直面變局 共赴新局 | 2025觀點商業年會圓滿閉幕

（2025年11月12日·上海）站在“十五五”規劃開局之年的重要歷史節點，商業地産發展也正步入深刻重構的關鍵階段。傳統業态與新興模式加速融合，行業邊界逐漸消融，而消費端的需求則以前所未有的速度分化與升級。

身處這一變局，全行業亟需凝聚共識、協同聯動，在交流中汲取前行的力量與信心，穩健穿越風雨、邁向新局。

11月12日，2025觀點商業年會在上海召開，本屆年會聚焦“向上的信心”，匯聚業界精英，圍繞前沿議題，共同探尋變革時代的破局之道與發展路徑。

2025觀點商業年會

錨定“十五五”航向，中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡雲向我們拆解新型城市建設中商業地産的新機遇與新圖景。

在她看來，“十五五”規劃為商業地産發展提供了廣闊空間和機遇。預計“十五五”期間，全國一線城市30年以上樓齡商辦物業總面積将突破2億平方米，其中40%處于低效運營狀态（空置率超15%）。二線城市存量商辦項目年均新增供應量約1500萬平方米，但去化周期長達36個月，存量盤活迫在眉睫。

中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家 蔡雲

蔡雲表示，在新型城市建設中，商業地産需要緊跟規劃導向，以創新為動力，以綠色為引領，以存量更新為重點，不斷提升自身的競争力，為城市的發展和經濟的增長做出更大的貢獻。

重識本質，在分化中把握方向

傳統商業正與新科技、新需求、新場景、新動能深度融合，推動全業态進入良性發展階段。如何直面變局，穩中求新？華潤萬象生活執行董事、副總裁、商業航道總經理王磊分享了他的觀點。

華潤萬象生活執行董事、副總裁、商業航道總經理 王磊

王磊表示，商業地産的地産屬性在慢慢淡化，行業會回歸到理性，回歸到重視客戶、消費者的狀态。雖然這是承壓的狀态，但也是比較良性的狀态。

他認為，商業行業下一步會慢慢進入整合的階段，無論做商業地産或者商業零售，都要回歸初心，更加注重産品和産品力。

也正因如此，商業地産未來一定是運營為王，資産的價值跟成本基本上沒有關繫，“前期投入的關繫不是特别大，所以運營能力變得特别重要。能夠創造多少現金流，資産的價值就是多少。”

面向未來，王磊判斷未來10到20年私域流量是非常牢固的護城河。未來的線下生意，沒有私域流量會很難生存。流量入口正在重構，線上的流量入口變得更加重要，我們要建立自己的流量入口。

“别人的入口，我們不排斥；但是自己的入口，也會非常重要。”

平安不動産首席運營官曾燦霞在演講中談到，並不是叫不動産，就可以穿越周期，只有優質的不動産才能穿越周期，這是市場在當下給我們的一個最大提示。

平安不動産首席運營官 曾燦霞

“作為從業者，在這個時點上，要真正回到資産價值創造的原點，思考是什麼導致了這種分化，思考租金從哪里來，思考如何可持續的增長，變得尤為關鍵。”

她以商場為例，表示商場是toB toC的業務，商場經營的本質是不斷用更好的資源吸引更好的客戶，再用更好的客戶吸引更好的租戶資源。伴随着這個循環向上的過程，實現銷售額的提升和項目租金水平的提升。

她指出，商場核心在做兩件事，一個是面向B端的租戶組合的優化，另一個是面向C端的客戶質量的提升。

“一個商場應該關注什麼？如果我們商業地産圈在做排名的時候，大家談的是銷售額排名，而不再是規模、租金或者客流的時候，那麼這個市場就真的是走向成熟了。”

此外，在她看來，REITs的本質是一種機制設計，並不改變底層資産的經營邏輯。REITs需要關注三個方面的風險，首先是股票屬性帶來的市場波動風險，第二是底層資産層面的風險，最後一個是管理機制帶來的風險。

曾燦霞表示，要做到認知上的同頻，機制上的共振，“未來，一切有利于支持管理人、尊重資産運營基本常識而做的經營安排，都應該被堅持，反之亦然。”

