煙台芝罘萬達廣場“贖回”煙霧彈 王健林不變的減重決心

觀點網 自2023年年中以來，萬達頻頻出售旗下萬達廣場項目，相關消息也總能引發市場的廣泛關注。

12月3日，一則新動态再次激起熱議，只因在出售80余座萬達廣場後，王健林罕見地對其中一個不起眼項目進行了“贖回”操作。而未等市場厘清背後意圖，該項目又再次被轉手“出售”。

據悉，此次事件中涉及到的煙台芝罘萬達廣場開業于2014年11月，是萬達在山東布局的首批商業項目之一。項目持有方煙台芝罘萬達廣場有限公司成立于2010年11月，在2024年7月被萬達出售予坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司和坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙），並完成股權變更。

彼時，因萬達整體資産處置動作密集，這筆交易也未被過多關注。直到近期，煙台芝罘萬達廣場先後兩次發生工商變更。

煙霧彈中的好消息

企查查信息顯示，12月2日，大連萬達商業管理集團股份有限公司通過其全資子公司上海萬達銳馳企業管理有限公司，重新實現對煙台芝罘萬達廣場有限公司的100%持股，原股東悉數退出，這一動作引起市場的種種猜測。

不過緊接着，工商信息再次發生變更。12月3日，上海萬達銳馳入主僅一天便火速退出，取而代之的是蘇州聯商玖号商業管理有限公司，持股比例100%。

資料顯示，蘇州聯商玖号商業管理有限公司由浙商金匯信托股份有限公司旗下麗水聯睿荣通管理咨詢合伙企業（有限合伙）和蘇州新聯管理咨詢有限公司共同持股。

至此，經歷一輪買與賣之後，項目仍未被留在大連萬達商管手中，但伴随此番操作，大連萬達商管甚至是煙台芝罘萬達廣場，與交易對手方的身份悄然發生改變。

“回購”似乎只是煙霧彈，萬達又在醞釀怎樣的下一步？

從市場反饋來看，對煙台芝罘萬達廣場的“回購”，顯然提振了不少信心。

過去幾年，大連萬達商管始終籠罩在債務糾紛、流動性欠佳、資産處置等陰霾之下。僅就萬達廣場而言，據商業客不完全統計，在2023年被出售的萬達廣場項目就有近10個，包括在5月出售的上海松江項目、江門台山項目、西甯海湖項目，以及之後的湖州、太倉、廣州蘿崗、上海金山項目等。

2024年，萬達再售出位于合肥、東莞等地的近30個項目，煙台芝罘萬達廣場也是在這一年的7月售出。

進入2025年，則不得不提今年上半年的一則消息。

彼時，國家市場監督管理總局顯示，經公示，“太盟（珠海）管理咨詢合伙企業（有限合伙）與高和豐德（北京）企業管理服務有限公司等經營者收購北京銀河萬達企業管理有限公司等48家公司股權案”獲得無條件批準。

據悉，太盟（珠海）管理咨詢合伙企業（有限合伙）（“太盟珠海”）、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司（“高和豐德”）、騰訊控股有限公司（“騰訊控股”）、北京市潘達商業管理有限公司（“京東潘達”）、陽光人壽保險股份有限公司（“陽光人壽”）直接或通過其各自關聯方共同設立合營企業，並通過合營企業收購大連萬達商業管理集團股份有限公司（“大連萬達”）直接或間接持有的48家目標公司的100%股權。

目標公司主要業務為大型零售商業地産運營。交易前，大連萬達直接或間接持有目標公司100%股權，單獨控制目標公司。本次交易後，太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達與陽光人壽将共同控制合營企業，合營企業将持有目標公司100%股權。

涉及到的48家公司大致分布在北京、上海、廣州、蘇州、合肥、東莞、成都等11個城市。而算下來，2023年以來已售或已明确售出的萬達廣場已經約有90個。

不過值得注意的是，長期承壓的大連萬達商管或許能夠暫時松口氣。

DM查債通顯示，大連萬達商業管理集團股份有限公司目前僅有兩筆流通中債券，均為離岸債券，當前存續規模7億美元。兩筆債券将分别于2026年1月12日、2026年2月13日到期。

