（2025年11月12日·上海）回望過去數年，不動產行業經歷了從高速擴張到提質增效的深刻轉型，曾經依賴土地增值與規模紅利的發展模式逐步退場，存量時代的資產精細運營成為新的方向。

存量博弈的時代背景下，商業不動產的角色也發生了轉變，從單純的容器變為一種核心資產，資產管理能力也因此成為企業競爭的關鍵壁壘。

然而當下，行業既面臨着宏觀經濟環境調整、融資渠道收緊的外部壓力，也承受着資產空置、同質化競爭的內部挑戰，需要探索出一條破局新生之路。

11月12日，以“價值運營”為主題的2025不動產資管峯會在上海開幕，眾多行業精英匯聚一堂，暢抒己見，共探前行之路。

價值挖掘

這幾年，不動產行業發生了巨大改變，為了迎來更好的發展以及更輕鬆地應對挑戰，正確預判行業趨勢是極為重要的一點。

在本次不動產資管峯會的主題演講環節中，CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨選擇了從租戶需求裏看辦公樓市場的趨勢。

CBRE世邦魏理仕中國區研究部負責人 謝晨

謝晨表示，通過今年的調查，推動企業做選址決策的五大因素其實沒有太大改變，依然是更低的租金價格、區位交通和配套、靈活的租約條款、可持續發展目標、提升空間體驗並縮減面積。

但是在具體的比例上有一些變化，主要體現在租戶對於辦公樓租約價格和租約靈活度的關注度較去年有進一步提升，前者從去年83%提升至86%，後者則從49%升至55%。

從這些數據來看，市場需求端仍在追求更低的成本。至於供給端，謝晨表示，過去兩年辦公樓租金處於一個加速下行的通道里。

“2024年，在我們所監測的10個城市中，租金平均降幅大概在7%左右，今年預計到四季度結束時整體降幅應該會在8.5%-9%。”

對於2026年，謝晨也做了展望，在基準情景假設當中，短期看租金仍然是會延續下降的趨勢。

在謝晨給出的報告中提到，可持續發展目標是企業選址的決定因素之一，對此，萬物梁行總裁錢濱強也表示認同。

錢濱強指出，可持續對應的核心是低碳。在“雙碳”政策背景下，智慧與低碳是萬物梁行正在發力的業務板塊，也應該是每個行業參與者的可持續責任。

萬物梁行總裁 錢濱強

在他看來，做這些可持續的動作，除了響應雙碳的政策，也是為未來整個商用不動產載體貼上綠色標籤，之後發綠色債等綠色金融方面的融資成本也會更低，最終實際上是回報於債權人及股東方和所有者。

另一邊，WeWork中國首席技術官胡建認為，靈活辦公業態要想實現價值迴歸，有兩個關鍵支撐點：第一個是極致的靈活性，這是靈活辦公最核心的優勢，尤其是在當前市場環境不確定性極強的前提下，這份靈活性顯得尤為珍貴。

WeWork中國首席技術官 胡建

第二個是品質感，胡建提到，大家對聯合辦公、靈活辦公的關聯印象是人性化的空間設計和裝修格局，以及一體化的服務，這也是WeWork中國在業態中能夠為行業提供的一系列價值。

他指出，經過多年的深耕細做，如今的WeWork中國已從1.0 時代升級到2.0時代。在1.0時代，WeWork中國核心競爭力是空間設計、社區運營和銷售體系。在保持原有核心能力和服務好品質企業的同時，也在不斷的升級核心能力，更好滿足市場上越來越多元化、個性化的辦公空間需求，從而進入到WeWork中國2.0時代，用“靈活、創新、科技”三大核心競爭力，去更好的服務我們的會員和業主。

會上，高和資本資產證券化部執行總經理湯益軒提出了一個觀點：“我們有大量的資產是處於沉睡狀態，是沒有交易的。如果沒有交易，那麼底部就很難形成價格。而沒有價格，大家就很難對資產進行重新的估值和構建。”

高和資本資產證券化部執行總經理 湯益軒

他提到一組數據：去年全年中國大宗市場大大概在2207億元，這個滲透率大概只有0.6%左右，而在成熟市場，比如美國或者是日本，可能會去到3%-5%左右。

“因此我們需要多元化的市場主體參與進來，促進底部交易，穩定資產價格，增強市場信心。”與此同時，湯益軒指出，不動產私募基金的核心功能之一，便是作為行業出清通道盤活存量資產，喚醒那些沉睡的資產。

