陳淮：房地産市場新模式之我見 | 2025博鰲地産發展暨代建大會

本文為陳淮先生在2025博鰲地産發展暨代建大會發表的演講。

陳淮（中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫教授）：非常高興有20多分鐘的時間和大家交流一個有趣的話題，我知道各位來賓都想聽一些對自己的企業、對當前的發展有用的事，上午我就講到了，我們想的是怎麼說服消費者買我的房子，或者告訴我怎麼想辦法融點資，時間長點、利息低點，讓我度過困境，或者你告訴我下個月政府出什麼政策。

我真不知道，這些招我都沒有，我想講一些現在的熱點詞，作為一個學者，而不是給企業出謀劃策的人物，來談點問題。

一段時間以來，大家關于住好房子有各種憧憬、各種想法、各種解讀。還有一個詞叫“新模式”，其實這兩個詞是連在一塊的，我覺得言猶未盡。你說誰不想娶漂亮媳婦？為什麼大家娶不上？不一定好房子就是這樣的，因為花不起這個錢，或者風險太高，或者脾氣不合。

新模式也有趣，對政府來說，希望的新模式，有說出來和沒說出來的潛台詞。

我為什麼講“之我見”了？是區别于官方的解讀，聽不聽取決于你。我以為的新模式應該是什麼呢？既然是模式，就是這個行業發展過程中一個繫統化運行規則。

我們現在面對的是一個新時代，所以才需要新模式。我們面臨什麼樣的新時代呢？一個是快速發展的科技進步，向全人類發出新挑戰。這不用多說了，我們年輕的時候上山下鄉，說蘇聯陳兵百萬，要進攻中國了，我們練的第一招就是抱着炸藥往坦克下滾。現在不用了，可以用無人機了。随着高科技的發展，AI這些技術都令人眼花缭亂，虛拟貨币到現在我們也沒多少人弄明白它是幹什麼的，這是新挑戰。

第二是我們面臨前所未有的國際大變局，這也是今天這個論壇大家多次提及的，不管是貿易戰、去中國化，還是世界産業鍊重組，國際大變局遠不止這些，包括了政治、軍事、領土、宗教、文化、意識形态等多方面的對抗。

第三是中國人民要加快過上美好生活步伐的時代，不管我們面臨多少艱難困苦，不管市場低迷還是高漲，我們已經從第一個小康——溫飽，走向第二個小康——全面，再走向第三個小康，人們要求有資産。要在2035年基本實現現代化，2050年要成為現代化強國，老百姓過好日子，我們已經在這條路上走了很遠的路，恐怕今後還要再繼續走下去，沒人能擋住。

這個新的時代，1984年閱兵的時候，在天安門廣場上放着一首歌《在希望的田野上》，誰記得那首詞的歌詞嗎？全是講怎麼吃飽飯的事，這是那時候我們講的新時代。後面我們講的新時代是全面小康，縮小城鄉差距。

現在我們讨論的房地産不是一個行業，讨論的是怎麼讓這幾十年甚至從更早的鬧革命起，從打土豪、分田地起，如何讓越來越多的人有産。

什麼叫過好日子？房地産就是在推動和造就一個大多數人有産的社會。這就叫過好日子，這就叫現代化的步伐。

同時我們也面對着一個新時代。改革開放以來，我們走過了跌跌撞撞的路，披荊斬棘。但是也不斷地累積着很多的矛盾，這些矛盾有的是當時擱置了，有的繞過去了，現在不斷累積的深層次矛盾，都已經激化到臨界點了。

我們解讀新時代的看法，在這樣一個新時代的種種變化背景下，我們來看什麼叫房地産發展的新模式：我認為房地産發展的新模式，就是均衡發展的模式。

樊綱教授是宏觀經濟學的權威學者，宏觀經濟學最核心的一個詞就是講求均衡，不管是供求關繫、資源的優化配置，還是各種政策的實施，都力求均衡。

我們看看什麼叫均衡發展的模式。第一個均衡發展就是補短闆，實現産業鍊條上風險的均衡配置。咱們坦率說，能不能消除購買房子過程中的風險，我們說現房銷售，不允許賣期房，就把開發商卷款跑路的風險消除了。能消除嗎？只不過誰擔的問題而已。

