開雲湖璟華庭認籌熱度下 浦開集團的上海内中環布局與野望

觀點網 3月10日，上海本土房企浦開集團雲璟社區三期項目--開雲湖璟華庭結束認購，合計實現673組認購，最終認購率高達296%，再次觸發積分，實現日光清盤。

回顧項目前幾次開盤情況，一期開雲明月華庭首開318套房源，認購首日接待約500組認購，最終收獲1468組認購，認購率約461%，入圍分達到79.35分，開盤即日罄；二期開雲星荟華庭放出620套房源，獲2190組認購，認購率約353%，入圍分達到69.6分。

不難看出，雖然此次開雲湖璟華庭實現日光清盤，但與一期、二期項目相比，第三期認購及認購率均有差距，或許是與地理位置關繫有關。

觀點新媒體獲悉，三期項目開雲湖璟華庭與雲璟社區一期、二期、四期、五期之間距離較遠，相隔一片張家濱綠地；此外，浦開雲璟一、二期行政區劃分屬于金橋，作為TOD綜合體配套上更為豐富；而開雲湖璟華庭行政區劃分屬于唐鎮區域，但距離外環、中環相對較近，交通較方便。

有業内人士向觀點新媒體透露，開雲湖璟華庭項目宣傳1.5容積率，實際為附帶社區商業項目進行計算得來的數據，實際社區居住建築覆蓋率較高，容積率或在1.8-2.0左右。"三期（的單價）相對于一二期已經降了1萬元左右，這個項目主力客戶應該也是張江、金橋産業區的工作人員吧。"

不難看出，雲璟一至五期項目覆蓋範圍橫跨上海内中環張江科學城，從金橋到唐鎮均有項目地塊坐鎮，總建築面積超過85萬平方米。事實上，當初在規劃雲璟項目時，浦開集團已經開始思考日後布局。

浦開集團雲璟社區三至五期項目地塊信息

數據來源：企業公告、觀點指數

時間回到2021年8月25日，浦開集團舉行項目集中開工儀式，正式發布雲璟生态社區品牌。據資料顯示，雲璟項目簽約銀團貸款總金額達到143億元，開工項目将在未來五年内陸續竣工建成，共規劃建造總投資近180億元的城市綜合體，其中包括了約30萬平方米的國際甲級辦公、約10萬平方米的華潤萬象天地購物中心、開放式街區商業、凱悅酒店和住宅項目。

值得注意的是，作為較注重地域性的城投型房企，浦開集團在規劃雲璟社區時，並不只是在自家區域單純開發項目，還選擇與行業頭部企業進行聯合操盤合作。

酒店配套方面，浦開集團先是聯手凱悅酒店管理集團引入凱悅尚萃品牌，後者成為浦東地區首家與凱悅集團簽約的五星級城市精品酒店品牌；商業方面，浦開集團找來華潤萬象生活，将把創新首店、地區旗艦店等概念注入10萬平方米的萬象天地。

回歸住宅項目本身，尚未開始認購的四期項目據說也将由浦開集團聯手綠城代建進行合作，此前，浦開集團還與綠城代建合作操盤了位于浦東中内環的摩登江南項目，開盤認購率約合102%，均價11.38萬元/平方米。

從項目落地伊始，雲璟社區幾乎包攬了内中環新房的讨論熱度，與此同時，浦開集團也沒有忘記同位于内中環區域的北蔡闆塊，于2020年開始加速布局。

2020年10月，浦開集團首次進駐北蔡，摘得浦東新區北蔡鎮艾南村、南新村城中村改造地塊，出讓面積7.02萬平方米，容積率1.26，建築面積8.88萬平方米，成交樓面價4.05萬元/平方米，後期項目命名為開雲·艾尚里，于2023年8月首次開盤，備案均價9.8萬元/平方米，認購率105%。預計未來将加推剩余334套房源。

2022年9月，浦開集團聯合浦發、北蔡攬獲浦東新區北蔡南新地區2-1地塊，出讓面積1.91萬平方米，容積率1.2，建築面積2.3萬平方米，房地聯動價8.3萬元/平方米。據項目規劃設計方案顯示，預計推出300套房源，建設單體建築12棟，包括2棟銷售住宅、4棟自持住宅等，目前首棟住宅主體結構已經封頂。

一年之後，上海浦東新區發布浦東新區北蔡南新地區1A-1地塊協議出讓公告，地塊土地面積4.65公頃，容積率1.2，建築面積5.58萬平方米，出讓價格31.46億元，樓面均價5.64萬元/平方米，公告中標明意向用地單位是隸屬于浦開集團的上海北蔡新城鎮開發有限公司。

來到2024年，浦開集團又以底價競得浦東新區北蔡楔形綠地C06-01地塊總用地面積1.67萬平方米，總建築面積6.1萬平方米，總投資約合30.29億元。

與上述幾宗地塊性質不同，浦開集團拿下這宗地塊或許出于托底的打算，僅從地塊周邊環境來看，周邊為區域内城中村，生活配套也比較落後，地塊西南方向另設有安息堂。

觀點新媒體了解到，該區域内的整體改造規劃已經出爐，未來5-10年内北蔡楔形綠地建成後地區的住宅組團集體落地或将為該地塊項目帶來一定銷售活力。

對比其他項目，地塊東側中國鐵建聯合國貿競得地塊，成交價達到49.75億元，房地聯動價9.2萬元/平方米，案名定為國貿中國鐵建·西派海上，3月5日該項目正式啟動認籌，累計約220組認籌，認籌率達到152.8%。

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