博鰲資本大會主題讨論會一：多元潛在機會

主持嘉賓

曾粵晖 建銀國際金融有限公司董事總經理

對話嘉賓

陳宏飛 光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執行官

竺海群 領展資産管理有限公司中國内地董事總經理

應 華 中城投資董事、總裁

朱瑞生 中信資本高級董事總經理、房地産部管理合夥人及聯席主管

邵 律 基匯資本董事總經理

曾粵晖：感謝主辦方觀點機構，很高興又受邀來到博鰲房地産論壇，這是一場放在火爐上炙烤的論壇。當然台風給我們帶來了一絲清涼，吹走了連日的酷熱。我仍然希望我們今天這場圓桌交流可以擦出火花，能夠帶來一些行業方面的啟迪。

剛才的兩位講者，包括咱們這一場圓桌之後還有幾位嘉賓将在主旨演講中發表高見，我就想把咱們這一場作為一個中場休息，一起來聊一聊行業里面非常感興趣的話題。

談到目前的市場，可能悲觀的情緒彌漫，但是我個人還是表示樂觀，有很多的同行有不同的觀點和意見，大家認為現在正是資産價格低靡的時候，是出手的好時機。但是也有人認為困難重重，“募”有難度，“投”很猶豫，“管”頗棘手，“退”充滿了挑戰。在這樣的環境中我們怎麼去解決，怎麼走出一條新路，讓我們的投資取得更好的回報和效果？本場地嘉賓基本上都來自不動産資産管理、投資和資本的朋友，首先我想聽聽大家對這個問題的看法。

首先請光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執行官陳宏飛先生談談您的看法。

陳宏飛：現在這個時間點，資産的價格是不是合适，我覺得倒不是最重要的，重要的是整個行業的進出、交易的活躍度怎麼能夠提升，怎麼能夠回到比較活躍的交易狀态。從募投管退的來說，現在核心的問題還是在退，現在你去募資，投資人也要問你怎麼退。商業房地産最重要的一個基準就是你有公開市場，也就是REITs。實際上我們的PE市場也是依賴于股票的二級市場才存在的。我們的房地産私募市場最終也是會依賴REITs市場而存在。當然有了REITs市場，它會有一個標杆，有一個參照的價格，然後投資人可以投私募的産品，然後有一個公募的基準是很重要的。過去這幾年REITs推出比較慢，從監管層我理解有一個考慮，這是給了開發商一個套現的機會，他們把商業的資産套現了可能會繼續拿地，然後繼續標高地價，我理解這是監管層的一個考慮。現在這個考慮倒過來了，現在保交房的資金從哪兒來，如果是把REITs的市場打開，有一些資金回到開發商的手里，去幫助他們保交房，這是很有意義的一件事。另外一方面，經過了2021年這個周期，也不用擔心商業出手的套現會繼續拿地，可能更多的他們是去建杠杆，還銀行的錢。現在這個時機我覺得也比較成熟，也比較必要，有了這麼一個撬動，可能整個市場的交易會活躍起來，才會談得上是不是一個好的價格，否則交易不夠活躍，其實這個市場還是沒有形成。

曾粵晖：同樣的問題我也想交給中城投資的董事、總裁應華先生。中城投資成立于2002年，是國内成立時間最長的房地産私募投資機構之一，應該是長期主義的秉持者，在目前我們所面臨的市場狀況，有很多機構提出了底部信仰，也就是說我們要相信，在這個時候我們仍然充滿了機遇，因為挑戰和機遇並行。在這里我想就宏觀格局和細節追求，在具體的投資設計、路徑考量中向應總請教。

應華：本輪房地産市場周期下行的速度、幅度和長度都超出預期，背後的原因是三個疊加，一是長周期與短周期下行共振，二是房地産金融供給側改革與需求側行政調控疊加，三是房企銷售與信用負反饋疊加。2021年下半年以來，因流動性危機而暴雷的房企數量不斷增加，當前政策底已經見到，市場底大概率也見到了，但信用恢復尚需時日，房企陷入困境或者出險的風險仍未消除。去年底以來，中央對于房地産的基調和核心關注點，從"良性循環"到"防風險"，再到"重安全"，最近提出要穩定房地産市場，預計會有相應舉措穩定市場預期。根據監管部門的表态來看，我們預計房地産困境的解決将遵循市場化的路徑，堵點在于有效隔離集團風險與項目風險，落腳點在解決項目的保交樓民生問題。底層資産的盤活和有效處置成為出險房企纾困，進而化解房地産金融風險的關鍵。