因為開發商從可以預售起的過程，到最後現房交房，過程中存在的風險，不因為期房銷售還是現房銷售增加或減少一分一毫。比如說他的資金不足，卷款跑了，比如說他因為賣淫嫖娼讓公安局逮起來了，比如說因為種種不測意外身亡了，比如企業因為種種的原因出現意外了，地下挖出文物了，文物局不讓開了，幾千萬砸進去了，交不了房了，種種意外，並不因為期房或現房銷售增加或減少一分一毫。

期房銷售不過是更多的把風險積累到買房者手上了，現房銷售是把風險更多給到開發商了。别以為從期房銷售轉為現房銷售就把風險去掉了。

怎麼才能健康發展，怎麼樣的是新模式呢？讓這些風險均衡地配置在各個環節的參與者頭上。

我們這一屋子里面只讓少數人承擔風險，其他人都不承擔風險，它一定會出風險，每個人都擔一點，就不出風險。這些參與者中，包括銀行在内，不能出了風險之後，買房人根本沒拿到房，開發商卷款跑了，銀行還要購房者還貸。利率風險也由貸款人承擔，開發商資金鍊斷了就卷款跑，風險由買房人承擔，這才是風險所在。最優規避風險的途徑就是把風險均衡地配置在各個環節。

我們過去的模式最大的弊端是風險過度集中在一小部分人身上，這一小部分人還恰好是風險承受能力最弱的買房人，這就反而孕育和積累出更大的繫統性風險。這是我們這個市場運行規則和舊模式的最大短闆。

什麼叫新模式？我想這是其中之一。媒體說開發商借那麼多錢，所以才有今天的暴雷，不讓他們借那麼多錢。開發商建房子，房地産這個行當，這種産品的誕生、交易、持有過程，它永遠伴随着負債。借錢是天經地義的事，不是說既無内債又無外債，企業都不欠錢最好了，山區老農民建房子也要把親戚朋友借遍了，這叫動用農村社區資源。我們說了多年，把間接融資逐步地轉移為以直接融資為主，這就是把風險分擔。

簡單來說，第一個均衡發展就是要補短闆，把風險配置在各個參與環節上。此外，市場投資者的參與是分擔這個過程風險的必要參與者，期貨市場實際上就是讓投資者分擔在未交貨之前各種風險的。

比如麥子8月份才收，3月份就把麥子賣了，不知道8月份糧價會漲還是會跌，買賣期貨的投資者，承擔這個價格漲落的風險，是不是在分擔風險？有人在房價下跌的時候承接，有人在房價高的時候吐出，實際上在擔負着供求失衡下的蓄水池。經濟學不是認識兩個字就懂的，希望我以上說的對大家有所啟發。

第二，均衡發展，就是要調整城市結構，逐步實現大中小城市協調發展。我們說日本當年的房價漲到能買下美國，聽着好像真是那麼回事，你聽說日本房價高漲的時候，北海道、北九州的房價有漲的嗎？就那麼少數幾個城市暴漲，是因為人口過度集中。早在上世紀70年代初，日本走過了戰後初步重建之後，城市化進入了下一個階段，它也是跟我們一樣，開完了奧運會，城市化、工業化進入了一個新階段，老百姓住房改善，從0到1這個階段轉變從1到2的階段進發。

那時候日本首相田中，就是恢復中日邦交的人，他很有遠見的寫了一本書叫《日本列島改造論》，他就提出日本在這個階段人口向城市集中了，特别要注重實現大中小城市的協調發展。日本的城市化是很成功的，比如說它從來沒出現過城市中的窮人區、富人區，基礎設施很完善，但是它最大的不成功，日本人自己的總結是“過疏化、過密化”。北海道曾經是日本戰前最重要的工業化港口，最重要的煤炭産地，當時是很繁荣的，但是在城市化之後已經衰敗到極致，當時都能看見熊。

