GDIRI觀察 | 邁入平台時代，租賃資産證券化的“第二解法”

觀點指數（GDIRI） 2025年10月29日，建信住房租賃基金在上交所舉行建信長租擴募挂牌儀式，宣布市場首單持有型不動産ABS擴募份額正式上市。

本次擴募募集規模為4.53億元，累計認購金額達到27.28億元，認購倍數為7.8倍‌，市場對該産品認購積極。

擴募完成後，建信長租總規模為16.23億元，産品期限、簡稱、證券代碼維持不變。

10月30日，華夏基金發布公告表示，華夏基金華潤有巢REIT2024年第一次擴募並購入基礎設施項目事項已完成相關申請文件的申報工作，基金管理人已取得中國證券監督管理委員會的批復以及上交所的無異議函，成為市場第二單獲批通過的住房租賃REITs擴募項目，該REIT的擴募申請于2024年11月11日獲上交所受理。

前者擴募資産包括南京天隆寺地鐵站店與南京臨江青奧站社區兩個保障性租賃住房項目‌‌，後者擴募新購入的基礎設施項目為上海市闵行區馬橋鎮‌‌有巢馬橋項目，由有巢深圳負責運營。

其中建信長租項目發起人為建信住房租賃基金‌，是中國建設銀行旗下專注于長租資産投資的不動産投資基金‌，華夏基金華潤有巢REIT發起人為有巢住房租賃（深圳）有限公司‌‌。

ABS與REITs協同發展

其中，建信長租項目自2024年7月30日挂牌上市以來，首次實現擴募上市，成為市場首單成功擴募的持有型不動産ABS産品，表明持有型不動産ABS的信息披露、激勵約束、流動性支持等六大創新機制正式全面落地。

本次擴募總規模達4.53億元，認購倍數達7.8倍，累計認購金額為27.28億元，參與機構包括銀行理财、券商、保險、資管機構等30余家多元化投資機構。

在發行定價方面，本次擴募采取了創新的市場化詢價機制進行簿記發行，将定價權充分交給市場，最終實現産品溢價發行。

10月30日，建信長租上交所固收平台顯示成交淨價103.1590元，成交量130700.0手，較昨收價107.5000元，跌幅-4.04%。建信長租最新債項評級AAAsf，剩余期限64.71年。

傳統ABS依賴優先劣後分層以及原始權益人增信，而建信住房租賃基金所采用的持有型ABS均為權益型産品，采用平層結構，完全依賴底層資産的運營現金流定價。

幾乎同步，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲得監管批準，成為國内第二單擴募獲批的租賃住房REITs。該REITs擴募申請于2024年11月11日獲上交所受理，歷時近一年，最終獲批。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

從上圖表可知，持有型不動産ABS與公募REITs雖同屬權益型資産證券化工具，但在監管定位、資産門檻、運作機制等方面存在根本性差異。

從監管與效率看，持有型ABS，如建信長租采用交易所單層審核，6-9個月即可完成，無證監會注冊要求，更适配運營滿1年、規模靈活的培育期資産。

而公募REITs，如華夏基金華潤有巢REIT需證監會與交易所雙重審核，周期長達12-18個月，因標準化程度高，更适合運營超3年、估值超10億元的成熟資産。

運營模式上，ABS多依賴朗詩寓、瓴寓等外部運營方矩陣分散風險，REITs則傾向華潤有巢式的自有投融建管退閉環，保障收益穩定性。

投資者結構也呈現分化，ABS以銀行理财、保險等機構資金為主，占比超八成。REITs則涵蓋公衆與機構投資者，流動性更強。

其中持有型不動産ABS存在交易所公開交易市場，但其流動性受限于機構主導的投資者結構、大宗交易為主的機制設計，以及市場成熟度不足等因素。

公募REITs投資機制的核心是公開交易，投資者可以像買賣股票一樣在二級市場上自由、便捷地買賣REITs份額。

對比來看，ABS以低門檻、靈活性适配非標準化資産，REITs以標準化、高流動性适配成熟資産，兩者形成互補，破解資産退出渠道單一的難題。

其中，以新黃浦為例，該公司原計劃為其闵行區的保障性租賃住房項目發行公募REITs，但後續在上交所申報了持有型不動産ABS産品，底層資産是同一個項目。

10月24日，上交所披露，太保資産-新黃浦築夢城保租房持有型不動産資産支持專項計劃狀态更新為“已受理”。發行人上海新黃浦實業集團股份有限公司，拟募資11.94億元，品種為ABS，承銷商為太保資産。

底層項目為位于上海市闵行區梅隴鎮曙豐路100弄，産權總建築面積約7.7萬平方米，包含6棟23-24層住宅、地下車庫及沿街商業等配套，是一個集居住、娛樂、社交于一體的智慧型租賃生活社區‌。該項目于2020年4月啟動建設，2023年2月正式入市供應，並于2021年6月取得保障性租賃住房認定‌。