在價值挖掘方面，陽光海天停車產業集團總裁江沁園以集團本身的發展為例作出了經驗分享。

陽光海天停車產業集團總裁 江沁園

在大部分人觀念中，停車只是一件小事，但在江沁園看來，停車這件事情其實比大家想的要複雜一些。

他表示，停車其實就是一個小生態，由很多不同停車用戶組成，每個人都有不同的需求。但需求的背後往往潛藏着價值，而江沁園則是一個擅長髮現需求、挖掘價值的人。

他分享道，陽光海天目前的發展重點之一是城市停車業務，即管理城市的路側資源。

“這類停車業務具有壓倒性的優勢，因為這類資產老百姓都要使用，而且每一個人的使用頻率都超級高。跟封閉車場不一樣，可以很快就把一個區、一個城市的老百姓都變成你的用戶。”

商辦的未來

主題演講之後是主題討論會，不動產資管峯會共有兩場，第一場是由合景泰富商業資管寫字樓事業部總經理陳昭君擔當主持，開啓了一場關於“商辦的未來”的交流。

討論會伊始，陳昭君表達自己的感受：“今年租賃市場給我的一個最大體感就是不穩定，主要由國內產業結構調整、地緣政治、世界格局、經濟變化等所導致。”

主題討論會之一：商辦的未來

主持嘉賓：合景泰富商業資管寫字樓事業部總經理陳昭君

對話嘉賓：中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理

金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維

蜜蜂公司(BEEPLUS)聯合創始人兼蜜蜂發展總裁戴健進

WeWork中國首席技術官胡建

基於此，陳昭君拋出了一個問題：辦公樓租賃市場已經見底了嗎？如果還沒見底，下行週期還會持續多長時間？

金地集團開發管理公司商辦總監兼商辦事業部總經理田賀維給出了自己的答案：商辦市場現狀並非簡單週期問題。

他指出，早期國內商辦市場發展以開發投資屬性為主，很多項目與金融綁定，更多關注投資和開發面積，而非運營屬性，忽視了未來的運營需求。

“經歷這一輪調整後，既是機遇，也是大浪淘沙、不破不立的過程，相信未來商辦市場會呈現新的變化、新的發展模式和方向。”

作為目前開發商裏自持寫字樓、辦公樓資產最多的業主方，中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理表示，近年來，隨着客戶逐漸掌握一定的話語權，很多業主方被推動着必須主動提升，“但是我更多地認為，這其實是在脫掉了市場繁榮外衣後，專業競爭力的另一種呈現方式。”

張存理指出，中海在前幾年就開始了關於標準化的建章立制，“因為我們的資產非常多，面對的客戶類型也非常多，至少要讓他們感受到我們的標準是一致的。”

與此同時，她認為，快速提升資產價值的方式就是提升出租率，所以能提升出租率、保證資產整體實現穩定收益的，都是值得嘗試的方式和方向，“因為有出租率才會有現金流，有現金流才會有回報，才會有資產盤活和提升增值。”

關於如何保障去化率和出租率方面，蜜蜂公司(BEEPLUS)聯合創始人兼蜜蜂發展總裁戴健進也分享了自己的方法。

他認為，首先就是要保障客戶行業的多元化，因為客戶單一的話，當這個行業遇冷時，整體租戶就會面臨比較難受的狀態，可能會出現大面積退租。

第二是保障樓宇產品的多元化，“就是項目裏不僅僅可以滿足1個人到10個人，還可以覆蓋100人、200人，無論是多大的客戶，都可以‘吃掉’，這就是產品的多元化。”

第三是要保障項目收入多元化，“過去最大的收入可能就是租金收入，其實很早之前我們就發現，項目不僅只有tob端的收入，還有toc端的收入。比如說在樓宇裏融入了很多商業配套元素，包括咖啡、會議展廳活動等。”

提到在和業主合作伙伴談各類合作時，WeWork中國首席技術官胡建認為，大家首要關注的肯定是資產增值或保值問題。從國資和民營資本業主的角度來看，二者關注點也不盡相同。

國資方面，可能更關注國有資產的保值，且在資產合規等各方面相比民企有更多限制；從民企的視角來講，在靈活度上會大很多。

不動產新生

第二場討論會以“不動產新生”為主題，主持人北京大成（上海）律師事務所合夥人劉唯翔在討論會開始之初分享了這些年的所見。他指出，過去北京上海等地大宗交易市場十分繁榮，尤其是上海常年居於全球領先狀態，然而今年，這些輝煌都已不復存在。

