廣州黃埔最貴舊改有了新進展 南崗片區項目轉入“做地”模式

觀點網 廣州又有一個舊改要轉模式了。

近日，廣州市黃埔區南崗南片舊改項目迎來新進展，因原舊改方案無法實施，将轉為“依法證收，淨地出讓”的新模式繼續推進——也就是俗稱的“做地”模式。

自2018年啟動以來，南崗南片拆除率超8成，但後因合作開發商合景泰富暴雷和政策限制陷入停滞，臨遷費拖欠超12個月。

有市場消息稱，南崗南片村民對新模式持謹慎态度，主要擔憂補償方案能否保障利益，以及項目能否避免爛尾，但無論如何，“做地”為舊改提供了一條新的出路。

南崗南片的困境

時間回到2021年11月30日，據廣州公共資源交易中心公示消息，廣州合景控股集團有限公司、廣州市東宏項目管理有限公司（背後是置力投資控股公司，曾經與合景合作過增城石下村舊改），通過黃埔南崗社區（南片）舊村改造項目資格審查。

黃埔南崗南片，東至新塘鎮水南夏浦村，南至東江河，西至沙步社區，北至廣州經濟技術開發區，在冊總人口7405人，現狀建築面積150.62萬平方米，規劃建設用地約141.68公頃。在地理位置上，該片區是廣州東進聯通深圳、東莞的樞紐要道，南崗街道以廣州黃埔綜保區、穗港智造合作區為牽引，推動西區和黃埔新港轉型升級。

按照規劃，南崗南片，将以打造具有文化特色的都市休閑目的地與智慧産業總部經濟中心為導向。

整個項目拆遷安置投資總額約147億元，改造用地面積超182公頃，這是當時黃埔舊改在廣州公共資源交易中心公開招商以來最貴的舊改項目。

基于闆塊發展意義，以及項目自身體量，南崗南片對引入合作企業設了層層門檻：實繳注冊資本金不低于20億元，企業自有資金比例不得低于項目總投資的30%；企業總資産不低于1000億元且企業淨資産不低于200億元；

另按要求導入産業、教育、醫療資源；接受聯合體投標，聯合體成員不得超過2個，在聯合體中占有不低于51%份額。

作為“華南五虎”之一的合景泰富，曾在廣州布局多個舊改項目，涉及天河獵德村、吉山村、黃埔雙沙村、紅衛三四社，以及增城新塘石下村等，在當時看來，南崗南片會成為合景泰富又一件舊改代表作。

據合景泰富城市更新消息，南崗南片未來将規劃9大回遷區，分布在改造範圍内各個地段，包括地鐵口附近、商業區、村域中心、祠堂周邊、原北街、中街、南街、南園、西約片區，滿足村民原址回遷和放租等需求。

但實際上，南崗南片舊改在合景泰富手中還沒開始就已經暫停。

據廣州市黃埔區區委書記領導留言闆消息，南崗南片舊改簽約合同注明三十個工作日收拆遷款，但8月9日簽約的村民超期幾個月後都沒有收到拆遷款。另有市場消息稱，8月份簽約的村民好歹能拿到臨遷費，8月後再簽約的就連臨遷費也沒能拿到。

到了2023年5月，合景泰富公告其7.95億美元優先票據違約，觸發所發行的9筆美元有限票據的全面交叉違約，就在前不久的3月7日，合景泰富公布其約45億美元若幹境外債務重組相關事宜。

如今合景泰富自顧不暇，南崗南片也就轉向“做地”。

難兄難弟齊“做地”

如果南崗南片的村民們還不太清楚“依法征收、淨地出讓”是什麼路數，可以先問問自己的“難兄難弟”，也就是南崗北片。

整個南崗被黃埔東路一分為二，劃分為南、北兩個片區，體量分别為307.58萬平方米、139.73萬平方米。

其中，南崗北片改造範圍包括亨元、柯莊兩個片區合計6個經濟社，以及周邊具有改造意願的國有用地，縱然不及南片，但仍算是大體量項目。

2021年華潤退出南崗北片舊改後，雪松集團接棒介入相關工作，再後來便是熟悉的劇本，雪松雷聲並不比合景泰富要小。

今年2月份， 南崗北片停滞約3年後迎來復建區建設招標，投資額88億元，總規模約69.8萬平方米，建設周期至2029年12月止，透露了“先安置後搬遷”的信号，建設單位為科學城集團。

同時有村民表示，南崗北召開改造方式表決，将由傳統舊改模式，表決為“依法征收、淨地出讓”。

南崗村民曾在2021年2月同時對南、北兩個改造片區進行了《補償安置方案》表決，兩條時間線在南北片區一度錯開，現在又重新匯合。

廣州的“依法征收，淨地出讓”新改造模式始于2023年末，當時四大重點片區（廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環五山創新策源區）基本完成啟動區前期工作。

根據2023年11月22日廣州市人大常委會發布的《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》，當中提到兩條核心内容，一是征收補償一律按照經依法批準公布的標準公開執行，任何單位和個人不得以任何方式提高、降低或者另行補償；二是市、區人民政府組織實施的城中村改造項目涉及土地供應的，除按規定可以劃撥的以外，應當以公開方式出讓，並實行淨地供應。

不難發現，新模式力圖改善過去開發商和村民就賠償標準扯皮不清這一舊改難題，讓城市更新前期的主體從合作開發商轉為地方政府或城投公司。

有市場觀點認為，政府“做地”是保本微利，雖然後續向開發商出讓時能夠賺取差價，但更多還是通過帶動片區發展獲得間接收益，而且以政府或區域性城投為做地主體更容易獲得政策和資金支持，目前在黃埔區尤為明顯。

例如去年4月份，黃埔區便在九佛街“五村七片”項目發放了全國第一張“依法征收、淨地出讓”城中村改造新模式項目房票，該項目還獲得了全國首批城中村改造專項借款，首筆專項借款6000萬元。

此外，黃埔洋田村、鎮龍村（西片）、火村（蓮潭）等舊改已先後開展“做地”表決，接手企業為知識城集團、科學城集團等，原先的合作開發商包括勤誠達、升龍等，而這些地方的村民也或多或少被停工、臨遷費延發等問題困擾。

“做地”為各方提供了破局的思路，但舊改總是難有萬全之策，也有市場人士指出，目前關鍵點在于現有補償標準或許會讓部分村民産生落差感。

就以含南崗在内臨港片區為例，黃埔去年底發布的補償標準為，棄産1-1.2萬元/平方米，安置280平方米/戶；而對比2021年南崗北公布的標準為棄産1.5元/平方米，回遷安置總建築面積=首層有效建基面積+二至四層中最大的一層建築面積X3或=首層有效建基面積X4--或許有的開發商已經走遠了，但有的村民還不能放下他們曾經畫的大餅。

“做地”如何做下去，仍然需要繼續觀察。

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