金茂再探三亞崖州灣，14.47億拿地補新房供應缺口

觀點網 時隔兩年，金茂重返三亞再次補倉。

8月7日，三亞崖州灣科技城（中片區）控規YK06-04-04地塊成功出讓，拿地企業為中國金茂旗下蘇州騰茂置業有限公司。這是繼2024年8月之後，中國金茂于崖州灣再度獲取的住宅用地。

過往信息顯示，2024年8月，中國金茂旗下南繁科技城有限公司曾以3.897億元競得同片區的YK06-04-01地塊。

該地塊随後被納入金茂于2024年3月發布的全新産品線“金玉滿堂”，打造為該公司旗下首座度假滿系作品--金茂·天鹭滿灣。今年6月，該項目已正式交付。

從YK06-04-01到YK06-04-04，兩宗地塊既實現中國金茂對區域市場的持續深耕、連片布局，也在時間上形成接力，未來将通過新增供應進一步填補區域市場新房供應缺口。

再探崖州灣

最新完成出讓的YK06-04-04地塊挂牌底價為14.4677億元，成交價14.4687億元，溢價率約為0.01%。

盡管該地塊最終以接近底價成交，但市場對這宗地塊的關注度並不低。作為年内首宗出讓宅地，從體量上來看，YK06-04-04地塊總面積95460.83平方米（約合143.19畝），是崖州區近年來出讓的最大單幅住宅用地。

挂牌文件指出，競得人或其關聯企業須在三亞崖州灣科技城規劃範圍内配建公共服務或基礎配套設施項目，包括幼兒園、托兒所、社區衛生服務站、老年人日間照料中心、社區商業網點等，配建總金額不得低于16000萬元，並與三亞崖州灣科技城管理局簽訂具體配建協議。

所配建項目工程進度須與三亞崖州灣科技城（中片區）控規YK06-04-04地塊項目同步設計、建設、竣工，驗收合格後，須無償移交給三亞崖州灣科技城管理局或其指定單位。

同時，開發建設要求每畝投資強度不低于 500萬元，以此計算，地塊總投資強度将不低于7.16億元。整體而言，對地塊的粗略投入将超23.23億元。

這無疑對拿地企業的開發水平及資金實力提出要求，在提高拿地門檻的同時，也增加了市場話題度。

從區域競争格局來看，地塊周邊已聚集了保利栖悅、萬科金色里程、金茂·天鹭滿灣、聚億椰海錦程、聚億椰海樾府等多個住宅項目，現有項目在産品規劃上能夠覆蓋多層次的居住需求，而随着此次新項目的入市，區域市場内的産品競争将更加激烈。

金茂此次摘地，在業内看來實屬情理之中。2024年8月拿下的YK06-04-01地塊，已開發為金茂·天鹭滿灣，並在今年6月交付。項目共計規劃483戶，主力戶型為127平方米的三居和143平方米的四居，精準錨定區域内的低密酒店式改善奢宅市場。

核心指標方面，兩宗地塊基本一致，其中01地塊容積率為2.2，04地塊為2.5，兩者綠地率均要求不低于40%，建築限高同為80米。這種指標的延續性，意味着金茂能夠基于此前天鹭滿灣的成功經驗，進行産品升級，推出更契合崖州灣科技城高知客群需求的品質住宅。

就在金茂再次落子崖州灣的同一天，三亞海棠灣國家海岸休閑園區風塘片區控規HT05-04-02和 HT05-04-04地塊也順利完成出讓，中旅投資以底價14.3億元将這兩宗合計約149畝的核心資産收入囊中。

與金茂在崖州灣的連片補倉相呼應，海棠灣風塘片區則屬于中旅投資深耕多年的大本營。此次出讓地塊南側即為該公司開發的中旅馥棠公館，周邊還聚集了三亞國際免稅城、太古里、寬窄巷子等文商旅項目，有望依托母公司中國旅遊集團，實現内部資源閉環。

第三子待揭曉

如果說，中旅投資是三亞海棠灣建設發展過程中的重要參與者。中國金茂此次在三亞補倉，繼續聚焦于崖州灣科技城的關鍵原因，則在于對區域發展戰略的深度融入與長期共創。

2019年5月，《三亞崖州灣科技城總體規劃》獲得海南省政府批準。同年11月18日，中國金茂與三亞市人民政府在三亞市舉行了南繁科技城項目合作協議簽約儀式，及首期項目落地合作簽約儀式，項目首批建設用地于2019年11月18日、19日同步獲取。

據悉，三亞崖州灣科技城早期規劃面積69.3平方公里，規劃布局南繁科技、深海科技兩大空間闆塊。其中，南繁科技闆塊重點建設“一城、一基地、一谷”，規劃面積4平方公里，是“南繁矽谷”創新創業核心載體。

而中國金茂早期深度參與城市運營，在崖州灣科技城發展之初便融入其中，並發揮在基礎設施建設、産業引進和運營管理方面的優勢，助力南繁科技城迅速崛起。

中國金茂在三亞布局的首個規模化住宅大盤正是位于崖州南繁科技城内的三亞金茂灣。項目于2020年入市，曾一度創造“6秒開盤售罄”的佳績，後續于2022年完成交付，有當地媒體稱該項目是片區早期標杆人居項目。

在三亞金茂灣後，金茂再次布局住宅項目也就是2024年8月獲取的YK06-04-01地塊。

從整體節奏把控來看，金茂並非盲目在崖州灣囤地再開發，而是選擇拿一做一成一的穩健路線。這樣做的明顯好處是，能夠随着闆塊内的人才引進與居住需求的逐步釋放，精準匹配推盤入市節奏，避免跨周期拿地伴随的市場風險。同時，城市配套建設也逐步完善，為後續項目提供了更成熟的價值支撐。

事實上，除金茂之外，萬科、招商蛇口等頭部房企，也均在崖州灣形成規模化布局。

以招商蛇口為例，在去年10月，該公司聯合三亞科技城控股，以4.58億元的底價拿下三亞崖州灣科技城深海闆塊YK02-11-05地塊。這宗地塊恰恰緊鄰2024年末開盤的三亞招商·臻園項目。

回溯崖州灣科技城的開發歷程，招商蛇口自2018年起布局崖州灣科技城，幾乎與金茂同步。2019年，崖州灣科技城引入了招商局集團、中國中化分别合資成立開發運營平台公司，建立深度戰略合作關系，兩家企業也與當地建立起緊密聯系。

在具體分工上，兩大央企依托各自禀賦形成了錯位協同、優勢互補的産業共建模式。招商局集團深度參與科技城片區的綜合開發，産業方面推動建設了深海裝備産業園、化合物資源中心等核心産業平台；中國金茂及母公司中國中化則主要聚焦南繁科技城闆塊，圍繞種業創新與農業科技，主導建設了多個國家級科研基礎設施，並配套打造了高品質的人才社區與科創服務空間。

今年3月，YK02-11-05地塊案名公布為招商·林嶼熙岸，而不久之後，金茂在三亞崖州灣科技城布局的第三子也将揭曉。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。