我們經歷了中國房地産市場的歷輪周期，本輪超預期的市場下行和房企困境也給我們帶來了較大壓力。但作為房地産私募基金，我們堅持優選合作主體，精選城市和項目，以主動管理能力為抓手落實到項目股權投資，並憑借多年積累的資源整合優勢，化解了合作房企流動性危機帶來的投資風險。出險房企的出清縮表仍會持續一段時間，資産盤活與資産處置的需求較大，我們将發揮私募基金對于底層資産判斷的投資能力與投後主動管理能力優勢，提供資産處置繫列解決方案，作為房地産行業轉型過渡期的一類投資策略，助力房地産行業解決當前的困境。具體來說，我們可以提供投顧、投行、投資繫列解決方案，優先選擇專業能力輸出的投顧合作方式，提供資産處置整體方案以及投後管理能力輸出；其次，針對優質項目，發揮資金方與資産方的資源整合優勢，促成收並購的投行合作方式；再者，針對符合我們投資策略的優質項目，在提供融資顧問服務的基礎上，可以進行聯合投資。

曾粵晖：非常精彩，從應總的觀點表達里面，我們能夠讀出中城的投資方面的穩健長期主義，守好大門，關緊籬笆，等待機會，謹慎樂觀，可能這是應總想表達的觀點在我這里的體會。

在本場圓桌交流之前，竺總剛剛向我們介紹了領展的一繫列情況，我們這場中場休息，我想給竺總一個加時，請他再進一步介紹領展在中國内地的投資經驗，以及他們預期中的基金或者協會組合方面的設想和創意。

竺海群：我剛才也說了，我也是領展的一個新兵，可能跟在座的很多同行一樣，大家交流的時候可能對領展一直不是特别深的了解，我覺得今天也是一個特别好的機會。

領展2005年在香港成立，我們當時是買的香港的政府物業，經過17年的發展，現在已經發展成為亞洲最大的房地産信托基金。領展從投、融、管、退方面都有比較多的長處。從投資上面，我們目前有商業的物業，也有寫字樓，還有物流，在投資方面當然主要還是看回報率。首先我們在投資的時候要考慮我們的地點，可以看到在國内我們現在基本上都是在一線城市，當然我們也在探讨有沒有更多的投資的機會。在物流方面，主要還是在大灣區和長三角區域。

除了地點之外，我們還要考慮到現存的市場機會，還有未來長遠的發展前景，以及我們未來可能要面對的租戶整體的素質，以及增長的可能性。還有融的層面，領展在過去一段時間内，我們的融資成本是非常低的。我想一是因為我們在香港一個成熟市場，第二是我們有嚴格的内部管控和公司治理，三是我們有一個比較好的資産管理的水平。這幾方面的因素疊加，使得我們的融資成本一直是保持在非常低的水平，這樣大大增強了我們的盈利能力。

在管理方面，在香港目前總共管理了129個社區商業物業。這些物業的管理難度其實是相當大的，尤其中間還經過了各種危機，包括有一些社會事件，還有過去三年的疫情。在這方面我們也一直不斷地觀察民生發展的态勢來進行。在内地同樣也是如此，剛才講到我們的項目是希望在綠色認證、ESG上面有更多先行理念。達到2035的整體目標。

