美元債重組啟動 祥生股價盤中漲幅超30%里的房企寒暑

觀點網 2月20日晚間，祥生控股一紙公告落地，向市場宣告正就五筆美元債啟動重組程序。

值得注意的是，祥生在公告中表示，拟與交易票據持有人訂立以支持實施重組事項的債權人支持協議，同時還鼓勵交易票據持有人于提前同意費截止日期或基本同意費截止日期前加入債權人支持協議。

結合公告内容來看，祥生正啟動重組事項涉及的五筆債券合計約合6.39億美元。

對于當前債務纏身的祥生來說，開啟重組無疑為自身加固了一道防線，也順勢迎來了一波市場的正向反饋。

公布債務重組的隔天，祥生股價一度上揚，最高漲幅達到34%。

美元債重組

“過去一年，祥生控股面臨宏觀經濟、信貸環境、COVID-19疫情及由此導致的流動性緊縮等諸多因素帶來的挑戰。盡管面臨重大挑戰，公司仍努力維持持續經營。”債務重組公告中，祥生試圖将眼下的困難情形傾瀉而出，這一點，從重組美元債的數額便可知一二。

據觀點新媒體獲悉，本次涉及重組的票據包括祥生控股發行的8620萬美元于2023年1月到期的13.0厘優先票據；及Xiang Sheng Overseas Limited發行的1.34億美元于2023年1月到期的13.0厘優先票據；祥生控股發行的2億美元于2023年8月到期的12.0厘優先票據；祥生控股發行的2億美元于2022年6月到期的10.5厘優先票據；由祥生控股有限公司發行的1947.2萬美元于2022年1月到期的12.5厘優先票據，五筆票據的數額相加合計達到6.39億美元。

此次涉及的債券中只有一筆還未逾期，並将在今年8月18日到期。另外四筆債券的逾期金額占到了總金額的三分之二，值得注意的是，這批債券基本都為高息債，最高利率甚至達到13%。

說起祥生的美元債違約，要追溯至2022年3月。彼時2億美元優先票據項下1200萬美元的利息寬限期已屆滿，祥生沒有在于屆滿前支付利息，雷聲正式響起。

同年9月，祥生又接獲申萬宏源策略投資（香港）有限公司提起的清盤呈請，而原因則涉及未償還的5000萬美元債務。

時隔五個月，祥生的清盤呈請聆訊已延期至2月28日。再結合本次美元債重組公告的發出，化債問題似乎看到了一絲希望。

這樣的舉動點燃了市場情緒。

從股價走向看，僅這兩天内，祥生股價最高漲至34%，至2月21日收盤，股價漲幅維持在20.83%。

除祥生之外，港股内房股也呈現出集體走高的趨勢。其中，光大嘉寶遇漲停，融信中國最高漲近13%，時代中國漲超9%，合景泰富、旭輝控股也最高漲至4%。

究其背後原因，或許與2月20日證監會頒布的新政策相關。

據悉，證監會已經啟動不動産私募投資基金試點工作，基金的投資範圍包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房以及基礎設施項目等。

同一天，中國證券投資基金業協會也發布了《不動産私募投資基金試點備案指引（試行）》及起草說明。至此，不動産私募投資基金的投資範圍進一步擴大，将在一定程度上持續盤活當前存量資源。

政策落地的聲音震起了包括祥生在内地産股們的股價，但對于個體而言，除去美元債重組及政策風向，影響近期股價漲勢的原因不止于此。

市場冷與熱

就在宣布啟動美元債重組程序前一周，祥生再獲一筆穩保基金。

2月中旬，浙江紹興市落地第二批穩保資金，祥生位于紹興諸暨的住宅項目祥生江南里獲得了11.8億元穩保基金。此次穩保基金的資金規模涵蓋祥生·江南里一二期項目，目前協議已簽訂，第一筆纾困資金已放款。

這不是祥生首次獲得穩保基金：2022年9月，紹興市穩保基金第一個纾困項目便是祥生旗下紹興“城市之光”項目，基金注入總額7億元，在注入首期基金1億元後，後續還将在兩年内根據建設需要将剩余6億元分批注入。

縱觀兩筆基金的注入情況，祥生所獲的18.8億元資金主要用來加快項目建設進程，以确保兩個項目正常交付。但穩保基金的撥款只可用于涉及項目，對于當前已經陷入流動性危機的祥生而言，助力效果有限。先将手中能出售的資産轉換成資金，才是減緩債務壓力最便捷的方法。

自2022年以來，祥生已多次出售手頭資産，最近一次為2022年11月，以2.15億元的價格出售安吉三特田野牧歌旅遊開發有限公司和杭州春園健康養老服務有限公司的股權和債權。

據祥生預計，出售以上兩家公司将獲得約561.55萬元的淨利潤，而出售事項的所得款項将由集團用作償還債務。

值得關注的是，彼時從祥生手里接盤上述資産的買家為浙江省旅遊投資集團有限公司旗下企業。這也從側面證明了一點，在當前冷熱不均的市場環境中，有人斷臂尋路，亦有人撐開口袋囤糧。

從最近集中供地的成交結果來看，華潤近期于杭州、蘇州土地市場均有落子。2月17日，蘇州2023年首場土拍中備受關注的湖西1号地塊由華潤置地搖号拿下，成交總價36.43億元，溢價率達到15%，刷新了蘇州園區地價紀錄；另在2月21日的杭州首批供地中，華潤又中簽了一宗4.58萬平方米的地塊，成交價20.55億元，溢價率也超過了10%。前後不過半周的時間，華潤在杭州、蘇州的土地交易金額就超過了50億元。

另一邊，更有企業涉資參與盤活多宗深圳舊改項目，而援助對象則是與祥生同樣陷入債務旋渦中的中南建設。2月6日，信達地産與關聯方中國信達、信達資本共同參與認購蕪湖信中盛投資合伙企業，總認繳規模為31.51億元，拟投資中南建設旗下的深圳某城市更新項目，預計項目總貨值約45.77億元。

此外，于1月19日，信達繫與和昌集團等還成立了約90億元的基金，用于投資總貨值340億元的深圳舊改項目。加上纾困中南建設的項目，信達地産在2023開年攬獲的三宗舊改總貨值達到了385億元。

反觀中南建設這一邊，也在盡力尋找活水資金。

1月5日，中南建設披露《2023年度非公開發行A股股票預案》，本次發行拟募集資金總額為不超過人民币28億元（含發行費用），拟募集資金主要用于臨沂、青島等相關項目以及補充流動資金。

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