随着傳統商業與新業态、新模式、新場景加速融合，人工智能為代表的科技創新不斷改寫商業未來，但業态之間邊界更趨于模糊，市場需求與風向也日新月異。

在此背景下，全體大會的铿锵行主題讨論聚焦“消費的未來”，由德勤中國消費行業主管合伙人張天兵擔任主持，與對話嘉賓們圍繞三大分議題展開深入交流。

铿锵行主題讨論：消費的未來

主持嘉賓：德勤中國消費行業主管合伙人張天兵

對話嘉賓：中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡雲

越南南龍地産CEO，桉得資本董事長、CEO羅臻毓

東原致新、東原仁知董事長羅韶穎

光大安石資管總裁周頌明

張天兵指出，德勤通過長期跟蹤幾十個賽道、幾百家上市公司發現，過去幾年雖然宏觀偏弱，但是大概有1/3跟蹤的賽道是增長的。

“這些賽道背後有相應的驅動因素，如寵物經濟、文化經濟、健康經濟、銀發經濟、單身經濟等。”在他看來，商業從業者需要尋找一些結構性的機遇。

據越南南龍地産CEO，桉得資本董事長、CEO羅臻毓觀察，以往的寫字樓、社區商業基本上拼的是硬件，比如建築、空間，現在拼的是内容。

他指出，以後建築物的空間可能會分化，從傳統的寫字樓、商場變成綜合的體驗容器，承載社交、教育、娛樂、健康等功能。“因此，需要與增加的服務内容相結合。”

與此同時，從地點的角度看投資，不管是人口的分布或是商業中心的成立，一線城市，二線城市已經成為定局。“商業行業需要從城市更新的角度，打造新一代的空間、新一代的建築。”

東原致新、東原仁知董事長羅韶穎的觀察落在了具體人群，她指出：“中國是一個有着十四億人口的大國，僅一二線城市就已經有四億人口，意味着消費力基礎已經是一個非常大的總數。從這一角度看，應該值得慶幸。

以從業者的角度，基于這樣一個總數，進行消費需求的激活與提升，需要從大的總量里面拆解哪些人有錢且有消費需求待釋放。

羅韶穎注意到兩個群體，一是中年初老人群，他們的收入結構達到了人生的峰值，同時需要花錢解決的痛點卻越來越多；第二類是年輕群體，年輕人是最有動力花錢的，而且只要想花錢，就總有來源弄到錢。”

光大安石資管總裁周頌明表示，從激發商業需求的角度來說，最主要的是找到自己的核心競争力。

他認為，商業業态需要特殊的心理，在場景和内容、情緒價值上花更多的心思，挖掘新内容，打造新場景——比如粉絲經濟，因為粉絲更願意為情緒消費。

共建信心，在融合中尋找确定

铿锵行之後，光大安石資管總裁周頌明再次登台帶來《破而後立：開啟資産價值新時代》主題演講。

他指出，專業化時代的破局之道可以分為三個層面。

光大安石資管總裁 周頌明

首先是分化與整合：存量龐大但效率偏低，市場進入深度洗牌期，分化整合加速；第二是定制化與精細化：粗放增長難以為繼，定制化精細化成為主流，專業能力構築護城河；第三是經驗與創新：專業的商管能力、豐富的實踐經驗，以及基于當下的戰略适配性，成為突圍關鍵。

據其觀察，行業内的分化和整合還在繼續。項目層面，寫字樓、商業市場因為供需關繫失衡，原來開發商持有的項目扛不住市場波動，慢慢就會被淘汰，以轉型、變性或者其他形式重塑。

公司層面，很多開發商有自己的酒店管理公司、商管公司、物業公司，管理規模不大，偏小中型居多。但管理成本是差不多的，算下來實際上不怎麼賺錢。

而公司層面整合以後，兩三個公司整合成一家，管理成本的增加非常有限。只要項目本身表現不錯，利潤就能夠覆蓋，所以行業内整合的機會還在。

印力集團執行總裁兼上海城市商業公司董事長姚海波也是一位“實戰派”，他結合自身經驗，圍繞印力集團的REIT戰略及購物中心全鍊條資産管理展開分享。

印力集團執行總裁兼上海城市商業公司董事長 姚海波

姚海波指出，未來商業地産公司在核心城市要做價值的深耕者，而非規模的崇拜者。

他認為，商業地産要面對價值取舍，接下來聚焦存量資産的效率提升和更新，思考如何為合作伙伴、顧客提供情緒價值，以及擁抱科技帶來的深刻變化和效率提升。

在他看來，REITs對于不動産商而言，一方面倒逼透明化、規範化，另外一方面給更多人提供了介于一二級市場和債券之間的更好的投資産品。“随着REITs規模的不斷擴大和投資理财産品活躍度提高，REITs市場會不斷向好。”