在中國大家可能看到，我們除了商業之外，還有寫字樓，其實寫字樓目前也就是在我們總部這邊有兩棟樓。對于商業我們也會持續關注，雖然現在商業面臨了一些挑戰和困難，遇到了一些危機，但是我相信它是一個經濟周期，商業不可能一直處于高點，它在低點的時候是有各種因素導致它到了低點，但是只要不是人為的因素，我相信随着經濟周期的不斷調整以後，如果我們能持續良好的經營，它又會回到一個比較好的發展循環。所以在經營上面，我覺得在中國的商業地産方面依然有很多的投資機會，除了一線城市之外，我們還會再看更多的發展機會。寫字樓确實現在不景氣，特别是深圳的供應量相對比較大，而且很多寫字樓的物業都需要持有，所以對出租來說是構成了一些壓力的。大家也看到我們還投資了一些物流，我也簡單介紹一下領展投物流的邏輯，從長遠來看，我們認為内地的物流和倉儲發展是有很廣闊前景的，主要還是跟我們的整體經濟依然向好這個大背景是分不開的。而且大家在商業上可以看到，過去這一兩年，在房地産、遊戲、課外輔導等等行業面臨了比較多的壓力，在疫情之下，我們看到對于倉儲物流這個行業，中央政府一直還是有一些比較好的優惠政策推動，尤其是在疫情之下，它在保民生方面起到了非常重要的作用。領展一直也是作為一個商業地産的投資者和管理者，我們不是一個短期的炒家，我們希望長期的持有。現在雖然我們持有了5個物流地産項目，但是這幾個項目的總額依然還是非常低的，也顯示出我們在選址、判斷市場和真正落手去買這些項目的時候是經過一番深思熟慮的，但是我們對這個趨勢依然是非常看好。對于具體的項目來說，我們目前投的主要還是高標倉。它的好處是，它确實是機械化的操作，效率也非常高，所以對于我們的經營管理、提升效率還是非常有幫助的。在這里就大概介紹一下我們目前投資的想法。

曾粵晖：謝謝竺總，有機會我們再請教一下關于他對于基金協會方面的一些展望和創想。

基匯資本成立于2005年，是一家定位獨樹一幟、關注亞太地區及其它全球房地産市場高進入門檻市場的私募基金管理公司，專長于通過重新設計及重新定位，為未能充分發揮商機的房地産項目帶入戰略增值，投資範圍橫跨住宅開發、辦公、商場、酒店、物流倉庫及數據中心等不同的房地産類别。下面一個問題就想交給基匯資本的董事總經理邵律先生，目前我們看到境内外資本市場有很多因素疊加，包括境外的通脹高企，加息頻繁，這一繫列的行為又會為他們在境内的投資帶來什麼新的機會呢？本場交流之前我跟邵總在私下有很多的問答和交流，我聽得出他們充滿了活力，也不失進取，在這里我想進一步向他請教他們的投資想法。

邵律：境外的通脹和加息，從2008年金融危機到現在，基本上大家聽到的是相反的詞，大家一直聽到的是大放水，美國不斷地量化，全球主要的經濟體都在一個非常低息的通道，而且通脹這個詞大家過去很多年也沒怎麼聽到過，因為全球主要的金融機構在過去這麼多年都已經非常好地能夠通過預期管理、通過各方面的金融工具的操作，把通脹控制在非常好、非常健康的水平。但是就是在這兩年，特别是在地緣政治爆發以來，我們看到全球通脹起來，同時再疊加美聯儲在去年開始的已經定調的量化的緊縮，包括最近這幾次大幅度的加息，讓我們又到了一個非常感覺有點陌生的金融環境里面。再加上現在整個中國的宏觀調控，對房地産市場以及過于快速發展或者是有一點點失速的行業的調整，使得我們進入到了今天這個狀況。

我想說這其實也帶來了一些機遇，當然以下的分享是代表我個人的考量。

第一，我們看到相對全球的經濟體來說，目前中國的經濟體量還是很大的，它的增速就算是在今年之前中央政治局所公布的百分之五點幾的增長，雖然說最近一次會議強調各自發展，但是整體的增速還是非常樂觀的，還是非常龐大的，考慮到目前整個中國的經濟體量，本身我們這個市場里面是充滿機遇的。

第二，我們的金融環境、利率，目前大家看不到會有非常快速的加息通道，目前還是非常平穩，如果不再進一步降息的話，這方面算是給了大家一個還算比較友好的融資渠道。

基匯資本是一家房地産美元基金，我們目前是亞洲第一大PERE房地産私募基金，我們之前在中國總的資産加起來差不多有180億美金左右，橫跨了全行業，奧特萊斯、數據中心、産業園區、高標物流倉庫、住宅開發、商業、辦公等等各個方面。

