌收租股，1981年上市，利園區為其核心資産，觀點新媒體此前報道曾梳理其以銅鑼灣為據點、逾400萬平方呎商業版圖及上海利園等内地布局。

宏觀底色層面，上半年香港零售與旅遊復蘇明顯。香港特區政府統計處數據顯示，上半年零售業總銷貨價值同比上升9.6%，6月單月升4.6%，連漲14個月。香港旅遊發展局數據顯示，上半年訪港旅客約2671萬人次，同比增長13%。這為利園區的租戶銷售與人流增長提供了宏觀支撐。

在零售展望方面，管理層認為香港零售業經歷競争後正出現“汰弱留強”現象，未來零售将集中在優質地段，高端品牌和潮流品牌都會向這些地方集中。利園從高端品牌到其他品牌都能容納，有望成為零售新地標。

差饷物業估價署數據顯示，香港私人住宅樓價指數連升12個月，創近31個月新高，支撐了竹林苑的銷售去化與住宅租賃回暖。

但寫字樓是另一番圖景。世邦魏理仕預測2026年香港甲級寫字樓空置率或升至近18%，租金仍面臨下行壓力，與希慎寫字樓續租租金向下、投資物業重估虧損相互印證。

總結判斷，希慎興業上半年表現為清晰的結構性修復特征，經營端回暖與賬面端承壓並存。零售、住宅兩大引擎率先復蘇，資本循環計劃進度過半，債務與融資成本雙雙下降，利園八期臨近竣工，這些積極因素構成了中期維度的價值支撐。

但賬面端壓力仍未解除，寫字樓供需失衡的修復仍需時間，上海利園商鋪出租率由72%降至67%，投資物業公平值虧損上半年錄得9.20億港元，股東應占溢利仍徘徊在7300萬港元的低基數上。

展望下半年，利園八期能否如期竣工並兌現預租承諾、資本循環剩余約35億港元目標的完成進度、寫字樓租金能否企穩，将決定這份結構性修復能否轉化為股東層面的業績回升。

主席利蘊蓮在業績會上表示，面對全球不明朗因素、區域城市競争、消費模式轉變及寫字樓市場壓力，企業需保持警覺及強效管理以應對挑戰。随着利園區優化計劃邁進完成階段、利園八期即将竣工，集團對業務下一階段增長充滿信心。

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