主題讨論會：産業共建新範式 | 2025長三角産業論壇

主持嘉賓

蘇智淵　戴德梁行董事總經理，中國區産業地産部負責人

讨論嘉賓

謝建朋　深圳科技工業園（集團）有限公司黨委委員、副總經理

許志遠　中集産城園區運營公司上海區域總經理

劉　舟　中聯基金高級副總裁

任亞男　陽光海天停車産業集團戰略發展副總經理

國　石　華泰資管不動産基金部總監

所付晶　華夏基金基礎設施與不動産業務部總監

蘇智淵：謝謝大家。其實時間已經有點超時了，我盡量控制我們論壇的時間，但還是希望這個論壇能給大家一點思想的火花。

實際上剛才主持人講了我們論壇的主題很長的一句話，這句話我再重復一遍，叫“以産業鍊圖譜為紐帶，融合智慧化運營與REITs創新工具，驅動招商生态、風險管控與資本賦能協同升級，共建長三角産業鍊圖譜新範式。”

這句話把它翻譯一下的意思，實際上簡單來講就是我們針對長三角的産業園區招商和運營這個“道”，我們到底應該用一些什麼樣的“術”來去達成這樣的一個目的。

所以我就直接開始我們今天讨論，首先我想要談的就是所謂"道"的問題。

第一個可能大家要在思想上有一個共識，就是我們現在面對的是什麼？實際上講到長三角的産業園區，從上海來講，最早的園區大家知道是哪個嗎？

上海最早的國家級園區，如果我沒記錯的話，是1982年成立的上海闵行經開區。之後，整個上個世紀的90年代，上海陸續出現了所謂的五大國家級開發區和九大市級工業園區的整個格局。同時在我們長三角像蘇州工業園、無錫高新區、嘉興經開區等等這樣的一些園區，逐步的開始豐滿起來了。

那麼在這個過程里面，實際上從90年代開始一直到2020年，這30年實際上是整個長三角的産業園區蓬勃發展的時間。這個蓬勃發展是這樣，吸引了中國最具潛力的或者是最高質量的生産力，這里面的所有的生産環節要素都在這里面。

同時在2005年到2010年左右，這些所謂的國家背景的開發區開始面臨了市場化的園區的挑戰，所以我們開始看到像類似物流環節里面的普洛斯、佳明、豐樹；在産業園區環節里面的像金地、聯東、黃浦等等這樣的一些品牌在這個時間點開始出現。

這是一個所有的人在地上撿錢的時間，因為你做什麼都能賺，所以在那個時間點里面，所有人比拼的是我怎麼去在市場上最大可能拿到我應該賺的這個份額。

市場進行充分的分工，所有的人在找自己真正的核心的競争能力，這個時間是我們最好的時代，我可以毫無疑問的告訴大家。

時間來到了2020年，當疫情開始，特别是2022年的第二次疫情爆發之後，實際上對整個經濟的打擊是毫無疑問的。那麼在今天，我們所面對的其實已經是一個毫無疑問的經濟下行的一個過程，那麼所有的産業地産人都開始面臨了這個市場寒冬。

所以在這個環境下或者在這種背景下，我用幾句話其實已經把長三角的整個産業園區的發展歷程講完了。在這個背景下，今天我們的所有産業地産人怎麼來看，所謂的産業園區的招商運營的這個“道”，就是最上層的趨勢是什麼？

那麼為了節約時間，我們可以先看一下今天邀請嘉賓的方向，我們其實有兩位是來自産業地産園區的開發商，一位是來自我們做智慧化園區管理的，然後另外三位是來自于基金公司，做REITs的。

我的第一個問題實際上想問一下，基金的從業人員所總，從華夏基金的背景來講，您的觀察是怎麼樣？在目前我們一致認為這個市場可能是一個不好的市場情況下，您從投資和從前端拿項目的角度來看，你從基金的觀察是什麼？

所付晶：華夏基金是一家公募基金，是公募REITs的基金管理人。

公募REITs是權益屬性的金融産品、金融工具。産業園區的開發商或者運營商，融資渠道相對是比較有限的，而這有限的融資渠道多數又是以債務融資為主，比較主流的有銀行貸款，ABS、CMBS等等，都是債性。