我們之前的融資渠道主要是借助于境外的一些銀行，做境内的並購貸或者借一部分境内的資金，同時疊加一部分境外的銀行，一直以來境外的資金非常便宜，基本上境外的融資成本是在3%到4%，但是就這兩次加息之後，以及我們預計的到今年年底的加息，或者明年年初還有一次新的加息，境外的銀行融資成本可能會到5%以上，相對今天國内的LPR來說已經出現了一個倒挂。所以對這樣的經濟環境，像我們這種外資機構，我們會充分利用國内的一個比較友好、比較低的融資的成本及環境，盡量放大在國内的杠杆，這個我覺得是對我們這樣的一些外資機構存在機會的。我們都說如果國内機構能夠充分利用好這些機會，相對全球的各大同行來說，已經是一個比較幸福的現狀。

另一方面，大家看到過去幾年資産大幅度的跳水，其實也是跟美聯儲通過QE的緊縮，使得大量的美金回流，造成很多其它的經濟體的貨币和資産有一個波動，中國現在也是有這樣的情況發生。但是加息也同時給我們國内的資産帶來了機會。我的邏輯是，像前面光大的陳總說的，在收益這個方面，其實國外的很多項目的租售收益率是高于同期的銀行融資成本，比如說英國倫敦的辦公樓，在比較好的地段，它的租金收益率在4%到4.5%，英國的利息在2%，所以我只是把樓收來之後，我的收益率是可以遠遠覆蓋掉我的借貸成本，甚至我可以把杠杆加到更高，我不需要額外的資金投入，就能實現這個項目比較穩的收益。但是在今天來看，假設倫敦的辦公樓還是4.5%的收益率，我的融資成本可能比4.5%更高，在這種情況下，你要不就是租金跟着漲，要不就是價格下來，否則金融機構很難在這個時間節點再去以它常規既有的邏輯去買。在地産這個闆塊來說，我們吃兩塊收益，第一個是持有期間的租金的收益，第二個是資産升值的收益。中國市場在過往這麼多年資産大幅度的升值，包括機構能夠賺到這麼多錢，最後也有資産的升值，我們的融資成本在過往一直是百分之五點幾，在一些一線城市的商辦的租金收益率是4%到5%左右，這樣一個倒挂在今年慢慢會發生轉變，所以在這種情況下，在國外的機構如果要在國外進一步繼續去投，它可能會變得更加謹慎，因為本身它的期間收益的息差已經沒有了，這個剪刀差已經不存在了，它在境外退出的部分，因為國外市場整體的容量沒有中國這麼大，它的各行各業的發展可能也沒有中國内地的經濟發展這麼好，所以它在後面那一端也不一定有那麼高的收益。投資者是逐利的，在他要判斷這個投資機會的時候，他就會看在全球其它地方有沒有更好的投資標的和機會。

在中國我們現在整個融資如果是借助于銀行的一些比較好的金融産品，比如說綠色貸款，我們前面所聽到的領展、光大等等各大機構介紹的，包括基匯資本在内，我們都在自己的項目上投入大量的資金做改造，使得自己的項目能夠做到ESG方面的合規，從而能夠獲得綠色貸款，這種貸款的利率非常低。在這種情況下，我們預計的期間收益可以上升到4.5%甚至更高。特别是物流、數據中心、産業園區這些項目，收益率可能更高，我們的期間收益目前看來已經有機會取得一個正向的剪刀差，再疊加後面如果中國的市場能夠持續的5%的年均增長，再加上個别行業會享受一個更高的單行業增長，其實我們可以看到整個在投資期間和期末加起來的收益還是非常可觀的，在這種情況下，我們要就區域、行業闆塊來判斷、投資，我覺得在今天這個節點，如果說大家中長期看好中國的，我相信今天或者在未來的一段時間是一個非常好的投資的機會。

曾粵晖：接下來的時間我想交給中信資本高級董事總經理、房地産部管理合夥人及聯席主管朱瑞生先生請他發表對資金活水和REITs相關問題的洞見。

朱瑞生：中信資本是在國内專注于做投資的一家比較另類的投行，我也是中信資本的一名新兵，加入核心團隊也不到兩年的時間，之所以到中信資本來，也是接受董事長張懿宸先生的邀請，因為他也是全國基金業協會收並購專委會聯席主席。我始終認為我過去的從業經歷中缺少一個關鍵的環節，就是在投資之道上的知和行的能力。接到他的邀請，他問我願不願意到中信資本來，我就非常高興地去了。我覺得能在他身邊接觸到一些理論上和實踐上重新的洗禮。

