“金融創新賦能城市更新”高峰對話：城市更新，錢從哪里來？

觀點網訊：11月28日，主題為“致力經濟可持續的高質量城市更新”的2025城市更新大資管論壇在蘇州桃花塢美術館舉行。上午主論壇圍繞經濟可持續的高質量城市更新進行讨論，下午兩場分論壇則讨論如何文化煥新城市以及實現價值回歸。

上午高峰對話環節的話題為“金融創新賦能城市更新”，由清華大學五道口金融學院不動産金融研究中心常務理事、副主任，高和資本執行合伙人周以升擔任對話主持，周以升認為，當大家都用金融的邏輯、大資管的邏輯思考問題的時候，城市更新的落地才是有可能的，因此他抛出的問題是：錢從哪里來？怎樣把資金的閉環和循環建立起來？

清華大學五道口金融學院不動産金融研究中心研究總監郭翔宇首先發表觀點，認為中國現在在城市更新方向的金融工具，其實工具箱非常多，包括了中央預算内資金，超長期特别國債，專項債，包括專項借款，以及新型的政策性金融工具。對于市場化的工具來講，有傳統的像銀行貸款，以及像ABS、私募REITs、公募REITs、私募基金等等。問題是這些工具箱不是特别适配，包括期限不匹配、收益和風險不匹配、還本和長期現金流的不匹配。

他以較成熟的國際經驗給出建議，認為可以分為三個階段：第一，由政府主導進行的規劃階段。第二，就是河道的清理過程，或者是開槽的過程。使用的金融工具包括專項債、專項借款，是債務性的，但是由政策支持的借款工具來支持。同時輔佐土地使用權的轉置、使用用途，以及土地的延長，以及這些規劃方面政策性的支持。第三，剩下的部分是可盈利的部分。這些可盈利的部分，是可以利用市場性的工具，包括銀行貸款，以及ABS，以及私募REITs、公募REITs。

首農信息董事長安東則從市屬國企角度出發，結合自身發行公募REITs的經驗總結道，發行公募REITs實際上像“長征”，是一個漫長的過程，困難也很多。首先，公募REITs的申報其實審核的部門還是比較多，其次比較在意項目的經營穩定性，對于資産管理人的持續經營能力提出比較高的要求。

華泰證券資管不動産基金業務總監朱剛則認為，關鍵是專業，城市更新項目的開發要專業，因此也要找到專業的投資人，大部分投資人對城市更新的項目沒有非常深入的剖析和理解。“希望在商業和歷史文化建築的改造方面率先突破，在私募REITs、機構間REITs領域有新的出發點，後面再到公募REITs，這需要一個過程。”

财信人壽資産管理部總經理助理陳楊接着表示，保險資金是有投資需求的，全國範圍内有250家保險公司，對應的總資産規模在30萬億，所以大家願意到資産里面找投資機會、配置機會。不過他又提示資金投資方關注的幾個問題：一是在做城市更新或者改造項目的合規性；二是持續的收益性，收益性中間最重要的是持續穩定能夠覆蓋資金成本；三是安全性，大多數國内保險公司都在國有化，或者都在國有化的路上，安全性是很重要的考量。

益友天元律師事務所主任唐海燕則提到特殊資産，如Pre-REITs到私募REITs到公募REITs全鍊條的金融通道：“在這個過程當中，需要我們很多金融人士、原始權益人、财務顧問、法律顧問，所有市場參與者一起去推動，但是最終還是歸集到資金收益。迫切需要像瑞安這樣的主體，把城市運營、社區或者資産運活起來，然後在這個過程中把資金運作形成閉環，讓金融的力量發揮出來。”

安東這樣總結，不管是改革後的公募REITs，還是機構間REITs，只要能适配不同類型的城市更新項目，就是最好的。

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