在2020年4月份的時候，我國開啟了公募REITs的試點，我們基金公司業務就在于此。

根據政策要求，公募REITs發行後，原始權益人應持有不低于20%的基金份額，同時基金管理人可以聘用運營管理機構對基礎設施項目進行運營，原始權益人獲取的回收資金則用于新項目的投資，這樣對于産業方原始權益人來說實現了融、投、管、退的閉環，也就是盤活存量，推動增量。

對于基金公司而言，公募REITs為投資者提供了多元化的投資選擇。與傳統金融資産相比，公募REITs具有穩定的現金流和較高的分紅收益特性，且與股票、債券等資産相關性較低，能夠有效分散投資組合風險。作為一種收益相對穩定的資産類别，受到了衆多投資者的青睐，是一個非常不錯的産品。

公募REITs的品類也在不斷擴展，從最早的産業園區、高速公路、倉儲物流、公共事業，擴展到了租賃住房、消費類、IDC等等，相信未來的類别将會進一步擴展，可能性是多種多樣的。

對于各個參與方而言，我覺得公募REITs是一個持續建設發展的市場。

蘇智淵：這兩年你有覺得從REITs的角度來講，它的數量有變少嗎？從發行的角度來講。

所付晶：公募REITs如果從2021年6月份首批REITs上市算，已經有4年時間了；如果從2020年4月試點啟動看，則有5年時間了。

這四五年時間公募REITs是一個持續發展的過程，2021年6月21号，首批9單産品發行上市，剛開始的時候公募REITs了解的人不多，後面機構投資者慢慢開始關注，2021年到2022年市場總體上是非常紅火的。進入2023年受到部分産品經營的變化，REITs市場則發生了較大的波動，期間出台了很多政策，行業也進行了廣泛的讨論，現在看，這是REITs市場一個試點完善成熟的過程。

2024至今，公募REITs的發行已經變成常态，發行加速，品類增多，規模不斷擴大，可以看到，市場發展是越來越好，實現了“投資-運營-退出-再投資”的良性循環。

公募REITs作為資本市場的創新産物，已在盤活存量資産、激發資本活力方面取得了顯著成效。公募REITs市場必将在服務國家戰略、賦能實體經濟的征程中，綻放出更加絢爛的光彩，為我國資本市場的繁荣發展注入源源不斷的動力。

蘇智淵：太好了，幾句話幫我們把REITs，特别是公募REITs的整個發展歷程很清晰的梳理出來了。

所以我們從剛才兩位的觀點，其實很清晰的可以看到前期的投資怎麼看，以及我們在投之後從基金的角度怎麼來看它後面的市場。

我想用很快的第一個問題給大家先建立一個總體的概念市場，正在發生一些什麼變化？

講完這個“道”之後，我們其實要進入“術”的環節了，實際上我們有幾個分議題，第一個分議題我覺得更多的是從我們一開始進入産業開發的目標，也就是怎麼來迅速完成高質量的招商這個角度來說的。

實際上要完成一個很好的産業園區招商跟這個園區的location，它的産品特色，它的地區的産業鍊屬性等等這些所謂的産業朋友圈是分不開的。

所以這個問題，我想先請教我們兩位産業地産的開發商，特别是像謝總和徐總。從你們的經驗里面看，怎麼去建立和打造你自己産品的産業朋友圈。

我相信這是我們所有的做産業園區開發運營的人最關心的一個問題，所以首先先我們請教一下謝總，從你們的園區來看怎麼來做這件事？

謝建朋：好，非常感謝觀點的邀請，感謝主持人，這個問題說内心話确實是當下非常焦點。

我們深圳科技工業園集團自1985年成立以來始終站在産業創新的前沿，率先在我國開發建設運營科技園區。

集團致力推動中國高科技産業發展，以“科技産業專家+平台搭建者+産業投資人”三重角色，通過基金招商、空間運營、數據驅動、生态協同四維模式，構建了獨特的産業生态體繫。

“基金+基地”模式，是指以資本為紐帶吸引優質企業。打個比方，深中發展産業基金作為深業首個招投聯動項目，已成功投資京宇一美、金山醫療等企業，直接帶動中山項目招商；通過“以投帶引”，精準吸引半導體、人工智能等目標産業的高成長企業，形成“資本導入-産業落地-反哺投資”的閉環。