我們今天也要調整城市結構，逐步實現大中小城市協調發展。並非僅僅是日本，發展中國家和發達國家城市化過程的經驗和教訓主要集中在城市結構上。

比如說印度，它的第一大城市是孟買，看過《貧困窟的百萬富翁》就知道，那個城市貧窮成什麼樣。菲律賓也是70年代緊随日本之後發達的國家，結果衰落到現在的地步。包括走在我們前面的一些國家，比如說韓國，最大的問題就是2700萬人口有一半多集中在大首爾地區，人口過度向少數大城市集中。

房價問題歸根結底本質上是城市結構失衡，大城市過度發展，二三線城市沒有相應的協調發展起來，人口過度的向優質資源短缺的超大城市融入。大家為什麼上北京買房子？北京的房子比他老家的房子真的建得好、質量高、面積大？都不是。

大家說好房子的特點，在他們縣城都有，那他也要上北京買老破小，買80年代、90年代福利分房建的那些房子，他為什麼買那些？因為那里有房子之外的優質資源，比如說教育、醫療、就業、養老。這些資源不能均衡配置，導致了今天的房價問題、結構失衡問題。

房地産新模式的根本問題不是要不要建房子，而是在哪兒建房子。

我們到今天讨論十余年房地産調控的房價問題，主要集中在一線城市，人口向城市急劇集中的過程中，過度向少數屈指可數的大城市集中，以至于我們不斷地疏解北京非首都功能，嚴格限制建成區超過2000萬的城市規模。

什麼叫新模式？逐步實現大中小城市協調發展，這才是新模式。

第三，均衡發展，就是要讓市場和住房保障體繫互不轉嫁責任並協調銜接、靈活過渡。該你幹的你幹，該我幹的我幹，這個話題過去很多專家學者說過，“協調銜接、靈活過渡”，不是簡單畫一條線。比如說有一定購房能力的人，是不是應該享受住房保障體繫的覆蓋？我們說市場化排斥或取代保障，在1999年到2002年住房制度改革的時候，采取市場化的取向，這是對的，這一點非常重要，不能讓政府和企業承擔主要的責任，要讓市場成為配置資源的主體。

但是最大的缺陷是忽略、弱化保障體繫的同時建設。但後來過度保障，又讓市場信号失靈，這是原有模式的最大弊端，我們企圖用人的主觀願望取代客觀規律，這是不可能成功的。媒體也發明了一個詞“補人頭、補磚頭”，好像就把保障說明白了，其實保障體繫是一個很復雜的體繫，每個層級相互之間有一個協調。比如說低端的救助性保障、援助性保障、互助性保障、自助性保障，這些層面都應該建立，保障體繫不等于政府包下來。

第四，均衡發展，就是要建立供求關繫的良性自我調節機制。我們前期舊模式中還有一個最大弊端，當供和求失衡的時候，政府之手在那里指揮交通，結果車都堵在那里走不了。最好的保健不是吃藥，最好的調控不是建立一個政府随時松緊的閥門，而是建立不斷完善供求關繫的良性自我調節機制。

市場經濟有很多優點，其中一點，供求失衡的時候，它具備自我調整。過剩就是因為市場經濟下的價格失去了對供和求調節能力，不是供大于求，沒人買了就叫過剩。很多企業被迫在成本價之下出售，價格越降越沒人買。

正常情況下身體是有可以調節血壓的自我機制的，當你這種調節機制失衡的時候，才需要吃升壓藥或者降壓藥，不是說血壓随時都要靠藥來調節。

政策調控是有必要的，但是政策調控過度集中在買賣雙方的交易環節，這是效果不佳的根本原因。

實現市場供求平衡的最優據測是培育、支持和完善供求雙方的自我調節機制，認識房地産市場供求變化的特殊性是實現供求關繫最重要的落腳點。

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