又一家北京國企退房 京投發展将不再從事房地産業務

觀點網 又一家國資房企最終迎來了“退房時刻”。

3月15日，京投發展發布公告稱，拟将持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓至控股股東北京市基礎設施投資有限公司，即京投公司。

根據公告，交易對方京投公司為國有獨資企業，截至2025年9月30日持有京投發展40%股權。

截至目前，京投公司總資産9553.45億元，淨資産3287.61億元，2025年1-9月實現淨利潤20.63億元。

“本次交易拟采用現金支付，不涉及發行股份，不會改變公司股權結構及控股股東。目前交易尚處于籌劃階段，交易範圍、價格未确定，公司股票不停牌。”

京投發展表示，交易完成後，将不再從事房地産開發業務。

“退房”時刻

具體來看，京投發展将采用現金交易的方式轉讓旗下房地産業務，不會有股份增發，目前處于前期階段。完成此次轉讓後，京投發展将會整體退出地産開發業務。

有市場消息猜測，京投發展在未來可能會學習中交地産的轉型方式，将精力投入輕資産代建業務，或完全轉型新經濟業态。

事實上，京投發展退出房地産業務有情可原，2025年度的業績預告已經說明了不少問題：報告期内，預計實現歸母淨虧損12.3億元至10.25億元，2024年同期為虧損10.55億元。

據觀點新媒體計算，于2023-2025年，京投發展虧損範圍在27.39億元至29.44億元之間。

對于2025年的虧損，京投發展說明了主要原因：其一是公司根據企業會計準則對項目資産進行初步減值測試，基于謹慎性原則，預計對部分項目資産計提減值；其二是房地産項目費用化利息支出增加。

觀點新媒體注意到，近幾年間，京投發展的地産業務經營狀況持續走低，2025年簽約銷售金額29.98億元，同比下降44.48%；簽約銷售面積7.60平方米，同比降66.33%。

從項目角度來看，京投發展住宅業務主要集中在北京密雲、門頭溝等非核心區域。據觀點指數此前報道，早在2024年，京投發展對密雲的錦悅府、燕郊的倬郡兩個項目分别計提存貨跌價準備1.93億元和7838.29萬元。

另據2025年中報顯示，京投發展對錦悅府項目存貨計提跌價準備計提1.86億元，燕郊·倬郡項目7809.81萬元。

存貨跌價是導致京投發展盈利能力下跌的主要因素，而不斷上升的資産減值損失，則直接影響了其利潤根基。

從2023年到2024年，京投發展計提資産減值損失從1.38億元上升至5.67億元，直接影響了這家公司的毛利率表現，從2023年7.47%降至2024年1.51%，減少5.96個百分點。

觀點新媒體亦梳理了京投發展近年來的拓地情況，2024年-2025年間沒有任何新增土地儲備，僅在2025年9月底參與過一次北京土拍。

彼時與9家房企參與了北京朝陽太陽宮新區D區CY00-0215-0627地塊競拍，但339輪舉牌角逐後，中建智地以43.145億元總價、39.18%高溢價率競得該地塊，京投發展陪跑。

此輪土拍之後，京投發展再無新增土地動向。直至12月2日，京投發展公告稱，拟以0元價格收購兩間公司股權。這一紙公告落地，似乎成為了其剝離房地産業務的第一步。

根據公告披露，京投發展拟以0元收購TrillionFull持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權，同時拟以3500萬元收購復地（集團）股份有限公司對上海禮仕的債權，該債權收購後形成標的公司對公司的債務。

京投發展表示，本次交易完成後，将持有上海禮仕100%股權，上海禮仕将成為公司全資子公司，納入合並報表範圍。

此外，拟以0元收購鄂爾多斯市大中房地産開發有限責任公司持有的鄂爾多斯市京投銀泰房地産開發有限責任公司41.69%股權。

交易完成後，京投發展将持有鄂爾多斯公司90.69%的股權，鄂爾多斯公司将成為公司控股子公司，納入公司合並報表範圍。

一口氣完成了多筆地産項目的“0元整合收購”，京投發展可能有盤活項目存量資産的打算。但上述項目仍處虧損狀态，截至2025年8月31日，上海禮仕資産總額降至8.15億元，負債總額升至25.26億元，淨資産降至-17.1億元；鄂爾多斯項目則是持續虧損，截至2025年8月31日淨資産為-15.81億元。

因此，兩家公司目前大概率是資不抵債的狀态，原股東才選擇0元轉讓，京投發展收回股權，實現了100%全資控股或絕對控股。

雖然上海禮仕股權為0元，但京投發展還是花費了3500萬收購了復地集團的2.09億債權。

自此，京投發展成為了該項目最大債權人，将外部債務内部化，承擔兜底責任。上述項目成為京投發展全資子公司後，退出房地産業務時可以一次性打包轉讓給控股股東京投公司。

謀求轉型的房企們

在剝離房地産業務之前，于2026年2月京投發展内部進行了一次人事調整，審議通過聘任呂高峰、馮傑擔任公司副總裁的議案。

資料顯示，呂高峰曾任北京城市副中心站綜合樞紐建設管理有限公司副總經理；馮傑曾任北京市軌道交通建設管理有限公司人力資源部部長。

事實上，京投發展當然不是近年第一家退出房地産業務的企業，在2025年内就有多家企業也做出了相似的選擇。

2025年10月，香港中旅國際投資有限公司透露拟以實物分派的形式剝離旅遊地産業務，理由是該業務持續表現欠佳，未來盈利能力存在不确定因素。

據了解，于2025年上半年，該公司錄得0.87億港元的股東應占虧損，同比由盈轉虧，主要影響因素之一便是兩家地産子公司共計提了0.6億港元的減值虧損。香港中旅此次拟将旅遊地産業務進行内部重組，通過實物分派将其分拆。

同月，天津津投城市開發股份有限公司也表示，拟将持有的房地産開發業務相關資産及負債，轉讓至天津城市運營發展有限公司。

津投城開明确，為更好應對市場變化，通過本次重組，上市公司拟将所持房地産開發業務相關資産及負債置出，留存資産聚焦于資産較輕、經營較穩健、收入及現金流較穩定的物業管理等業務。

就“退房”之後公司的業務安排，津投城開此前曾披露，公司拟通過資産置換、發行股份及支付現金方式，購買天津津能股份有限公司100%股份、天津市熱力有限公司100%股權及天津港益供熱有限責任公司100%股權，並募集配套資金，本次交易已獲得天津市國資委批復同意。完成後公司主業将由房地産開發，整體切換為城市集中供熱。

另于2025年6月，中交地産宣布，拟将持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓全控股股東中交房地産集團有限公司，交易價格僅1元。

9月，珠江股份公告，拟以1元的底價，通過公開挂牌方式轉讓參股的廣東億華房地産開發有限公司41%股權。

10月21日，珠免集團再啟重大資産重組，拟出售格力房産100%股份；2026年1月26日，珠免集團所持珠海格力房産100%股權已完成過戶至珠海投捷控股有限公司名下，徹底退出房地産開發業務。

更早之前的2024年，同為北京國企的華遠地産公告披露，拟将持有的房地産開發業務相關資産及負債轉讓至華遠集團，未來聚焦于城市運營服務等能夠實現穩健經營的業務發展方向，包括但不限于酒店運營和物業管理等業務，實現向綜合性城市運營服務商的戰略轉型。2024年12月底，華遠地産完成出售房地産資産。

從華遠地産、中交地産到京投發展，這些企業轉型的核心目的都是從根本上降低負債水平，以聚焦其他更具盈利可能性的業務。

未來，不排除還有更多企業加入這一行列。

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