肖琴：從大拆大建到精準煥新--空間重構驅動産業升級 | 2025長三角産業論壇演講

本文為肖琴女士在2025長三角産業論壇發表的演講。

肖琴（潤城新産業副總經理）：尊敬的各位嘉賓，産業園區的朋友們，大家下午好，我是潤城新産業的肖琴，很高興參加今天的“觀點2025長三角産業論壇”。我今天分享的題目是從“大拆大建到精準煥新——空間重構驅動産業升級”。

相信大家現在也都看到了我們當下産業園發展的困境。一方面有很多建成的園區大量空置，很多低效工業用地資源浪費嚴重，但另外一方面，各地現在也不斷在新建園區，包括一些工業上樓的項目，很多項目其實産業定位非常雷同，比如說一股腦的都幹人工智能産業園或者低空經濟産業園，同質化競争非常激烈。因此現下産業園的轉型是非常必要的，未來一定是會從增量的擴張慢慢轉向存量的提質，而且整個産業園的發展也會從傳統的空間出租思維轉向為需求創造。剛葛總也提到，實際上之前張江就已經在做一些轉型了，我們産業園的運營會從單一的租金收入慢慢地轉向包括租金收入，投資收入，包括多種經營這樣的一些多元化收益模式。

今天我講的是關于産業和空間之間的關繫，産業和空間的煥新其實是相輔相成的。我将從空間的梳理，空間的煥新以及服務升級三個方面，結合潤城我們的實踐案例給大家做一些分享。

首先是空間梳理，今天是一個長三角的産業論壇，我可能會舉到很多大灣區、深圳的案例，也是給咱們長三角的産業發展做一些借鑒。在深圳，我現在看到各個區的政府已經開始對區域内的産業空間進行全面梳理，包括數據的采集分析。現在政府可能會根據一些園區的建成時間、經營情況、入駐産業情況、産值稅收情況，包括創新載體的建設情況和運營服務的情況，将園區分為優質園區、良好園區、需要綜合整治的園區，以及需要推倒重建的園區。

去年我們服務寶安區産業空間數據采集分析，對寶安區的一共10個街道，大概4.8萬棟的産業空間載體進行了一個全面的數據采集。每一棟樓我們都采集到了，包括一些基礎的建築參數、出租率、租金，包括入駐産業情況多達170個字段。通過這種全面的數據采集，實際上把寶安的産業空間基礎底數打好了基礎。通過這次采集一共采集了大概1.2億平的産業空間。通過這個事情，也讓我自己第一次深刻地感受到整個産業空間對于産業發展的巨大意義。

去年我們也把采集到的數據上線到寶安的産業空間超市平台上，方便很多需要在寶安找空間的企業，可以通過這個平台去找到适配自己的産業空間，也解決了一些信息不對稱的問題。去年通過産業空間超市平台，幫助了大概145家企業，匹配了大概20.8萬平的産業空間。

大家也都知道，現在深圳在大力提倡發展20+8産業，包括20個戰略新興産業以及8大未來産業。寶安區結合梳理的産業空間情況，制定了寶安的産業集群布局指引。這樣布局一方面是結合了寶安區原有的産業發展基礎，另外一方面又結合了現在深圳市20+8的産業發展規劃，所以還是非常有借鑒意義的。現在不管是寶安區要新建的園區，還是需要綜合整治的園區，政府都會根據布局指引，對園區的産業發展方向做一個建議。

空間梳理完之後，其實第二步就是空間的煥新，對于打造産業空間來講，産業的專業性是非常重要的。剛剛像李總他講到生物醫藥的園區，他可能要根據生物醫藥的産業特點去進行産業空間的打造。對于其他的一些産業也都有不同的要求。

其實在空間上，首先是确定一個項目它的主導産業方向，包括細分的産業鍊環節，能夠為整個項目的産品打造，包括它的設計奠定一個基礎，以我們在深圳光明打造的一個大型的工業上樓項目為例，政府建議的大的産業方向叫智能傳感。