不過，不動産的本質是為城市創造有溫度的空間，為消費者提供有價值的體驗，也為投資者帶來可預期的回報。

姚海波認為，REITs不是一個終點，而是一個行業走向成熟的起點，必須要求我們用更專業的能力、更開放的思維、更長期的視角去經營每一個資産。

第二場主題讨論會聚焦“商業的信心”，圍繞“市場風向把握，商業破局的切入方向”、“REITs新紀元，存量資産如何釋放價值”、“跨界融合，探索多元生态的創新組合”以及“輕資産的實踐路徑與未來方向”四個分議題展開。

主題讨論會：商業的信心

主持嘉賓：廣東省房協專家委主任委員、原世聯行集團首席技術官黎振偉

對話嘉賓：綠城中國商管事業部、綠城資産管理集團總經理郜琰豫

招商局置地資管有限公司執行董事郭瑾

遠洋集團商業公司總經理孔繁琢

F.O.G.富尚資産集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐

觀點新媒體的“老朋友”，廣東省房協專家委主任委員、原世聯行集團首席技術官黎振偉再次來到活動現場。作為本場讨論會的主持人，他以商業地産領域的兩個近期事件為切入點，向參與本環節的嘉賓抛出疑問：都說信心比黃金重要，但是何謂商業的信心？又該如何樹立商業的信心？

綠城中國商管事業部、綠城資産管理集團總經理郜琰豫認為，要正确的判斷當下形勢，同時認清市場、認清自己。

在他看來，盡管綠城中國在住宅領域一騎絕塵，在商用闆塊相對低調。但現階段，就綠城中國自身而言，還是要審時度勢，知道自身的優勢在哪里。也就是堅定把房地産住宅作為主營業務，不動産經營作為賦能和輔助性業務。

“房地産轉型多業态和跨界經營的關鍵點，在于怎樣和主業打通。脫離了主業談跨界，其實是小範圍的狹隘跨界。應該要做的是基于企業現實與主業打通，更多進行跨界賦能，把不同業态融合在一起。”

關于商業的信心，招商局置地資管有限公司執行董事郭瑾則認為，市場和政策是外因，資金實力和運營能力是内因。外因是第一性，起主導作用；内因是第二性，但具有主觀能動性。

内因方面，郭瑾進一步指出，資金實力、人員是給予信心的必要條件，更重要的是一個公司的文化，包括管理層對市場趨勢的判斷，這才是信心中最重要的核心。

遠洋集團商業公司總經理孔繁琢同樣認為商業的信心應該有兩個方面的含義。“一方面是對市場的信心，這個行業發展到今天雖然形式變化多樣，但本質邏輯沒變。第二方面，就中國的人均消費水平來看，未來還有巨大的發展空間。”

他對行業前景保持樂觀态度，“站在一個相對長的時間來看，市場還有巨大潛力和機會。”

回歸到企業層面，有沒有信心是取決于多方面的。孔繁琢指出：“一個企業的成長發展肯定是内因和外因結合，但不同的階段需求不一樣：想要活得長，一定是風控做得好；想要發展快，一定是機遇把握得準；想要比别人賺錢多，一定是專業能力強。”

F.O.G.富尚資産集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐深以為然。他将當前周期下增強信心的方法概括為“開運金”，即開發、運營、金融的融合運作。

“不是單一的開發、運營或金融，三者需要融合在一起，這是下行期内功的重要體現。”

陳曉歐還指出，“REITs市場很有可能是未來房地産市場的一個出路，現在這個出路還不是很明顯。但像越秀去年發的私募REITs，不用繁瑣的上市過程，仍然可以盤活資産。”

此外，他還建議多關注國外REITs市場，像日本、新加坡等較為活躍的市場，不必将眼光局限在國内，應該放寬視野，尋找定位，通過創新型思考激活企業創新型的金融模式。

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