再者，集團會通過空間+數據來精準匹配産業需求。

空間指的是多元空間載體，針對不同規模企業需求，提供研發總部、加速器、實驗室等差異化空間，打造“創新社區”而非簡單園區；

基于5000萬條産業數據構建企業圖譜，實現精準客戶畫像。例如通過分析半導體産業鍊上下遊，快速鎖定潛在入駐企業，這就是大數據招商。

生态圈的構建也是十分重要的，深圳科技園的生态構建分為三層：一是産業層：以小米、微步等龍頭企業為錨點，拉通上下遊形成集群效應，如圍繞人工智能園區聚集芯片、算法、應用企業；

二是智庫層：組建行業專家顧問團，通過“科技園大講堂”等活動共享前沿技術，賦能企業創新；

三是盟友圈：聯合研究院所、高校、投資機構等創新主體，形成“技術-資本-市場”聯動生态，例如聯合中科院資源推動成果轉化。

深圳科技工業園集團的核心競争力在于：以資本為杠杆、以數據為引擎、以朋友圈為紐帶，持續推動“産業集群-創新社區-城市升級”的共生發展。未來，這種模式将為粵港澳大灣區科技走廊建設提供更多樣本。

蘇智淵：謝謝謝總，講得很全面了。我相信謝總的手機應該是大家都想拿到的，因為他朋友圈價值實在太大了。

我覺得謝總可能把朋友圈該講的内容全講完了，許總可能已經沒有補充了，許總看還有什麼可以稍微再補充一些的嗎？從中集的角度。

許志遠：謝總在科技行業領域深耕，把朋友圈各套打法說得很透徹，今天也是受益匪淺。

招商這個議題，今年可能稍微柔軟一點，去年比較硬，去年講的議題同樣的是這個出租率和租金雙下行的情況下，我們如何來去招商，直面本質。

那麼實際上這個問題也是應該來講我們在場的各位，包括我們坐在台上的大部分同志，都是日常面臨的一個問題。

所以這個産業招商與生态朋友圈的構建。我們來講這個議題實際上目的還是說為了怎麼樣促進産業招商。

那麼剛才其實包括謝總也好，李總其實也提到招商交女朋友，我們生态朋友圈去怎麼去構建。說白了，生态朋友圈招商，你得把各類符合對方發展的要素你得組織起來給他助力，那不是說我去交朋友，就是為了來讓你租房子，那你這朋友交不起來。

那麼回到我們中集産城，我們這些年做的一些嘗試，跟各位報告一下。因為我們中集稍微還有一點特殊，因為我們本身是多個領域的鍊主企業，我們在物流服務與裝備，在能源化工與裝備，海洋工程，還有特種車輛等等，都是全球領域的鍊主企業。

所以我們自身回到我們自身做産業招商，構建園區生态的時候，會特别重視産業鍊的深入的服務和供應商生态的構建，去找到合适的能跟你交上朋友的這些企業和平台，首先要匹配所在區域産業定位，我們把學術機構和研究機構，以及政府、企業、協會都鍊接起來，這套方法論我們總結起來主張叫“學、研、投、政、企、協”。

那麼我們如何去把這些要素發揮好，來構建你的朋友圈。首先其實剛才會前葛總講的，要把我們相應的制度設計生态的構建，這個是首位的，今天可能我感覺可能地方政府部門領導相對少點，但我覺得應該可惜了，他們應該多來聽聽。

回到我們産業園區的具體工作，宏大叙事背景下，我們才能去做我們所謂一個園區内的小環境的叙事，所以應該是講我們在目前這種宏觀環境的背景下，我們園區的管理者如何去做？

剛才我們講到從招商和産業鍊的生态，招商實際上從我的理解上來講，大家就是一個信息的觸達，首先你找朋友你要去找，你就得實打實的去跑。原來我們講阿里鐵軍也好，那就得去跑。那麼現在新範式下我們講數AI據賦能也好，你就得通過數據去分析，去找到合适的能跟你交上朋友的這些企業，能夠這個匹配你所在區域産業定位的企業，你就得大量的去鍊接，去交朋友，這個是首先第一個你得去接觸。

第二個，我們接觸上企業後，要去組織好區域以及我們園區能匹配的生産要素。因為我們本身制造業企業出身特别講究生産要素。以前我們講土地、勞動力、資本，現在我們講技術，甚至現在講到數據，講到這個算力，我們要把這些新型的生産要素，要為你牽引過來這個朋友，要組織好區域政府以及園區生态伙伴生産要素，在土地、載體等空間要素的基礎上，搭建更加繫統的服務，這個是第二步。