其實智能傳感是一個非常大的方向，針對我們的項目，具體發展智能傳感的什麼樣細分領域？什麼樣的産業環節是可以上樓的？實際上需要充分的市場調研，包括客戶調研。後來我們調研最終把這個項目确定為是以智能傳感為核心，圍繞着它相關的智能機器人、智能顯示，包括精密儀器，然後去發展它的相關産業。

針對這樣的産業定位，我們也對超過50家的相關企業進行了深度的調研，包括去到企業現在生産場地調研，最終确定了這個項目适合發展的産業鍊的細分環節。根據調研也最終确定了項目最終的一些産品設計的參數。除了一些通用的標準層、荷載、層高、柱網、貨梯等等參數之外，其實通過我們調研發現，這一類的産業可能對于一些小型的危廢品倉庫，包括可能需要廢液的定期拉運，以及一些倉儲空間，都是專業性配套的需求。同時訪談的大概超過80%的智能傳感企業，都有公共的檢測平台的需求，實際上通過這樣的調研，最終對我們的産品設計和産品打造具有比較大的指導意義。

在空間煥新的第二步，要對園區的業态組合進行分析，剛剛說到進入到存量時代以後，我們産品打造需要越來越精細化，要根據不同的産品特點，分品類去确定打造或改造的策略。這里舉一個案例，我們在深圳承接的一個舊工業園的招商運營，其中園區有一棟比較大的生産廠房，當時我們結合市場的情況，包括産品的特點，将一棟樓分為了三個品類進行招商。

第一個品類是生産廠房，這棟樓的低樓層的整個産品參數較高，所以我們把它确定為廠房功能，主要面向電子制造類的大客戶，半層甚至整層起租。針對這樣大型生産制造的客戶的話，實際上毛坯交付就可以了。對業主方來講，可能只需要去完成一些簡單的貨梯改造，包括一些破舊窗戶的維修就可以了，這樣的話投入成本低，出租的速度也會比較快。

第二品類是研發辦公，因為這棟樓有個特殊性，就是它7層以上高樓層是南向，是可以看海的，景觀視野非常好，而且這個項目正好周邊有很多做跨境電商，包括物流報關以及貿易的企業，它有這種小面積辦公的需求，因此我們就把樓上的南向位置分割成100至300平米的一些小面積段研發辦公室，同時提供一些精裝修，這樣其實進一步提高了項目的租金價格，同時也實現了快速的去化。

第三類的話，在項目的首層，我們又做了一些商業配套，因為這棟樓正好也是一個地鐵上蓋的物業。商業價值是比較大的。在這個項目北側，我們當時也跟業主建議說可以投入一些商業的改造，包括一些外立面的翻新，硬質的鋪裝、景觀提升去營造整個商業的氛圍。去引入了一些餐飲，包括一些便利店這樣的業态，提升了整個資産的價值。

針對我們自己在佛山開發運營的園區，我們當時也是通過市場調研，發現項目周邊有很多的500到1000平米的工業廠房供應，但是大家也都知道現在的廠房的租金價打得其實是非常激烈的，通過降價的模式去跟人家拼價格，其實沒有太大的意義。我們在充分地市場和客戶調研以後，發現周邊有很多的小型科技企業，包括電商企業，有一些小面積段的研發辦公的需求，但市場上沒有充分的産品供應，所以我們把自己自持的物業進行了租賃策略的調整。在我們的産品設計之初，平面設計也是比較便于産品分割的。

其實周邊也有很多廠房的園區，它為什麼不去分割？因為它的平面，比如說它的核心筒是在兩側的，他沒辦法去進行靈活分割。而我們的戶型其實都是可分可合的，所以可以根據不同面積段的客戶需求，去打造不同裝修標準的産品。因此我們的項目，去年也成為了這個片區出租面積和租金的雙料冠軍，出租率也達到了95%以上。

同樣，在廣州我們有個潤慧科技園的項目，這個項目之前出租率也都是達到了90%，但是還有一些2到3年的死庫存，因為有一些北向的單元，它的采光不是很好，而且原來最早的交付標準是毛坯的，這樣的産品一直是去化不了的。

