從“投”到“管” 太保不動産發布“鲸領地”背後的資管邏輯

觀點網 5月13日，中國太平洋保險（集團）股份有限公司旗下專業不動産運營管理平台--上海太保不動産經營管理有限公司，于中國太保總部推出全新不動産運營品牌--“smartispace 鲸領地”。

在發布會現場，太保不動産首次集中展示了其在全國六大核心城市的在管物業，包括上海世紀商貿廣場、廣州太平洋金融大廈、北京太平洋保險大廈、成都太平洋保險金融大廈、天津城市大廈和深圳深業上城T2。這些物業将作為“smartispace 鲸領地”品牌核心價值觀的空間載體和企業服務行動計劃的建設示範，為企業提供多樣化、多維度的空間選擇和高品質、高標準的服務體驗。

從“投”到“管”

在不動産投資領域中，險資不僅僅追求資産的長期增值潛力，更加重視項目的運營管理和風險防範。随着行業的下行，持有型不動産市場也深受影響，一方面是資産自身的價值逐漸縮水，另一方面則是大宗交易市場進入寒冬期，大量的挂牌資産無人接盤，險資意識到僅憑單純的投資行為已經無法滿足他們對于穩定收益和風險可控的雙重需求。因此，他們開始尋找通過專業化的資産管理服務來提升不動産投資的整體質量和效率。

太平洋保險正是意識到在對不動産的投資中“投”與“管”相結合的重要性，因此早在2021年便聯合旗下的私募基金管理平台太保資本與不動産運營管理平台太保不動産打造“不動産投管一體化平台”。目前已形成三大核心業務闆塊，並逐漸成為集團資産端又一新的價值增長載體。

發布會現場，太保資本副總經理、太保不動産總經理高小羊表示，“鲸領地”創新推出鲸領海洋計劃、鲸靈服務行動、鲸鄰生态俱樂部三大服務體繫，並于現場首發鲸領資源、鲸靈AI、鲸鄰社群等12項服務舉措。

據現場介紹，“鲸領地”的三大服務體繫中：鲸領海洋計劃是基于中國太保的協同生态與強大的産業服務優勢，以“信賴築基”為行動綱領，為合作伙伴提供全方位的護航服務；鲸靈服務行動是依托靈活便捷的數智化平台，致力于構建企業服務一站式解決方案；鲸鄰生态俱樂部是致力于打破傳統辦公空間的邊界，打造充滿活力與趣味的社交空間。

此外，發布現場太保不動産首次集中展示了其在全國核心城市的在管物業，将作為“smartispace 鲸領地”品牌核心價值觀的空間載體和企業服務行動計劃的建設示範，為企業提供多樣化、多維度的空間選擇和高品質、高標準的服務體驗。

其中位于上海的世紀商貿廣場是太保地産推廣“鲸領地”品牌的重點項目之一。太保不動産是在2011年以44億元的價格，從亞太置地手中收購而來，同時這是太平洋保險資金投資商業地産領域的首筆大宗交易案例，標志着太平洋保險正式進軍不動産市場。

險資抄底路徑

現在險資的投資邏輯已經與前些年重倉地産股、發行不動産保債計劃有很大不同，開始逐步增加對存量商業地産、辦公樓、康養地産、長租公寓等領域的物權投資，如今底層資産出租、運營等産生的收益已經成為險資重要現金流來源。

從2024年開始，險資抄底不動産的行動掀起熱潮，其中王建林的萬達廣場深受險資的喜愛。根據公開信息統計，2023年至2024年，險資至少收購了19個萬達廣場。接盤方中，以新華保險尤為突出，已接盤萬達旗下十余處資産，此外還有陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等公司的身影。

此外，近些年最大規模的寫字樓交易也是由險資作為主角完成。2025年1月，中郵保險正式簽約上海博華廣場不動産專項基金投資協議，達成這筆百億級的重磅交易，成功給寫字樓市場帶來了一場開門紅，引動市場情緒高漲。

随着國内“投融管退”全流程的逐步完善，險企對不動産的投資已不拘泥于收購，配置公募REITs、加碼持有型不動産ABS項目亦成為共識。

自2024年6月份以來，上交所開始連續受理持有型不動産ABS。據數據統計，截至2025年初，已有5家保險資管公司累計向滬深交易所申報11單ABS項目，申報規模合計達194.4億元。5家保險資管公司均已有獲批的ABS項目，其中，太保資産申報數量最多，已有4單ABS獲得上交所通過或反饋，申報規模合計達62億元。

除ABS外，REITs也已經成為險資重要的資産配置之一。據此前統計，國壽繫已參與21只公募REITs的戰略配售，業态涵蓋商業、保租房、能源、高速公路、工業廠房、産業園等，其參與REITs的方式主要包括運用國壽繫統受托資金、自有資金及發起設立公募REITs戰配基金等。並且REIT本身就具有分紅屬性，符合險資配置具有長期穩定收益和風險可控資産的要求。

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