劉唯翔給出了自己的解讀：大宗交易已經基本喪失了流動性，市場對於資產的運營、租賃等持續看空。

本場主題討論會就在這樣的氣氛中展開。

主題討論會之二：不動產新生

主持嘉賓：北京大成(上海)律師事務所合夥人劉唯翔

對話嘉賓：上海交易集團上海總部副總經理萬雅寧

千丁數科資管團隊負責人郝霄

BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平

國泰海通證券REITs業務部執行董事李宗霖

華夏金茂商業REIT基金經理、副總裁譚琳

率先發表觀點的是BOMA中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟(IFFRE)常務理事張平，她肯定了劉唯翔的部分言論，指出近幾年商辦市場面臨着巨大挑戰，這從一定程度上反映出當下資產流動性確實不容樂觀。

“其中有受到一些外部環境的影響，但還有一個原因，可能是商辦資產尚未被納入REITs的底層資產範疇。”

討論會自此引出了第一個話題——價值重構。

張平表示，除了我們傳統認知中的價值之外，是否還有新興的價值值得關注？比如數據資產的價值，目前仍算是一個價值窪地。如今越來越多企業重視數字化科技賦能，未來數據資產的價值很可能成為價值重構中極為重要的一環。

張平還提及，生態價值與無形資產價值也是兩個值得關注的新興價值。

作為上海交易集團上海總部副總經理的萬雅寧則認為，所觸及到兩類資源，一類是國企的資產，另一類是國企的用戶端，兩端都極具價值。

萬雅寧表示，上海是國資重鎮，每個國企都有自身的痛點、難點以及服務切入點。要是能把這三點研究透徹，不管針對何種主題，都能與國有企業進一步深化合作。從投資人的角度來看，更是如此。

當然，上海交易集團並未為自己戴上枷鎖，“我們不僅服務眾多非國有企業，還與它們建立了廣泛的連接。就像各位嘉賓都提到，與非國有企業合作，空間更為廣闊，資源鏈接點和便利性也更多。”

萬雅寧進一步表示，市場上並不缺錢，缺的是優質資源。所以，如何助力優質企業，將資金與資源配置到優質資產上，這也是非常重要的一點。

千丁數科資管團隊負責人郝霄也針對傳統商業和資產估值的關係發表了自己的看法，他介紹到，千丁數科是龍湖集團旗下的數字化公司，從龍湖作為運營方的視角來看，龍湖一直注重內驅內省，用現金流、EBITDA來評估自持商業的運營情況。

“龍湖商業資產在我們看來是一個特別特殊的資產，更重要的是運營的能力，最關注的是如何把一個商業資產打造成消費者喜歡、符合消費趨勢的場域。”

國泰海通證券REITs業務部執行董事李宗霖，與華夏金茂商業REIT基金經理、副總裁譚琳則共同發表了對REITs的期待與看法。

李宗霖表示，REITs是不動產資本運作的有效補充，價值可以體現為三方面：一是搭建“三資”體系，即資產管理方與頭部金融機構一起加強“資產+資管+資本”聯動，提高資產流動性，放大資產價值。二是做好“三信”建設，加強信息價值挖掘、提高信批能力、構築信任體系，充分挖掘“可信價值”。三是實現“兩面發展”，一方面做內生式的增強，做實自身價值。

另一方面是做外延式的發展，做大REITs平臺價值。基於REITs構建穩定退出渠道和穩定定價的錨，在充分發揮資管能力和資本運作能力基礎上，發現定價失準的資產，通過一二級價差打造利潤第二增長曲線，構築“流動資產池”應對不斷變化的行業發展需求和資本投資需求。

譚琳則指出，到目前為止，公募REITs市場上市產品已經達到77支，總的發行規模接近2000億元，總市值超過了2200億元。

值得一提的是，其中有12支REITs提出了擴募申請，6支已經成功完成發行。

“說明市場已經走出了單靠“首發”的初級階段，進入了“首發+擴募”雙輪驅動、常態化發行的新階段。“譚琳進一步指出，除了公募REITs和私募REITs之外，還有像Pre-REITs、類REITs等多樣的不動產金融產品，共同構成了多層次的REITs生態體系。