去年我們也推出了定制化的一個裝修，首先可能會打造一些樣闆間，讓客戶有這樣的實體感受。針對其他一些單元，我們推出了VR可視化的裝修方案，客戶來了之後，我們按照VR方案，客戶可以參與到整個的方案設計，看好哪個戶型以後，設計可以快速出圖，出VR的3D效果，然後根據你的功能需求，包括平面布局的需求來進行一些改造，然後通過個性化專屬的，帶有這種家裝感的裝修服務，實現了庫存的快速去化。

完成空間改造以後，最後一步其實就是服務的升級。還是以廣州的項目為例，實際上我們現在運營的園區也都是制定了專屬的服務手冊，把園區基礎的服務配套，包括一些物業服務、增值服務、政策紅利都囊括在手冊里面。因為這個園區其實入駐的科技企業是比較多的，年輕人比較多，所以我們在園區打造了很多的運動配套設施，包括籃球場、羽毛球場、乒乓球、台球桌以及一些彩虹跑道，一方面是有運動的硬件配套，另一方面，我們園區每年定期舉辦籃球賽，包括羽毛球賽，通過這樣的一些體育賽事去增強的企業跟企業之間的互動。

同時在園區里面，我們的會務和商務的洽談空間打造也比較多的，我們有大型的會議中心，包括咖啡會客廳，通過這樣的一些配套，給企業的商務會議包括一些洽談提供了便利。同時在這個項目里，我們的商業也是做得比較精細化的，大概3000平的商業涵蓋了企業需要的各種商業業态，除了一些連鎖的快餐、輕餐之外，也有适合企業商務宴請的高端商務餐飲。

除此之外，園區也在積極跟周邊生态發生聯繫，我們與周邊很多大型商超，包括酒店、公寓以及一些休閑的商戶推出聯名卡，比如說我們跟旁邊的酒店合作，入駐園區的企業包括員工可以按照7到8折的價格入住酒店，包括我們跟ole超市合作，在特殊的日期，員工去超市采購大概有8折優惠，通過這種方式增加了給企業及員工的福利，包括我們的會議中心也推出了積分卡的方式，企業的積分可以兌換一些會議服務。

同時，從去年以來，我們也不斷升級新的業态，像剛剛說到，因為園區很多年輕人比較喜歡運動，所以園區後來又引入了專業的運動康復中心以及高端的私人診所，給企業提供健康服務禮包。同時我們也把這個園區地下的下沉廣場空間利用起來，引入打造了一個中式、山水風格的健身房，它改變了傳統的出租模式，轉變為合作分成的經營模式。同時我們針對所有入駐園區的企業，可以提供每家企業一張免費的健身年卡，包括每年兩次免費的健康講座，實際上也是給予企業更多健康福利。

除此之外的話，在運營階段，我們也不斷推進新的增值服務，包括能源管理服務、人力資源服務、空間經營服務以及拎包入住服務。在能源管理這塊引進一些光伏儲能，包括購售電的合作，一方面降低了園區的能源成本，增加了收入，同時也能解決一些企業的電力增容，尤其是一些需要出海企業的綠電指標問題。

在人力資源這塊，我們也跟很多企業推出了共享人力的服務，比如說共享保安、保潔以及電工等，降低企業人力成本。在空間經營這塊，我們也充分挖掘一些非經營性的面積，它的租賃收入或者合作經營的收入。在拎包入住這塊，除了提供裝修服務之外，我們也發現，現在很多企業為了降低成本，可能傾向于買二手家具，甚至租賃一些辦公家私等，我們也根據企業的需求，推出了相應的服務。現在除了上述的增值服務之外，我們還在開發很多新的增值服務内容。

因此我覺得對于園區運營來講，雖然說很多的賦能服務是很重要的，但只有對企業來講有益，同時園區的運營方有收益的這樣的服務，才是可以持續、持久的。

最後我想說的是，其實空間煥新不是終點，而是産業重生的起點，讓每寸空間都承載産業高質量發展的基因。

以上就是我今天的分享。謝謝。

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