今天也借這個機會把我們目前在做的一些事情，可能有一些是感覺上微不足道的事情，跟大家做一些分享。

首先我們從信心上來看，我覺得中國未來還是充滿了機會，這個市一定是波動的，如果沒有波動，它不叫市場。同時我們要認識到這個市場波動給我們帶來的大的挑戰。比如說一個平均6英尺的深水可以把一個17英尺高的人淹死，因為我們用的是平均數，但我們忽略了它的波動性。目前我們的市場是在一個比較大的寬幅波動的情況下，這種情況才是一個真正的市場的正常的情況。我們不要把它作為一個非常不正常的現象來看。我們作為投資方或者作為被投資的客體來看，我們自己有沒有做好應對這種波動的準備？如果你的準備很充分，我想你不管什麼時候都能安然度過，在競争中會越來越好。比如我們過往投了很多的商業，我們自己内部復盤的時候在講，現在的情況非常差。但事實上我認為現在迎來了一個最好的時候，我們知道在過往房地産黃金20年，中國的商業以一個令人吃驚的速度在供給上不停地增加。今天來看這種供應還有嗎？未來這種新增供應不會再有了，包括現在已經在建的還沒有開業的很多的場，可能也因為各種原因暫時停滞在那里。我們的微觀環境在發生一個巨大的變化，現在到了一個拐點，交給我們的是一個慢慢出清的市場，交給我們的是競争不那麼激烈的市場。

我們知道每一任地方領導換屆，總會搞一些新區，搞一些新的商業體量，但未來這種趨勢還能維持嗎？維持不了。我相信作為市場參與主體也沒有這麼大的意願推動一個又一個新增的量。所以我們現在面臨一個比較好的環境，剛才各位嘉賓分享的時候也提到了越來越多的存量改造，反過來它也是應征這個邏輯的。

另一方面從價值來看，現在很多的項目有極大的價值。今年年初張懿宸董事長交給我一個任務，說我們這里有20億的資金，是我們合作的一個保險公司的，保險公司董事長有一次在聚餐的時候跟張懿宸董事長說，有20億的資金，他想做什麼呢？他說麥當勞大中華區是你們的子公司，你們每年開了幾百家店鋪，能不能我們就做一個類REITs的産品，把這些商鋪買了。這是一個非常好的拟議，因為首先它的數量很分散，而且流動性很好，200多個商鋪里有好的，也有不好的，你把不好的慢慢賣掉，最後剩下的都是好的。我也覺得這個事情特别有意思，但是經過實踐，今年7月份我跟老闆說，我真的做不到。因為我們跟麥當勞的業務一把手一起合作，第一輪我們調研了100個客戶，這是三四五線城市的客戶，打了一圈電話，只有4個願意跟我們往下談，說可以考慮把商業出售。我當時設想的是有70%的人有意願跟我們談。後面我覺得我們可能選的樣本出了問題，我們去一二線城市選，我們選擇了天津、深圳、廣州的商業，這100多個電話打下來，只有1.5個人願意，那0.5個是怎麼來的？因為他是兩個股東合夥的，一個股東同意了，他要跟另外一個股東商量，結果商量下來又不同意了。

為什麼你認為能交易的東西，在還沒有談價格的時候，只有很少的人願意把這些東西賣給你？說明有一些資産是有核心價值的。那是不是說明市場上這類資産特别少呢？是的，如果不少的話，一定有很大的交易量。所以反過來也給我們内部引起了很大的觸動，我們接下來要做什麼？肯定不能再做繼續推動過剩的事情，要做一些真正有效填補市場空白的，包括社區商業，什麼是好的社區商業，什麼是未來20年繼續能夠存在和發展成更好的社區商業，經過這一輪疫情檢驗，我們發現社區商業扛住了。很多大盒子沒有扛住，但社區商業扛住了。我們接下來還會跟很多能力中心進行合作，剛才我聽了宏飛總的發言，我做了很多的筆記，他其中提到了經營能力對資産價值撬動的作用，這跟我們内部所研讨的東西不謀而合。我們認為好的資産是什麼？好的資産未來不再是地段，而是在經營能力的基礎上。什麼叫做能力中心？我們一定未來要投能力中心，比如說我們投的麥當勞，實際上我們並沒有比麥當勞更牛的能力，但是它的能力是建立在幾十年、上百年的經營基礎之上的，建立在它的標準化流程之上的，我們只是解決了它在本地化的一些小的閉環上所需要的因素。

