一季度翹尾收官，北京樓市“小陽春”背後暗藏新變化

臨近4.30，“降準降息”預期持續升溫，北京樓市新一輪政策大招正在醞釀的傳言飛起。國務院總理李強4月15日北京調研時強調“我國房地産市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力”。來自諸葛找房的數據顯示，當天北京二手房漲價房源環比上漲5.6%，漲價房源占比小幅擴大，顯示出業主信心有所提升。

事實上，今年第一季度北京新房、二手房成交量雙雙翹尾收官：根據北京鏈家研究院統計，3月北京新建商品住宅（不含共有産權房）成交4151套，環比上漲107%，同比上漲51.7%；根據北京住建委官網統計，3月（截至3月30日）北京二手房網簽17848套，較2月上漲50.3%，同比上漲29.0%。

北京樓市“小陽春”背後，一些新的變化也在發生，折射出房地産止跌回穩關鍵階段的競争邏輯與發展趨勢。

核心地段争奪戰愈演愈烈

2025年第一季度，北京土拍市場超預期火爆，海澱、豐台、石景山、朝陽、順義等多區累計成交逾10宗住宅用地，盡管總用地面積和總建築面積同比下降，但成交總金額卻創下近五年最高，達到569.369億元，同比上漲45.26%。

這從側面說明，高價地塊占比有所增加，北京土地市場規則回歸，優質地塊價高者得。而從競拍的激烈程度來看，有實力的房企對于核心地段優質地塊“勢在必得”，其背後則是多重壓力下銷售去化與産品流速的深層考量。

一個明顯的趨勢是，臨鐵、規劃配套完善，契合北京“職住平衡”發展方向的優質地塊，成為房企争奪的熱門標的——北京樓市已突破環線邏輯，重回房地産價值沉澱的底層邏輯，即地段與稀缺性。

當前北京價值輪動新闆塊中，具備房企争奪熱門標的屬性卻被嚴重低估的無疑是朝陽東壩：大到“一帶一路”、國際交往名片，小到地鐵開通房租悄然上漲，經過十余年價值沉澱的寶藏闆塊，已展現出清晰明朗的看漲潛力。

核心地段往往聚合城市優質資源與配套，從而決定地段之上的資産價值。

向北是中央别墅區，向南是青年路商圈，向西則是亮馬橋，東壩處在東五環路和機場二高速中間地帶，是連接中心城區、城市副中心以及南北兩大機場的樞紐地段，因此被寄予厚望：

在北京打造對外交往名片的發展背景下，東壩北區被規劃為重要的涉外區域，第四使館區建設提速，承擔起“一帶一路”高質量發展的重任。

在朝陽區建設世界級濱水經濟區的價值序列中，東壩憑借與壩河、北小河、亮馬河的親水關繫而成為關鍵受益區域，不僅為居民帶來更美好的城市界面和濱水空間，更通過水上航道打通區域之間的阻隔，實現資源要素順暢流動。

同時，已開通運行的地鐵3号線和12号線，在東壩北西區交匯並通達全城，高效連接三里屯、國貿、望京、中關村等核心商圈與功能區，進一步托舉區域價值。

市場分析人士指出，像東壩這樣集合城市級規劃與資源配套的稀缺闆塊，随着兌現進度未來還會持續釋放價值潛力，有望跻身北京10萬+熱門區域陣營，前景看好。

産品力價值坐標顯著提升

能夠在北京樓市沖出重圍，不僅要卷地段、卷配套，更要卷産品、卷服務。随着購房人對生活品質及生活方式的敏感度上升，産品力在資産價值坐標體繫中的重要性持續提升。

在東壩北西區打造城軌融合、幸福宜居示範區的價值底盤之上，京投發展落地了其十余年TOD集大成之作——北熙區，以約56萬方超體大盤開發，展現地鐵上蓋綜合開發TOD産品的進化成果。

與傳統社區不同，北熙區作為東壩西地鐵上蓋TOD項目，充分利用地勢高差變化打造高效的生活主場，為居民搭建起多層次、多維度的生活舞台：蓋下住區将綠意盎然的自然景觀融入日常生活，蓋上住區宛若“天空之城”，呈現出次世代、超現實的生活方式與氛圍。

繼一二期産品獲得市場廣泛認可後，三期「仕界」作為大戶型組團蓋上住區，在建築、園林、空間尺度與生活品質方面全方位升級，實現效率之上的從容幸福生活理想。

在16.3米高的“空中花園”中，風速運動場、風吟花園等多個景觀節點構成一幅曼妙多姿的“風谷之境”，無論是運動健身、親子互動還是社交休閑，都成為觸手可及、下樓即得的幸福日常。

為營造更契合當代改善家庭的松弛感，「仕界」精心打造約150m²、約170m²兩大戶型産品，其中170m²産品三室兩廳兩衛，南向客廳面寬達6.8米的超大能量場，為每一位家庭成員帶來寬松舒适的精神港灣，為一家人歡聚及情感交流提供松弛有度的公共空間；此外，個性化定制靈動空間，讓家成為自由切換幕布的舞台，生活進退有序。

而在生活品質還原上，「仕界」兼顧美感與質感，從入戶門到飾面材料，每一處細節考究匯聚成被呵護、被陪伴的精致日常，觸達幸福生活的真谛。

未來的北京樓市，僅靠地段、配套或産品亮點單一優勢難以打動購房人，即便是核心地段也要以過硬産品力夯實資産價值，才能在激烈的競争格局中持續赢得市場主動權。

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