這一轉變很可能源于對發行效率、資産成熟度及操作靈活性的綜合考量。對于希望快速盤活資産、且項目可能不完全符合公募REITs嚴苛要求的企業，持有型不動産ABS提供了一個更務實、更便捷的解決方案。

值得注意的是，政策紅利持續催化。根據财政部、稅務總局2024年發布的《關于企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》，其中提及公募REITs、持有型不動産ABS以及類REITs産品在底層資産重組環節可享受印花稅免稅政策。

政策通過ABS降低存量資産證券化門檻，最終推動租購並舉戰略的落地。同時，稅收優惠的均等化，本質上是政策層面對公募REITs、持有型不動産ABS以及類REITs産品的認可與支持。

也就是說，公募REITs並非唯一的解，持有型ABS同樣是盤活資産、對接資本的重要路徑。對于行業而言，首單持有型不動産ABS擴募落地，標志着從Pre-ABS-REITs全周期融資鍊條的初步成型，企業可通過ABS完成資産培育與資金回籠，待資産達標後再轉入REITs實現標準化退出。

兩者共同構成了一個服務于不同階段、不同資質資産和不同風險偏好投資者的多層次的資産證券化市場。同時，随着更多擴募案例落地，住房租賃行業正逐步實現從金融工具創新到生态體繫構建的跨越。

政策型資本的市場化破局

聚焦擴募資産維度，建信長租擴募資産是朗詩寓運營管理的南京天隆寺地鐵站店和南京臨江青奧站社區兩個保障性租賃住房項目‌‌。

其中南京臨江青奧站社區于2024年3月正式開業，7月出租率達97%。

來源：基金招募說明書

華夏基金華潤有巢REIT拟購入項目為上海市闵行區的有巢馬橋項目‌‌，該項目是上海市保障性租賃住房示範項目，于2023年3月正式開業，提供包含“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房産品，並落地了“闵行區首個新時代城市建設者管理者之家”‌。

截至2024年6月30日，項目按房間數量計算的出租率達96.2%‌

從新購入資産的城市布局來看，REITs市場同城多項目組合成為擴募趨勢，一次性注入多處租賃住房，提升組合分散度與管理效率。而持有型不動産ABS産品選擇與首批項目不同城市的資産，核心是通過地域分散降低單一城市的政策、市場波動風險。

具體來看，華潤有巢REIT首發資産已覆蓋上海松江泗泾以及東部經開區，本次擴募注入的闵行馬橋項目，三者均位于上海，覆蓋不同産業闆塊與租賃客群。

建信長租ABS首批資産覆蓋上海闵行區、杭州市上城區和武漢市漢陽區，總建築面積約12.94萬平方米，總房間數3980間，本次擴募新增南京天隆寺地鐵站店、臨江青奧站社區，形成長三角及武漢的跨城資産池。

不過，兩類工具投資的項目均聚焦北京、上海、深圳、廈門、南京蘇州等一線及核心二線城市項目，同時多位于軌道交通便捷、産業園區聚集的核心區域。

這些重點城市的房地産市場更成熟，租賃資産流動性更強，即使未來資産需要處置，上海、深圳、蘇州等城市的租賃物業也能快速對接買家。

值得一提的是，建信住房租賃基金作為國務院批準的300億元級試點基金，旨在探索租購並舉的房地産發展新模式，響應國家多主體供給、多渠道保障的住房制度要求‌。

基金投資方向集中于經濟發展好、人口淨流入的一二線城市，通過收購存量資産並改造為租賃住房，增加市場供給‌。

據建設銀行中期業績報告披露，截至2025年6月末，建信住房租賃基金累計簽約收購項目31個，資産規模163.05億元，基金累計出資92.73億元，可向市場提供長租公寓約2.89萬間。據觀點指數不完全統計，其合作運營方覆蓋萬科泊寓、瓴寓國際、微領地、朗詩寓、樂乎集團等租賃企業。

基金成立初期就綁定證券化目標，計劃通過REITs等市場化方式退出。基于此，其與運營方合作初期即明确運營數據需滿足ABS/REITs的要求，為後續資産退出預留空間。

建信長租ABS從早期與瓴寓國際、萬科泊寓以及微領地的合作，到本次擴募将朗詩寓運營的南京兩項目注入ABS，項目的合作運營方進一步豐富，建信住房租賃基金已形成篩選優質運營方、培育資産收益到證券化變現的成熟路徑，本次擴募進一步打通了存量資産滾動注入的閉環。

未來随着基金向Pre-ABS-REITs全鍊條推進，其運營方矩陣可能進一步優化。同時，運營商必須具備專業的精細化運營能力，确保項目擁有長期穩定的現金流，這是資産證券化的基石。

建信基金通過整合不同城市、由多個運營商管理的資産，有助于構建風險更分散、資産更多元的證券化産品，金融資本+專業運營的分工模式，将推動住房租賃行業走向更加成熟和專業化的發展階段。

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