中報觀察 | 港鐵“減收增利” 銷情暢旺的住宅撐起了業績底色

觀點網 8月13日，港鐵公司交出2026年上半年成績單。

資料顯示，期内港鐵公司總收入262.31億港元，同比下滑4.1%；股東應占淨利潤卻飙至158.72億港元，大增105.9%。

數據來源：港鐵公司截至2026年6月30日止六個月未經審核業績公告，AI生成

據了解，收入下滑主要由于中國内地及國際業務中的伊利沙伯線及斯德哥爾摩地鐵服務合約分别于2025年5月及11月期滿，導致收入減少。然而，物業發展利潤的爆發式增長完全覆蓋了收入下滑的影響，並推動淨利潤翻倍。

港鐵公司以“鐵路+物業”模式運營，通過沿線物業發展利潤反哺鐵路建設與日常運維，這一模式在上半年再次得到印證。

物業發展利潤翻倍

一邊是收入縮水，一邊是利潤翻倍，港鐵公司這份中報的核心矛盾，在于物業發展這一周期性業務貢獻了幾乎全部利潤增量，而支撐日常運營的經常性業務、尤其是香港車務營運，卻在折舊與每年非定額付款的壓力下由盈轉虧。

從利潤結構拆解，據港鐵公司披露，物業發展期内利潤由上年同期的55.42億港元增至122.33億港元，同比大增120.7%；投資物業公允價值計量由虧損12.24億港元轉為收益2.05億港元。

疊加利息及财務開支由淨支出轉為淨收入，股東應占淨利潤從77.09億港元躍升至158.72億港元。

相比之下，經常性業務利潤僅微增1.3%至34.34億港元。據公告數據計算，在156.67億港元基本業務利潤中，經常性業務貢獻不足四分之一，物業發展成為利潤翻倍的決定性引擎。

物業發展利潤翻倍，主要入賬來源是已售93%單位的大圍站“柏傲莊”系列，及“港島南岸”第五期。

而據最新消息，港鐵錦上路站第二期物業發展項目已于2026年4月成功批出。管理層則預計，視乎施工及銷售進度，下半年将為“港島南岸”第六期及油塘通風樓項目入賬，物業發展利潤的周期性确認仍将延續。

目前，香港樓市正處于價量齊升的復蘇通道。來自萊坊的數據，該機構預測2026年香港一般住宅樓價将上升約8%至10%，全年整體住宅成交量預計達7.5萬至8萬宗，同比上升20%。

而來自中原地産的數據，2026年首7個月，價值1,001至5,000萬港元的一手及二手私人住宅買賣登記宗數，已分别達到2025年全年近九成及逾九成，中高價物業表現優于大市。

樓市的回暖為港鐵公司接下來物業發展利潤的持續入賬，提供了有利的市場環境。

同時，香港的零售市場正經歷明顯的復蘇。特區政府統計處數據顯示，6月香港零售業總銷貨價值臨時估計為315億港元，同比上升4.6%，已是連續14個月增長。

但零售額的復蘇尚未傳導至租金端，企業端也還在适應。資料顯示，期内港鐵公司香港物業租賃及管理業務，錄得收入25.93億港元，同比下降2.4%。其中物業租賃業務收入同比下跌3.0%至24.26億港元。

港鐵公司在财報中披露，公司該闆塊業務持續受到北上消費及零售新常态的影響。商場新訂租金錄得5.5% 的跌幅，但平均出租率維持100%。另外，國際金融中心二期的18層寫字樓平均出租率為99%。

客運量增長未完全轉化

客運是港鐵公司的業務基本盤。

據港鐵公司中期業績公告披露，上半年總乘客量9.754億人次，同比升1.2%，其中過境服務上升8.2%、高速鐵路（香港段）上升12.8%為增長主力，本地鐵路服務僅微增0.5%。

中聯辦引述港鐵數據顯示，高鐵香港段2026年上半年客量突破1600萬人次，創2018年通車以來同期新高。

數據來源：港鐵公司截至2026年6月30日止六個月未經審核業績公告，AI生成

在此背景下，港鐵公司香港車務營運收入118.50億港元，同比增3.0%。其中，本地鐵路服務收入占據大頭，錄得72.52億港元，同比增長0.2%；過境服務次之為19.3億港元，同比增長6.6%；高速鐵路（香港段）收入18.3億港元，同比增長10.5%；其余收入由機場快線、輕鐵及巴士提供。

客流增長、收入上升，但盈利端表現疲弱。在未計利息、财務開支及稅項前（EBIT），香港車務營運錄得虧損1.41億港元，而去年同期為盈利0.98億港元。

虧損擴大的主要原因包括，鐵路配套及維護開支增加、折舊上升、每年非定額付款（予九廣鐵路公司）增加，以及2025/2026年度票價調整機制下無整體票價上調等原因。

另外其他業務中，香港車站商務收入26.15億港元，微跌0.2%；中國内地及國際鐵路等附屬公司收入88.45億港元，大跌13.1%，主要因伊利沙伯線及斯德哥爾摩地鐵服務合約分别于2025年5月及11月期滿。

資本開支與融資是港鐵公司中報的另一條主線。

據業績公告披露，港鐵上半年經營活動所得現金淨額78.62億港元，同比增21.3%；資本性開支104.96億港元，同比增21.6%。

為支持擴張，港鐵公司上半年安排約580億港元外部融資，包括20億澳元、188億港元、30億歐元綠色債券及10億港元雙邊銀行信貸。

期末綜合債務總額升至1704億港元，現金及存款1140億港元。不過，淨負債權益比率由2025年末的22.5%降至21.7%，利息保障倍數由12.5倍升至34.8倍，計息借貸加權平均融資成本降至3.5%，反映融資成本仍處可控區間。

目前，港鐵公司正處在融資與工程建設的高峰期。據公司中期業績公告披露，預計2026至2028年總資本開支約848億港元，香港鐵公司路項目占主要部分。

據披露，港鐵公司已簽訂北環線（第一部分）項目協議目標不遲于2034年全線通車，且正推進北環線（第二部分）項目協議磋商，下半年也将開展東鐵線白石角站設計。這為長期增長埋下伏筆。

客運基本盤穩健、物業發展項目銷情理想、商業物業出租率維持高位、融資成本可控、北環線等新項目提供長期成長空間，均構成港鐵公司安全邊際。

但仍需觀察的是，物業發展利潤入賬具有強周期性與項目依賴性，一旦樓市或銷售節奏波動，經常性業務能否獨立支撐盈利，将是檢驗港鐵公司利潤可持續性的關鍵變量。

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