向上而生 | 建發房産燈塔之外

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 站在燈塔下仰望的人很多，但爬上塔尖眺望的人卻寥寥無幾，因為這不僅需要付出攀登的代價，更取決于身處的環境。

剛踏入2026年，建發房産内部便迅速上演了一場變革。

先是1月19日人事變動消息的傳出，因原董事長趙呈閩已屆退休年齡，集團拟提拔原總經理林偉國接任董事長一職，原副總經理田美坦則升為總經理。

緊接着2月4日，市場再次傳出建發房産正進行大規模組織與人員調整消息，從原先的“集團-集群-事業部-城市（項目）”四級管控體繫，轉向“集團-事業部-城市(項目)”三級直管模式的組織變陣，直接砍掉了華東、海西、東南三大區域集群平台。

從高層換帥到組織架構“瘦身”，短短半個月内連出重拳，建發房産似乎正以這場刀刃向内的徹底改革，向市場傳遞出堅定踐行“燈塔戰略”的鮮明态度。

那麼，在當前的市場環境之下，建發房産所建立的燈塔能否真正照亮前路？

燈塔

回顧建發房産“燈塔戰略”誕生過程，便能直觀感受到行業環境的變化如何牽動一家房企的戰略調整與落地執行。

目前，建發房産營收主要來自三部分，分别是房地産開發業務、城市更新業務以及商業運營在内的其它業務。其中，房開業務部分收入占總營收比超90%，主要由控股子公司建發國際負責操盤運營。

備注：建發繫地産業務關繫圖 | 數據來源：公開資料

衆所周知，2025年3月26日，建發國際完成了核心管理層調整——林偉國升任董事會主席、田美坦接替任職CEO，此後“燈塔戰略”便成為了貫穿企業全年發展的主旋律。

房企當下發展的頂級項目，最能反映出産品觀、市場觀以及真實的能力進階。

在3月召開的2024年業績說明會上，燈塔項目還只是建發房産對優質改善型項目的統稱。

接近90分鐘會議里，管理層兩次提到“燈塔”一詞，第一次是資本市場中心總經理盧金文在匯報時說道：“2024年已成功打造了福州紫宸、佛山漫雲等多個燈塔項目”；第二次是林偉國回答投資人問題時表示，希望能打造一些燈塔項目，踐行“好房子”理念。

彼時，管理層對市場環境充滿希冀。在林偉國看來，房地産最壞的時期（2024年）似乎已經過去，整個市場外部環境也相對企穩，並定下了1500億元的全年銷售目標。

但市場變化遠超預期，5個月後的2025年半年度業績發布會上，”燈塔“一詞被提及得更頻繁，逾15次，且明确指向北京海晏、廈門宸啟瑞湖、上海海辰、成都海耀以及杭州栖湖雲莊等項目，管理層對納入”燈塔“體繫項目的篩選標準越發嚴格。

此時，市場的體溫已由溫轉涼。田美坦彼時指出：”2025年5月之前的市場行情還是不錯的，但5月過後，不同城市分化較為嚴重。”

這種分化主要體現在城市、城市圈層以及一二手房，核心城市、核心地段的新房備受追捧，而外環及二手房市場持續遇冷。

在市場分化背景下，相比于其它三四線項目或核心城市的郊區項目，6月份相繼入市的北京建發海晏、廈門宸啟瑞湖兩大燈塔項目，讓建發房産嘗到了一口甜湯。

這兩個項目均位于城市核心地段圈層，是建發房産分别于2024年6月、2025年1月以樓面價9.51萬元/平方米、4.42萬元/平方米摘得的北京海澱朱房HD00-0803-0030地塊、廈門湖邊水庫片區2024P07地塊。

據當地銷售反饋，北京·建發海晏2025年6月12日首開便取得61億元銷售金額，成交單價突破16萬元/平方米；位于建發房産大本營的宸啟瑞湖項目，2025年6月16日晚首開，69套大戶型産品共計去化61套，去化率約91%，成交均價7.6萬元/平方米。

這一成績，讓管理層堅定了打造“燈塔項目”的決心。

2025年9月，建發房産正式發布“燈塔戰略”，打造旗下最高端的産品線，由企業決策層深度參與，最重要是必須選取最好的地段，“錨定城市稀缺核心地段，不計短期回報，聚焦長期居住價值”。

然而，建發房産盯上的賽道機遇，其他房企同樣虎視眈眈，核心地塊争奪白熱化，高端改善項目紮堆入市，高淨值客群增長速度逐漸跟不上優質項目的供應節奏，面臨的競争壓力不言而喻。