在這個基礎之上，我們再談運營服務，我們未來從生産性服務業的角度，在業務上鍊接區域政府及鍊主企業的應用和業務場景；在技術上去組織相應的技術平台和高校智力資源；在成本上去考慮微電網配置，優化高能耗企業的能源成本，甚至組織資源去拓展一些海外市場，這個是第三個方面。

第四個方面，招商這個問題應該來講長時間的不可避免，但是我們第一個在大時代轉變的背景下，一定要先做一些繫統化和前瞻性的布局。

首先，我們講我們現在未來交朋友可能已經不是這個現在的企業主，馬上可能企二代出來主導工作，企二代接手之後，他的需求又不一樣，可能會更關注數字化、國際化，我們是否有做思考？

同樣的可能未來我們的園區，可能不是服務大量的勞務工人，生産自動化的進程在加速，你可能服務的是機器人，對吧？那麼從服務角度工人轉為機器工人他顯然是兩個概念，你應該去做哪些準備，我們要提前把要素要配備好。

同樣的未來的企業它可能不再需要那麼大面積的土地，比如說人工智能企業，他更多的需要算力和應用場景了，你要發展人工智能産業，你說你沒算力，說我給你裝修個五星級的辦公室，那沒有意義。

所以這些我們前置來看，去挖掘未來我們所交的朋友所招引企業的真實需求，去幫助企業構建好能夠助力他發展的生态繫統和平台，多為他創造增量價值，自然而然招商的成果也不會差。招商招的好，留得住，實現穩定發展，能夠穿越周期，那你的資産價值表現，你的公司整體表現也不會差。

蘇智淵：許總提了一個很好的觀點，我覺得在今天會上還是蠻重要的。與其你在哀歎現在的租金空置率等等這一繫列的問題，你倒還不如放下你的所有的這些焦慮，去想想未來。在未來整個産業範式在發生巨大變化的時候，你是不是可以提前做一些準備。

我覺得這個很重要，因為确實像許總剛才講的，我們今天我自己在今天的整個的産業的生态鍊里面，已經發覺有大量的企業在跟我咨詢未來怎麼做，所謂的黑燈做無人工廠。

在這種情況下，它的整個生産要素環節在發生根本性的變化，我們作為産業地産本身房産的提供者，我們是不是要做一些準備，其實是很值得大家做思考的一個點。

當然我也觀察到，前面兩位其實都提到了關于在對我們産業地産環節所發生的一些變化，其實就是我們一直在說的所謂智慧化，智慧化怎麼在影響我們的産業地産？

所以我們進入我們的第二個話題，在智慧化的園區運營里面，其實我們可以做一些什麼？那麼今天我們也很有幸請到了我們的任總，是做我們的智慧化停車的這麼一家公司。實際上智慧化停車可以認為是整個智慧化園區運營其中的一個必不可少的一部分。

任總能不能也給我們簡單介紹一下，從你們公司目前在做的産品跟我們的産業園區的運營上面，它的連接點在哪里？以及你認為會對這個環節産生一些什麼樣的影響？

任亞男：首先感謝主持人，我這邊是陽光海天，陽光海天本身它是一個停車管理運營公司，怎麼說它是華平和高盛投資了40億的平台。

這邊的話如何對産業園賦能，其實我們是有兩大優勢的，第一個大優勢就是我們的專業運營平台，我們的管理化繫統，實際上我們公司成立了19年，它已經形成了一套非常完整的服務體繫和服務標準，以及這種應對突發能力的這種能力。

第二個就是我們的數字化，我們雖然是一個運營公司，但是我們公司是有大幾十項的高新技術專利的，我們也是投資了一個億自主研發了一些園區内的停車繫統。

關于我們這個繫統它是有5大B端的服務端口和C端的服務端口，比如說我們是有一個AIPP平台，它是可以通過VR和AI統把整個園區的停車全部全景全息的是展現在我們的數據平台上。

比如說這個是到我們遠程的平台之後，我們可以随時抓取任何一個城市任何一個場景，任何一個園區的所有的數據，包括它的停車的什麼時候進來，什麼時候出去，什麼品牌，然後包括也可以根據車型來捕捉它的偏好，我們是可以把全套的數據繫統是建立大模型進行數據分析的。