此外，上述提到的基金是由太盟主導進行投資，太盟同時計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險並獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團将提供300億元貸款授信，剩下的150億元将通過夾層融資渠道募集，目的是吸引險資、産業基金等多元主體參與。

若最終成型，交易回籠的500億元資金将顯著緩解大連萬達集團的流動性壓力。

王健林的減重決心

作為此次事件的核心，煙台芝罘萬達廣場有限公司成立于2010年11月，四年後，煙台芝罘萬達廣場正式開業。

這是全國第103座萬達廣場，開業之初引入萬達百貨、萬達影城、萬達寶貝王等萬達繫品牌，以及大歌星KTV、大玩家、華潤萬家、屈臣氏、優衣庫、UR、迪卡侬、哈根達斯、星巴克、必勝客等衆多國内外一線品牌，能夠滿足周邊地區消費者生活、娛樂、餐飲需求。

作為綜合體項目，除了購物中心以外，項目還包括商業步行街、五星級酒店、高檔商務寫字樓、精裝SOHO等多樣業态。

而得益于進入時間較早以及綜合體優勢，據當地報道，芝罘萬達廣場占據煙台市芝罘區經濟、文化和交通三大中心所在地，開業後使煙台的商業發展進入一個新的時代。可以說，在萬達體繫内，煙台芝罘萬達廣場的含金量並不低。

亦有報道指出，芝罘萬達廣場是當地毓璜頂商圈現金流最穩定的項目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報率在5%以上。在此基礎上，項目未來發展有着更多想象空間。

據悉，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司和坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）的背後是新華保險與中金資本。

二者聯合，在大連萬達商管的資産處置中扮演重要角色。除煙台芝罘萬達廣場外，雙方還聯合接手了北京萬達總部、南京萬達茂，以及赤峰、晉江、武威、淮北、安陽、四平、揚州等萬達廣場項目。

當然，除了新華保險與中金資本外，大連萬達商管的交易對手還包括陽光人壽、大家保險等險資。

一方面，保險資金的天然屬性決定其偏好優質不動産。參與出售交易的萬達廣場項目均為已建成的成熟商業綜合體，能夠貢獻長期穩定的現金流，完美匹配險資久期需求。

另一方面，在2023年，有關部門曾發文“支持經營規範、治理健全、資産管理經驗豐富的優質保險資産管理公司等金融機構開展資産證券化業務試點，允許符合條件的機構參與基礎設施REITs，依托其在基礎設施項目儲備和運營管理優勢，促進形成存量資産和新增投資的良性循環。”

這也能解釋險資接手萬達廣場項目的合理性和出發點。與此同時，新華保險並非直接參與項目交易，而是以中金資本為橋梁，實現風險隔離。

從萬達的角度更不難理解。險資具有低成本的長錢，但在項目運營能力上卻有欠缺，出售予險資能夠最大可能保留運營管理權，在減重的同時繼續收取運營管理費等收益。

煙台芝罘萬達廣場的“回購”事件是大連萬達商管資産處置道路上的一個插曲，也是該公司減負進程中的偶發事件，最終並未改變将項目“脫手”的結果。

最終接手的蘇州聯商玖号商業管理有限公司成立于2025年8月22日，法定代表人牟舟。據商業客此前報道，牟舟為中聯前源不動産基金管理有限公司投資部副總裁。

2023年12月，多個萬達廣場被出售，當時的接盤方蘇州聯商叁号、蘇州聯商伍号、蘇州聯商肆号、蘇州聯商貳号等均為中聯基金下屬公司。如今，蘇州聯商繫的隊伍顯然也有所壯大。

從官網來看，中聯基金與新華保險、中金資本等的最大不同應是在于，前者長期專注于以REITs為核心的創新不動産金融業務，且聚焦産業不動産、消費基礎設施、租賃住房、新能源基礎設施等領域。

相比之下，其實對于險資而言，“接盤”商業項目並非首選。相較于中聯基金，險資更注重在“保本”的基礎上獲取長期穩定的現金流回報，後者則有望撬動更大的利益空間。兩者的邏輯與目標不盡相同。

從時間跨度上，險資對于長周期的接受度和承受能力相對更高，中聯基金在退出方面則有着更清晰明确的規劃。更為重要的一點是，中聯基金有望更徹底的為萬達減負。

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