競争

2025年，随着多數頭部房企戰略收縮，重點城市的核心地塊争奪情況越發激烈，高端改善型項目紮堆入市，形成白熱化競争格局。

國家統計局數據顯示，2025年上半年20個核心城市貢獻了68%的土地成交金額，較2024年全年提升17個百分點。同時，在“好房子”政策引導下，核心城市紛紛推出熱門闆塊用地，多個項目競拍溢價率或樓面價創新高，帶動上半年土地成交樓面均價提升4943元/平方米。

入市方面，以北京為例，據觀點新媒體不完全統計，截至2025年末，北京單價10萬元/平方米以上高端住宅市場新入市10個項目，較2024年增長了4個。

目前，在建發房産打造的多個項目中，僅北京建發海晏、廈門宸啟瑞湖、上海建發海辰、成都建發海耀、杭州建發栖湖雲莊5個項目被納入“燈塔”體繫。但據觀點新媒體查閱，項目的去化速度似乎低于企業預期。

首先，最先入市的是北京建發海晏項目，規劃了16棟洋房/小高層，共431戶，主力建面約183-340平方米，2025年9月加推最後一棟樓的濱水景觀房源。

上文提到，該項目首開便收獲了61億元銷售成績，備受市場關注，但截至2026年3月11日，網簽了276套房源，成交均價約13.33萬元/平方米，整體網簽去化率約64%（數據來源：北京住建委）。

圖片來源：北京住建委網站截圖

不過，一路之隔的同類競品——北京華潤置地臻澐的去化速度同樣遇阻。

該項目由華潤置地、招商蛇口、中鐵置業聯合開發，同樣是于2025年1月競得地塊，6月開盤入市，樓面價約8.92萬元/平方米，稍低于建發海晏項目地塊，共規劃了15棟洋房/小高層，約560戶，也是134-275平方米的大平層項目。

截至2026年3月11日，項目僅網簽了152套房源，成交均價12.38萬元/平方米，整體網簽去化率約27.14%（數據來源：北京住建委）。

這也恰恰反映出，在高端競争白熱化環境中，同一地段與圈層，精準打動購房者，才能搶占市場先機，即便是在自身大本營也同樣如此。

北京海晏項目入市3天後，廈門宸啟瑞湖也随之面世。該項目由2024P07地塊的子地塊D23轉化而來，打造廈門島内首個一線臨湖的四代住宅産品，戶型面積在220-250-280-366平方米，僅有2棟樓宇，共68套房源，體量不大，目前已全部售罄。

據悉，宸啟瑞湖項目二期，即建發房産于2024年12月競得的2024P05地塊中的D07子地塊也即将入市，将打造廈門首創約245平方米三露台四代宅。

圖片來源：建發房産官網

按容積率估算，宸啟瑞湖二期規模約為一期的三倍，能否延續一期的去化态勢，仍需開盤後市場的檢驗。

在廈門，本地置換客是項目最核心的潛在消費群體，但一位廈門地産行業資深人士告訴觀點新媒體，當前廈門高淨值人群正呈現外流趨勢，當地有效購買基數不足。

與宸啟瑞湖一期同一個地塊的另一子地塊D24，打造的剛需改善型項目瑞湖公館，目前整體網簽去化率為62%（數據來源：廈門網上房地産）。

瑞湖公館首開入市時間比宸啟瑞湖一期稍晚半個月，2025年6月30日開盤，但在宸啟瑞湖一期業主口碑推薦下，該項目首日推出的1号樓當天去化100%，2号樓宇也僅剩少量房源。

不過，截至2026年1月29日，瑞湖公館項目規劃的4棟樓宇中，除了1、2号樓外去化較為理想外，3、5号樓仍剩余不少存貨。其中，3号樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5号樓整體去化約45%。

因此，對于收入高度依賴房開業務的建發房産而言，外拓不僅能破解本土購買力有限的問題，更直接能拉動企業營收增長。

但北京建發海晏的去化表現也說明，外來房企想要真正吃透本地市場，並非易事。

房地産市場瞬息萬變，從摸清區域購房偏好、吃透地方政策到搭建本地化營銷與交付體繫，每一步都考驗着企業的運營能力。

外來者

房企外拓，最先要解決的從來不是外部市場，而是内部溝通的效率問題。

2025年，房地産行業掀起了一波“組織架構調整”浪潮，各家房企打着開源節流、加強決策效率的旗号，撤銷或合並了多個區域，建發房産也是其中一份子。

早在年初，建發房産便啟動首輪架構調整，将旗下海西、華東、東南三大集群董事長調回集團總部，同時對集群總經理、事業部負責人進行換防，並重新劃分集群管轄區域。

集群調整具體為：原華東集群的武漢和黃石劃入東南集群、原海西集群的南昌被並入東南集群、華東集群旗下部分事業部被取消，合並至蘇北。

此番調整後，企業匯報層級未實質減少，但集群職能明顯被弱化，總部對一線進一步收權，從産品售價到運營節點再到工程管理等關鍵環節，均由集團統籌把控。

經過一年試水，建發房産的調整思路更為徹底。2026年2月初，撤銷剩余三大集群，由集團直管事業部，原集群職能轉化為三大協同中心，不再承擔具體經營管理職責，僅聚焦跨區域資源協調。