這種數據分析實際上我們就可以形成一套完整的數據報告是要反哺給我們的園區，我們園區可以根據它這個車流量來分析，就是分析它各種可能招商可能運營過程中的一些問題。

然後另外的話，我們自己也會有一個ERP繫統，我們可以根據把園區内所有的停車的情況全部數據抓取之後，我們其實是可以分析它大概在什麼時間是有一些空檔，那麼我們其實可以是比如說在周邊引流或者有其他的一些提升我們停車收入的一些手段，我們是有一套完整的打法。

比如說我們的車主是有一個happy停車軟件，進入我們的園區内可以完全實現這種比如說正反巡繫統，然後預約車位新能源的一些服務，然後自主付費。

其實它是形成了一個最大的周轉率，然後對于我們來說，其實我們在運營園區的時候，我們是把園區定為，這個就車場作為園區的第一大堂，就是進來之後，我們這個其實是有幾個維度的，第一我們是車流，第二是它在周轉率，然後第三就是他的滿意度。

就是第一我們在招商過程就是在車場運營中，第一我們如何吸引車流，然後周轉率比如說我們這些智能化的繫統，即使是輔助于它來做這個就是快速扭轉的，比如它不會形成園區的擁堵，它可以快速進入快速駛出，所以它形成一個大的周轉率。

然後各種繫統的一個完備是能提高客戶的滿意度的，可能下次來園區辦事兒，另外的話比如說在我們happy停車，我們的車主拿到繫統之後，不僅僅有之前的，比如說正反巡所有的服務繫統，它還有形成了一個千場千面的一個服務繫統。

比如說我們來這里喝茶，我們掃一下支付，然後它就會形成園區内的千場千面的一個場景，園區内有什麼餐廳或者有什麼特色服務，其實它是可以定向大衆點評，一樣是服務于我們的業主的，其實它就是使用率和點擊率是非常高的。

蘇智淵：這個蠻重要的，我每次去一些大的産業園，最大的問題我就不知道要去哪吃飯，這個挺好的。

任亞男：對的，然後另外我們是跟支付寶這邊是有戰略合作，就是唯一停車領域的戰略合作，因為支付寶也是我們停簡單的投資人，所以它是有個靈動島，比如說我們到了支付寶這一點擊支付，它下次再來到這個場景的時候，它能也是針對性的對你有一些精準的投放。

所以的話其實我們是完整的一套智能化繫統輔助于我們園區的運營的，也希望在這種情況下降本增效，然後園區出租率下降的過程中，運用我們的專業能力幫産業園提高收入。

另外因為在這種大背景下，其實我們是自信于我們的專業服務能力，所以的話其實我們現在跟園區的合作，條件也是非常優惠的。

比如說你原來運營的一個保底租金我們是可以達到的，我們運用自己專業的運營能力和智能化，我們是有信心給它提高一個水平的，提高水平之後其實大家還可以坐下來談一個超額收益。

所以我們現在集團性的合作，在大背景下，我們的集團性合作推進得非常快，也希望有機會服務于各個園區，謝謝大家。

蘇智淵：太好了，其實已經看到即使停車這麼一個小的東西，其實已經可以做到很深了。

所以實際上我認為未來整個所有園區内部的精細化管理的每一個步驟，其實都是有可能進行分工的，而這樣的分工其實都會為未來的園區的增值提供它的所在的價值。

好，謝謝任總，我們也可進入到第三個議題，第三個議題其實就是跟我們幾位基金經理有關繫。

那麼實際上我們知道在一個園區的成功運營到一個階段之後，對開發商來講怎麼提高一個園區的高周轉率，這個是一個很重要的話題。

一般我們在做整個産業園的前期策劃的時候，如果你能判斷一個産業園的内部收益率達到7-8%，其實已經是不錯的園區了，7-8就意味着它的回收期在10年以上，十幾年。

所以這也是為什麼我們一直說産業園區，這是一個不賺錢的事兒，是一個賺吆喝的事兒。

但是随着我們2021年整個公募REITs的推出，其實大大把産業園區的整體的回收周期給縮短了。這個對于産業地産人來講不算新鮮事兒，但是我們等了整整10年，如果我沒記錯的話，終于在2021年出了所謂的基礎設施的公募REITs。

