《哪吒2》爆火後 光線傳媒12.2億收購北京奧林NEO辦公樓

觀點網 春節已經結束一個月了，但春節檔電影《哪吒2》仍頻繁出現在熱搜榜上。

《哪吒2》自1月29日上映以來便迅速走紅，截至目前的全球票房（含預售及海外）已經突破了驚人的148.82億元，在全球影史票房中排名第六。

在票房大賣的助力之下，該片的主投和發行方北京光線傳媒股份有限公司（簡稱"光線傳媒"）股價曾屢創新高，市值一度突破千億關隘。

可以說，《哪吒2》是光線傳媒最成功的一次投資。在投資獲得豐厚回報之後，該公司開啟了"買買買"模式。

3月7日晚，光線傳媒發布購買資産公告，宣布将斥資12.2億元購買北京棫霖企業管理有限公司100%股權，從而取得位于北京市朝陽區的北京奧林NEO大樓作為辦公場所。

光線傳媒這筆交易，算是近年來北京大宗交易市場中金額較高的了。

12億買樓底氣

光線傳媒與哪吒結緣始于2015年。

當年10月25日，光線傳媒宣布成立"彩條屋影業"動漫集團，並首次公開了彩條屋投資的13家公司名單，包括可可豆動畫、玄機科技、青空繪彩等。

後來，可可豆動畫陸續出品了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等動畫作品。其中《哪吒1》成為了中國史詩級的動畫電影，累計票房高達50.35億元；但《姜子牙》卻出現了滑鐵盧，雖票房達到16.03億，但並未達預期營收。

直到《哪吒之魔童鬧海》（《哪吒2》）的出現，再次刷新了中國動畫電影票房歷史。

盡管光線傳媒並未披露來自《哪吒2》的票房收入，但根據貓眼數據，片方能夠獲得的分賬比例為39.36%，因此目前片方的票房收入已超52億元，而在《哪吒2》中，光線傳媒投資比例約在60%左右。

粗略計算，一部《哪吒2》為光線傳媒帶來的營收在30億元左右。根據公司2024年三季報顯示，光線傳媒期内營業收入僅有14.42億元，歸母淨利潤為4.61億元，扣非歸母淨利潤為4.33億元。

《哪吒2》的爆火也帶動了光線傳媒二級市場的表現，截至3月7日收盤，光線傳媒收報23.18元/股，自春節（2月5日）以來漲幅高達143.23%，在2月7日公司股價更是一度達到了創紀錄的41.68元。

可以說，《哪吒2》是光線傳媒最成功的投資了。在賺到一大桶金之後，光線傳媒開始購置房産物業了。

3月7日，該公司與北京光曜致新冬城企業管理咨詢合夥企業（有限合夥）（簡稱"光曜致新"）、北京翰合投資管理有限公司（簡稱"北京翰合"）簽了一份《買賣協議》，光線傳媒将取得光曜致新和北京翰合分别持有的北京棫霖企業管理有限公司（簡稱"北京棫霖"）99%、1%的股權以及随附于其上的全部權利和利益。

而北京棫霖為位于北京市朝陽區北苑路158号-1至5層101、推廣名為北京奧林NEO大樓的房地産物業的登記所有權人。也就是說，光線傳媒實質上是買下了北京奧林NEO這座辦公樓。

低迷的寫字樓市場

根據仲量聯行數據顯示，2024年，北京全年大宗成交累計總額427億元，較去年有小幅提升。其中辦公樓仍然是最主要的成交類别。

比如，在第四季度，翰同資本完成對其位于三元橋的城市更新項目"三元·NEO"的成功出售，買家為金鷹（亞洲）集團；另外，首創環保拟以現金收購首創城發集團所持有的首創·新大都園區部分樓宇産權，交易價格約為7億元。

從價格來看的話，小體量項目交易為北京商辦市場的成交主力，2024年北京5億元以下的交易占全年交易數量的三分之一。

光線傳媒此次12億收購奧林NEO項目可以說是大宗交易中的大買賣了。

據了解，奧林NEO項目位于北京市朝陽區北苑路158号，地處北京亞奧商圈，坐落于北苑路與辛店路的"金角"位置，距離雙軌換乘站大屯路地鐵站僅500米，原為大屯路家和超市。

家和超市資産的持有者原為北京海澱區屬企業海開控股旗下的八大處控股集團，2021年11月，翰同資本與海開控股、八大處控股舉行家和超市項目轉讓儀式，此時的家和超市已停業五年。

2022年2月，翰同資本正式完成了對項目的收購，成為該公司在城市更新領域收購的第十個項目。後來，翰同資本攜手東方資産共同發起設立專項城市更新基金，海開控股、君諾投資、大苑地産等企業戰略出資，共同參與項目的改造提升，從而實現了項目的"商改寫"，並命名為奧林NEO。

此次向光線傳媒出售奧林NEO項目公司99%股權的光曜致新，背後就是東方資産。而險資機構在北京大宗交易市場擔任着重要角色。

根據公司披露的交易公告，光線傳媒此次收購奧林NEO項目所涉及的全部款項合計人民币12.20億元。

其中指出，北京亞奧闆塊的辦公項目報價在4.5萬元/㎡至6萬元/㎡左右，本次交易價格是在參考市場價格的基礎上友好協商确定。資料顯示，奧林NEO總建築面積28504.51㎡，項目地上5層，地下1層，每層5000㎡的超大空間，標準層淨高達3.8米以上。以上述報價區間計算，該項目的價格在12.8-17.1億元之間。

值得注意的是，本次交易為承債式買賣交易，截至2024年年底，奧林NEO項目公司北京棫霖的資産總額約為8.28億元，負債總額約為10.12億元，淨資産為-1.84億元；營業收入0，淨虧損-1.03億元。

光線傳媒這次收購奧林NEO的價格很難評價到底值不值得，公司在公告中指出，從長期來看，此次收購有望享受到稀缺房産的增值收益。

然而，近年來北京寫字樓市場並沒有預期中的好，特别是在出租市場上，其真實情況是供應量充足、需求相對不振，為實現出租率的提升，許多業主都采用了以價換量的策略。

根據戴德梁行發布的數據，2024年第三季度，北京寫字樓市場空置率為18.2%，環比上升0.2個百分點，同比上升1.2個百分點；租金則為每月每平方米人民币266.1元，環比下降4.7%；與去年同期相比，降幅為13.5%。

這不僅僅是北京市場的表現，仲量聯行在一份報告中指出，2024年第三季度，全國40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為每月每平方米80.3元，環比降幅在0.4%-5.6%之間。

該機構還表示，為抓住流動的存量需求機會，業主方采取更加靈活激進的租金策略，以獲得競争優勢。

或許，光線傳媒的底氣來自于《哪吒2》吧。

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