不過，這看似加強了總部與一線的溝通，但效率是否提升仍有待檢驗。

畢竟總部直管了，本質是将區域的經營壓力與決策風險向上轉移，一線人員面對瞬息萬變的市場只能被動等待指令，精細化管控可能會淪為形式主義。

最新一輪組織架構變革中，建發房産将重心放在事業部分級調整上，根據貨值和發展定位分為A、B、C三類。

其中，A類事業部包括北京、上海、杭州、廈門四大高貨值城市事業部，是建發房産“燈塔項目”的布局城市，被視為規模增長的“主力軍”；B類事業部屬于成長主力選手，包括川渝、泉莆、廣州、福州、南昌、長沙、蘇州、武漢、南京等；C類事業部則是潛力型選手，包括蘇北、無錫、溫州、漳龍、甯波等。

在A類城市中，最值得一提的是上海，亦是建發房産2025年重點加碼的核心城市。

在上海這片核心戰場，建發房産最迫切的需求是獲取核心闆塊的優質地塊，但過去幾年斬獲的地塊多集中在外圍，去化成績並不算理想。

例如位于青浦新城闆塊的棠閱雅苑，項目所在地塊是建發房産于2023年4月聯合保利以總價70億元競得，2025年3月開盤入市，總套數142套，截至3月11日售出21套（數據來源：上海網上房地産）。

正是在這一背景下，建發房産2025年初首輪架構調整中淩祁出任華東集群總經理後，首要任務便是全力攻堅核心優質地塊，為華東區域拿下制勝底牌。

但從2025年上海土拍情況來看，建發房産的拿地成效仍有提升空間：全年至少參與了5場土拍，最終只斬獲了金山區一宗和寶山區四宗組合地塊，其中寶山組合地塊以底價成交，而金山地塊僅兩家主體參與競拍，均屬于非熱門闆塊。

既然公開土拍難以突圍，建發房産唯有另辟蹊徑。

2025年6月，建發房産通過上海聯交所協議收購股權與債權的方式，在上海獲取了4幅核心地塊，總價約123.5億元，分别位于虹口北外灘與楊浦新江灣城。

其中，虹口北外灘HK240B-02、HK241C-01、HK241D-04地塊商住混合（風貌保護），協議價36.37億元；楊浦新江灣城G1-06地塊，協議價87.13億元。

至此，建發房産在上海共獲取了9宗地塊，投資金額高達159.4億元，占總投資額25.2%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

而2025年建發房産在上海的重心，便放在了由楊浦新江灣城G1-06地塊轉化而來的上海建發海宸“燈塔”項目上。

該項目共規劃1114套高層洋房和156套疊墅，加上車位總貨值約190億元；2025年9月30日首開，推出322套房源，均價11.07萬元/平方米。據當地媒體報道，首開去化近九成。

按照建發房産的原計劃，上海建發海宸要在2025年内完成清盤，即每個月開盤一次。但計劃趕不上變化，2025年該項目僅在11月加推了一次，共109套房源；到了2026年2月才第二次加推。

截至2026年3月11日，項目整體可售總套數495套，已售總套數301套，整體去化率約61%，若按已登記總套數，去化率約52%。

圖片來源：網上房地産網站截圖

與此同時，管理層也曾将1500億元銷售目標寄托于已入市的燈塔項目，但受市場影響，不得不放緩了推盤節奏。

連鎖反應之下，2025年建發房産實現全口徑銷售金額1221億元，同比下降了9%；權益銷售金額為909.3億元，同比下降了12%，未能達到年初定下的1500億元銷售目標（數據來源：觀點指數）。

基于2025年度的銷售表現，1月28日，中金發布研報對建發國際作出最新評級及盈利預測調整，預計2025年核心淨利潤按年下降26%至31.6億元，同時下調2025年、2026年盈利預測33%、30%至31.6億元、35.6億元，並引入2027年盈利預測41.2億元。

但正如霍華德·馬克斯在《無人知曉》中所言：“如果我們執意以确定性作為行動前提，我們将會陷入無所作為的僵局。”

“燈塔”的建造絕非易事，建發房産的2026年，仍需在市場風浪中證明這束光能照多遠。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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