所以我在這里想請教三位我們的基金管理人，一位一位來，首先我想請教一下我們劉總。

劉總從您的角度來講，目前你們所做的多層次REITs市場在産業園目前的整個實踐成果大概是怎麼樣的？給我們簡單介紹一下。

劉 舟：謝謝蘇總，還有觀點提供這樣一個交流的平台，前面各位的領導的發言今天也有認真聆聽，真是受益匪淺。

我是中聯基金的劉舟，中聯基金其實是一直致力于做全鍊條、全産品REITs服務的公司，我們前期可能做的業務會包括大家比較熟悉的公募REITs、類REITs，還有包括Pre-REITS。關于今天産業這個話題，我們一直覺得産業是一個地方區域經濟發展的重要載體，也是一個區域經濟高質量發展的重要基石。所以我們圍繞産業載體這一業态做了很多的一個布局。

剛才其實很多領導都提到，在傳統的産業園建設除了面臨商辦資産投資周期長，回收資金慢，融資渠道單一問題，還包括到後期産業的培育、客戶的維護、生态鍊的建立，整個周期都需要持續資金投入。

整個REITs的一個推出給整個産業園開發提供了一個新的投融資管退的模式，今天很多領導也都提到了蘇州工業園區的這麼一個區域，我們其實也一直在堅持着園動力劉總提到的長期服務主義的理念在服務蘇州工業園區。

我們2017年跟蘇州園區國資新建元集團合資設立了元聯基金，也舉例說下我們在蘇州工業園區到底是怎樣在産業載體這個業态實踐多層次REITs市場。

從2019年開始，在公募REITs還沒有推出來的時候，我們服務蘇州工業園區發了第一單産業載體的類REITs，用增量的資金帶動新項目的建設。包括剛才李總提到的蘇州BioBay也是我們在2021年給企業服務發行了類REITs産品，葛總提到的婁葑街道集體經濟REITs也是最近服務的産品。

剛才大家提到21年公募REITs的一個推出，我們也服務蘇州工業園區2021年作為全國首批，江蘇省首單REITs“東吳蘇園”的發行，也為蘇州工業園區産業載體都提供了一個新的投融資方式。

基于2021年的公募REITs 推出，其實我們還在蘇州工業園區設立Pre-REITS基金。Pre-REITS基金我們主要包括三大類，一類是開發基金；幫助園區企業代建規範化廠房，助力企業紮根園區，解決了企業産業化落地階段的載體建設需求，讓企業無需為建設廠房等基礎設施耗費過多精力和資金，可将更多資源投入到研發、生産和市場拓展等核心業務中。一類是更新改造基金；蘇州工業園區經過30周年的發展階段，原來的老舊廠房都面臨更新問題，所以我們跟蘇州國資設立了更新改造基金，收購一些老舊廠房的資産，提升城市形象，吸引産業入駐，另一類是收並購基金；我們在核心的産業區域去收購産業載體，為産業紮根服務。

這個就是我們提到Pre-REITS基金形式多樣化，服務的業态多樣化，但主要還是希望在目前環境下去幫助政府，幫助企業解決一些痛點，希望多層次REITs的金融工具，能真正給産業園區賦能。

蘇智淵：我今天終于知道蘇州這麼多平台公司後面的錢到底是誰的了，下次有機會我們的一些項目要做定件的話，我可以直接來找你。

第二個問題，我想問一下國總，其實剛才所總把我們的整個的公募REITs的發展歷程很快的梳理了一遍。我們已經看到從今年開始公募REITs的方向或者種類，品類已經發生了很大的變化，出了很多類型的公募REITs。

所以我也想請教一下，從您的觀察來講，公募REITs對産業園的發展趨勢帶來什麼新的變化？

國　石：好的。謝謝觀點，謝謝主持人。我是來自華泰證券的國石。

華泰證券在公募REITs有兩個角色，在發行過程中擔任資本中介的角色，在項目發行上市之後，華泰證券資管作為基金管理人，做存續期的管理，受投資人委托進行投資，為投資人把好這扇門。

這兩個角色反映出資産和資金的對接。在長三角地區，我公司管理着一條高速公路，管理了一個産業園區，管理了一個倉儲物流園，管理了一個人才公租房，類型還是蠻廣泛的。

公募REITs是一個特别好的工具，自2020年時點以來，政策調門非常高，從國辦到各部委，發文支持了公募REITs，支持企業參與公募REITs。

那麼這些文件我就不一一分享，但是我特别想分享一個文件，就是24年7月份，在中央紀委的網站上有這麼一篇文章，叫做《提升金融服務實體經濟質效》，把公募REITs定義為服務實體經濟創新性普惠性金融工具的典型代表。