中信資本在2004、2005年就跟萬科搭了一個基金，投了13個城市接近20個項目，當時我在萬科，正好算是中信資本的對手方，我們一起合作的。中信資本投入以後並沒有管理太多的事情，而是非常相信合作夥伴，因為它是一個能力中心。在前幾年我們跟順豐設立了一個27億的物流基金，全部投順豐的開發類、自持類項目，最後的經營表現也非常好，為什麼？它是一個能力中心。我們未來會繼續圍繞這些能力中心，可能很多朋友說你這個能力中心是不是都是很大的公司？我們反而不這麼認為，我們更願意投資一些在區域、在個别市場、在個别領域、個别賽道上有它獨特的創造力、創新能力、叠代能力的中小能力中心，我們認為它們更值得去投資。包括我們在上海市場、重慶市場，我們看到了很多在養老賽道上，一些民營的企業，過往只是投了1000萬、2000萬，但是伴随着這十幾年的成長，它們慢慢也成長為地方上一股不可忽視的養老力量。包括上海、重慶的這兩家企業都被華潤逐漸並表了，今年有一家要百分之百私有化，還有一家被華潤完成了60%的私有化，這也是對這些能力中心進一步的賦能和加持。

接下來我們也會利用我們的資金優勢和投資能力的優勢，給這些中小的能力中心建立起更緊密的聯繫，你有一門獨特的技藝，在一個項目上能幫他解活，你有解活這個項目的鑰匙，這也是一個能力中心，不管大小我們也願意一起協同，一起成長。

曾粵晖：謝謝朱總給我們分享了一個知易行難的故事，确實路阻且長，行則将至。

光大嘉寶（600622）是一家致力于成為中國跨境資産管理先行者的A股上市公司，所以我又想把時間交給光大的宏飛總，想請教兩個問題，第一是剛才很多嘉賓都講到了跨境投資以及目前國際上的因素對境内投資的影響，我想聽聽陳總關于這方面的見解。另外，在幾位嘉賓的交流中都不約而同地提到了REITs這個關鍵詞，我也想再次聆聽陳總這方面的詳細講解。剛才在您的主旨演講中，您非常紳士的把這塊詳細内容讓給了竺總，在這里我想趁這個機會再向您請教。

陳宏飛：我們确實是一家跨境的機構，但是90%以上的時間和資源或者它的效率的機會還是來自于不跨境。我們也可以考慮把我們的資産去新加坡和香港上市，但是因為我們百分之百的資産在大陸，我們肯定是希望推動大陸的REITs市場的打開，這樣從它的業務以及從它的成本都會更低。領展其實很長一段時間也是香港本地的錢和香港本地資産的對接，在它發展到一定的規模，同時有一定的跨境的套利機會，它才會出來逐漸的發展。我們還是一個以境内為主的公司，我們希望推動這個市場，等到這個市場成熟之後，再考慮跨境的機會。

當然現在可能已經有了跨境的機會，因為以前是境外的債便宜，境内的債貴，你可以從境外借債。但是境外借債這個過程，因為中國政府的管制很復雜，現在當境外的債貴了，境内的債便宜了，從股權的角度來說，我們就可以重新再考慮從境外去募股，在境内借債，投境内的資産。

其實我們在2012年以前很多是境外的資金，幫我們做最初的幾個項目，從2013年到2022年這段時間，大家還是覺得境外股權的錢太貴，境外的債權又進不來了，所以這一塊就關閉了，現在到了這個機會，我們也在和一些境外的股權資産接觸。特别是剛才說了中國的不良資産，已經在里面的玩家基本上業績滿倉了，所以可能像竺總他們的機會多一些，我們也會和海外的資本接觸做一些。過去很長一段時間，跨境是我們的一個目標，但是大部分還是境内的資産、境内的資本。

