商企空間的物業管理之道

（2023年3月9日）物業服務企業的商企空間服務通常指針對辦公用途的商業空間所提供的服務。

其中又包含兩個不同層面，一是PM（Property Management）即物業管理服務，業務内容主要包含安全秩序、設施維護、環境維護、客服等傳統物業管理業務内容，另外也可以包含全鍊條的各類資産服務，例如前期顧問咨詢、二手物業租售代理等，整體業務模式較為統一，客戶主要為寫字樓的大業主，目的在于資産的維護保值並提高租戶的滿意度，也是當前物管行業内較為普遍的管理模式。

第二個層面則是FM（Facility Management）即設施管理服務，客戶主要為辦公空間中的企業（既可能是大業主本身也可能是單個租戶），該層面側重于根據企業類型的不同對企業運營進行環境和後勤保障，承接非核心業務的外包，幫助其聚焦核心業務的發展，定制化程度較高，具體業務内容不一。根據客戶需求的不同可能會包含機電設備改造、能源管理或前台服務、行政服務等不同服務類型，FM設施管理服務的專業化水平和業務壁壘相對更高，内地涉及到的物業公司並不多，主要包括萬物雲旗下的萬物梁行以及卓越商企服務等。

與傳統住宅物管相比，辦公場景管理要求嚴格，存在較高的專業化門檻。例如，在清潔維護方面，由于寫字樓日常出入人流量大，各類設施使用頻率高，需要更高更專業的工作效率，對于高空外牆清理也需要額外的工作需求和工作資質；而基于商務方面的需求，對于出入安保、監控和接待也有更高層次的標準。

寫字樓物管的優勢在于高盈利能力和成長性，物管合同的訂立和費用定價通常通過招標或協議的方式确定，市場化程度高，較少受政府指導價限制，物業管理費的定價和項目利潤率一般也要遠高于住宅業态。雖然合約周期相對較短，穩定性要略低于住宅項目，但長期良好運營的情況下提價難度也要明顯更低，可以用來抵消各類成本上升的不利影響，相比住宅盤有更優質的成長空間。

3月23日，觀點機構将于廣州舉辦“2023觀點物業大會”，聚焦探讨物業服務行業的經營發展、多元開拓、資本對接以及經驗和趨勢，觀點指數研究院還将基于對行業和企業長期的跟蹤研究和數據分析，于現場發布“2023商企服務企業卓越表現”，盤點過去一年在商企空間服務領域表現卓越的企業，為該領域的發展樹立榜樣並提供借鑒經驗，把脈行業風向與前景。

觀點指數研究院是觀點機構旗下的數據研究部門，長期跟蹤經濟走勢、行業動态、企業表現，捕捉全面、深入的市場和企業數據，並結合專業分析，生産原創、深度的研究報告，以及輸出專業權威的研究成果。

觀點指數融合實地調研、問卷調查、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等途徑，構建獨特的觀點指數數據分析模型體繫，以敏銳的市場眼光，獨特的視角，剖析各業态之下的市場萬象，于全年不同時點不間斷地推出多元專業研究報告與行業權威研究成果，所涉業态包括不僅限于房地産住宅開發、資本金融、代建、城市更新、地産資管、物業與城市服務、産業園區、物流、購物中心、社區商業、街區商業、奧萊、商辦、辦公空間服務、住房租賃、商業消費品牌、養老、文商旅、ESG、數字科技等，及時為用戶提供準确、全面的專業内容，為企業謀劃決策提供參考，共享行業發展紅利。