城市服務賽道競速 中海物業拿下天津環衛大單

觀點網 2026年，中海物業繼續大力發展城市服務業務。

1月12日，天津市東麗區城市管理委員會公布了西片區域環衛一體化項目開標結果。根據結果，中海物業中標該項目的第1項目包“環衛一體化項目”，中標金額為3.46億元，服務時間為3年，年化金額約為1.15億元/年。

該環衛服務項目的第2項目包為智慧環衛繫統，中標供應商為天津聯合遠航信息技術有限公司，成交額150萬元。

不過與上輪次相比，項目本輪次的成交價有所下浮，2022年10月開標的成交額為3.93億元，彼時的供應商為上海博德爾環境科技集團，服務期同樣為3年。

據官網披露，博德爾環境成立于2012年，業務遍布十余個省（直轄市），服務範圍涵蓋城鄉環衛一體化管理服務、智慧城市數字化管理、環衛基礎設施投資建設、固體廢棄物綜合治理、公建物業管理服務等領域。

那麼，中海物業接替“環衛專業戶”博德爾環境、奪得億元環衛標的底氣在哪？

城市服務賽道

中海物業于1986年在香港創立，並于2015年挂牌港交所。作為首家登陸國際資本市場的央企物管企業，中海物業早早地就把業務範圍拓展到城市服務業态。

尤其近幾年，中海物業對城市服務的關注度不斷提升，在城市服務賽道的動态也日益增多。

例如，2024年，中海物業與中建科技簽署戰略合作框架協議，在智慧社區建設、城市更新、智慧城市建設等領域開展深度合作。後續還提出，要在城市服務方面協同中建繫的資源，介入大量城市舊改、城市更新等。

2025年，中海物業繼續加碼城市服務賽道，表示将在基于“三高”（高合約、高轉化、高效益）的基礎上，加大對城市運營服務的拓展力度，同時專門成立城市運營部，由CEO肖俊強牽頭運行。

具體到項目簽約上，中海物業還把城市服務賽道延伸到了海外，不過也與其中建背景的有很大的關聯性。

2025年6月，中海物業宣布，作為地平線運營管理公司的股份持有者，将承接埃及新行政首都中央商務區的城市運營服務項目。

據了解，埃及新行政首都中央商務區由中國建築承建，是埃及國家復興計劃的重要工程，也是中埃共建“一帶一路”的重點工程。項目包括10座辦公樓、5座住宅樓和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高樓”標志塔。

2025年，中海物業在國内城市服務的市場化拓展也取得了不小成績。

例如，11月10日，中海物業以綜合得分92.88中標廣東東莞松山湖生活垃圾收集運輸服務項目，成交金額118.89萬元，服務時間為3年，排名靠後的企業除世紀金源物業服務集團外，多為東莞市本地環衛企業。

資料來源：廣東省政府采購網

今年1月10日，中海物業東莞公司正式接管松山湖生活垃圾收集運輸服務項目，服務内容包括生活垃圾與大件垃圾的全流程收運、中轉處理，並承擔垃圾中轉站、大件垃圾處理場的日常運維管理、園區標準垃圾桶的清潔維護工作以及相關台賬記錄與報送工作。

2天後，中海物業再傳來中標大型環衛項目的動态，承包天津市東麗區城市管理委員會西片區域環衛一體化項目，中標金額為3.46億元，服務時間為3年。

服務地點覆蓋天津市東麗區張貴莊街、豐年村街、華新街、萬新街、金鐘街、華明街、華明高新區及開發區等區域；

服務内容包括道路清掃保潔、交通護欄清洗保潔、綠化帶撿髒、生活垃圾收運、垃圾轉運站運營維護、公廁運營維護、小廣告清理、協助單車規範擺放、冬季除雪、重污染天氣額外作業、重大活動和應急保障、防汛排澇相關作業及其他服務等。

進退之間

中海物業在城市服務賽道加速的一個重要節點或許是2025年的上半年。

在2025年半年度報告中，其将“非住宅項目”細分為“商寫園區類”和“城市運營類”兩闆塊，並解釋： “是為更好地表述集團作為城市空間的綜合服務運營商定位”。

其中，城市運營類新增在管面積1520萬平方米，占新增總在管面積47.7%；新簽訂合同額為4.91億元。

截至2025年上半年，城市運營類的在管面積為7330萬平方米，占總在管面積4.36億平方米的16.8%；而上年同期的在管面積為7420萬平方米，占總在管面積的17.2%。

高喊大力發展城市運營服務口号的同時，相應的管理規模卻有所下滑，中海物業或許還需要經歷一段調整期。

另一方面，與加碼城市運營服務相比，中海物業在住宅業态的撤退動作顯得更為明顯。

為平衡規模與效益，2025年上半年，中海物業持續優化業務結構與項目治理，退盤2680萬平方米，期内總在管面積僅較上年底增加500萬平方米至4.36億平方米。

退盤行動延續到了下半年，6月25日，中海物業向湖北鄂州雙創之星小區發出撤場公告信。

中海物業自2023年3月1日進駐該小區，但期間小區入住率較低，欠繳物業服務費戶數比例高，導致公司長期虧損，且墊資持續增長。截至2025年1月31日，物業費累計欠費59.59萬元，至公告發出日仍未得到解決。

基于上述原因，中海物業拟定于同年8月31日退出該小區物業管理服務，並要求業主在此之前繳納所拖欠的物業服務費和水電費。

中海物業並非個例，同樣有着央企身份的保利物業也迫于無奈開展了主動退盤的工作。2025年底，江蘇保利物業發出一份退場函，宣布正式退出位于江蘇省鎮江市的句容台灣小鎮項目物業管理服務，導火索在于無法及時結算的“地産空置費用”。

全行業來看，2025年前三季度，全國已公開披露物業撤場的案例（住宅物業服務項目）已經超過120起，比去年同期翻了一番。

可見，主動退出盈利能力較差甚至虧損的物業服務似乎成為了行業共識，在這樣的浪潮之下，以城市服務為代表的非住業态就成為了多數物企尋求利潤增長的第二選擇。

不過，城市服務賽道雖仍有不少想象空間，但與同是産業園區服務、商辦服務的非住業态相比，存在着“服務大衆、維護城市面貌”的特有門檻，同時，市場上不乏如僑銀股份、盈峰環境等深耕環衛服務的企業，市場化競争依然激烈。

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