那麼現在發展到了一個什麼樣的程度呢？從2021年首批到2023年的年末，發行上市的接近30單，而2024年全年翻了一倍，也是接近30單，截至現在上市的共66單。最新一單是昨天我司管理的項目，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房項目。

今天的論壇是談産業園區，在66單項目中，底層是産業地産、工業地産的一共是26單。包括産業園和倉儲物流，這還不包括正在交易所在審批的兩單項目IDC項目。

那麼26單項目在66單項目里面，我想到兩個成語，第一個叫做“長坡厚雪”，第二個叫做“積厚成勢”。“長坡厚雪”形容未來趨勢，一個非常長的賽道可以滾出很大的雪球。而積厚成勢正是現在我們所經歷的，作為一個非常厚重的闆塊，已經帶來了産業園區發展的一些勢頭，這些勢頭是不可逆的。

那麼現在可以回答剛才主持人的問題，我想分享的是公募REITs的出現給産業園區實現了哪些賦能。

因為大家都想通過這個管道來退出，那麼資産一定會被塑造成管道的樣子。那麼這個管道到底長什麼樣？

那我想從三個方面來分享。我把産業園區比作一個人體，骨骼是資産，肌肉是運營，血液是資金。我講的微觀一點，公募REITs的審核關注要點，在這三個方面都有一些非常具體的指導。

時間關繫每一個方面我只提一個點。比方說，在資産的方面，傳統房地産思維的開發商以散售的商業模式回籠資金，可能帶來園區産業碎片化，整體運營風格不統一，運營效率不佳等的問題。

審核關注要點要求在單體建築中未納入部分資産原則上不得超過面積的30%，最高不得超過50%，這樣其實就引導開發商改變散售的這種模式。你想去嘗試REITs，那麼一開始要做一個整體的打造。

在運營方面，其實咱們說産業園是生産要素的整合器，它所面對的相關利益方是非常多的。基礎設施有兩個性，一個叫做公共性或者公益性，一個叫做經濟性或者叫收益性。産業園也是一樣的，它具備為政府招商引資的公共性，但是産業園要活下去，也要具備經濟性。公募REITs這種金融産品，它非常強調資産的經濟性。

過去房地産一直上漲的這種情況下，大家都不重視經濟性，因為發展會解決很多問題。但在當前的經濟環境下，就要求産業園的公共性和經濟性兼顧。

比方說，原本為了産業招商引資，政府直接去補貼租金的這件事情，在審核中是過不了的。那麼産業園就要考慮是不是要增加多經收入，或者換一種方式吸引你的租戶進來。對租戶的經營情況和履約能力的考察，也是非常關鍵的，這是第二塊。

第三個在财務方面，或者說現金流方面，因為公募REITs是給投資人分派現金流的産品，如果是一個沒有現金流的收入，收入的質量就很差。

我們也見到過某些項目，有一筆追繳的租金，搞不清楚是前年的還是去年的，這樣是說不通的，這樣是無法發行公募REITs。所以就倒逼這些企業去完善台賬繫統，提升應收賬款的管理。

因此，公募REITs的審核規則最終促使産業園區提升運營管理效率，向管理要效益。這就要求我們以終為始，按照退出標準來指導産業園區的開發和運營。

蘇智淵：謝謝，我相信應該今天我們所有的嘉賓都已經有機會發表他們的想法了，但是在其實在産業園區的整個的發展過程里面，有很多點其實仍然是值得我們更加深入去考慮的。

所以我在這里也想簡單做一個總結，其實從目前來看，可能對我們所有的産業地産人來講，都是一個所謂的至暗時刻。但是實際上很多的優秀的想法往往是由一些優秀的企業家在這至暗時刻所迸發出來的。

所以我覺得就像今天這樣的活動，對大家能夠共聚一些所謂的思想的火花是很有價值的，我也希望我們台上和台下的所有的産品能夠秉承一個所謂長期主義的想法，因為确實做産業地産真不是你短期想賺一筆大錢可以做，所以如果有長期主義的想法，我相信我們整個市場還是會總有一天是會回來的。

好，再次感謝我們在台上的所有嘉賓，也謝謝台下聆聽的觀衆，謝謝。

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