說到上市公司REITs，我還是覺得只有一個流動的市場才會有IPO、Pre-IPO、PE/VC，這個才能轉起來。中國的REITs市場真正打開才會有一個基礎，讓私募基金、資産管理方能夠整體持有這些商業的運營物業，REITs也是一個公募的平台，如果REITs放開，我們作為一個上市公司的主體做什麼？我們其實就是一個典型的Pre-REITs，就是不夠REITs那些標準的資産，我們會放到上市公司里面來孵化，所以上市公司潛在的回報會高于成熟的REITs期的回報，這就是我們未來整體的商業機會。

曾粵晖：謝謝陳總，之所以有此一問是因為剛才在聽您的演講中講到了您當年在海外的這段經歷對您日後職業生涯的助益，相信我們在座的很多嘉賓在以後的業務中可能也會做出有别于現在的傳統路徑方面的有益嘗試。

接着再請教竺總，剛才我們聽到的關于領展的情況比較多，也有幾位嘉賓都非常謙遜地表達自己是公司的新兵，但是我相信你們都是行業的老将，在這方面您有些什麼樣的建言，給我們國内的同事？

竺海群：其實我在國内一直是做商業地産，過去的20年都是做商業地産的經營和管理的，現在換了一個賽道，大家對REITs來說确實有很多想去了解的了解、想了解的信息，所以未來我們在這方面可能更加有主動的作為，去做一些事情。

剛才陳總也講到了中國的REITs的發展前景，今天早上看新聞也看到證監會主席再次提到了中國REITs的市場，作為我們來說，經過這些年的研究，我們會發現中國内地的REITs仍然有非常強大的發展潛力，目前來說主要受到政策的限制，我們主要投一些基礎設施、物流，還有一些比較有限的租賃的房屋。我們會覺得将來政府應該會有機會放開，把投資的類别擴大到購物中心、寫字樓、酒店，還有養老院等等物業上面。其實在政策方面，各地政府也一直在讨論，並且出台一些行業的政策，包括希望把一些資産歸類到一個REITs投資的資産池子里面去，包括在稅收方面中央政府也有一些讨論。我們覺得對于未來的C-REITs的前景來說，依然是非常光明。這樣對投資者來說，他除了投資目前的股票、房産之外，他有另外一個投資的渠道。

剛才我在演講中也提到，我們在這中間到底能發揮什麼作用？我們在最近可能會宣布成立一個香港房托基金的協會，我們在香港2005年起步，但是目前REITs市場依然發展相對比較緩慢，目前在香港上市的REITs占到香港證券的市值的比例也就只有0.53%，所以可以看到它的規模還是非常有限，還有就是大家都在讨論，但是确實缺乏統一的聲音，也缺乏一個組織者，目前大家都有意願推動REITs市場，我們應該有一個共同的聲音，來建立這樣一個協會。這個協會會帶來一繫列的好處，包括跟市場監督者有一個更好的溝通，也促進業界的交流和向投資者進行非常深度的推廣，同時還為參加的會員提供資訊，這里面的創始會員就包括有領展、越秀信托、順豐信托，王國龍也會在這里面擔任主席，有具體信息的時候會跟大家再進一步溝通。

曾粵晖：還有一個問題我希望向應總請教，請您談談中城投資有Pre-REITs方面的業務嗎？

應華：經過多年探索，中國的REITs終于在基礎設施領域落地，采用公募基金+ABS的契約型架構。2020年4月，證監會與發改委聯合發布基礎設施公募REITs試點通知，2021年6月首批REITs上市，之後監管部門在試點範圍擴容、鼓勵長期資本參與、稅收政策支持、擴募機制等方面不斷完善。近期證監會表态，穩步擴大REITs試點範圍，加快推進常态化發行，促進存量資産盤活。國内基礎設施公募REITs的戰略考慮包括降杠杆轉變融資方式，盤活存量投融資良性循環，制造強國産業變革資本支持，以及租購並舉等房地産發展模式轉型。

公募REITs為核心資産的市場化退出打開了重要渠道，私募基金的不動産投資迎來戰略機遇。考慮到REITs的原始權益人認定和戰略配售鎖定期，以及回收資金的用途限制，當前規則下私募基金可以優先選擇基于REITs退出的Pre-REITs投資方式。由于公募REITs的淨現金流分派率原則上不低于4%，並且近3年内總體保持盈利或經營性淨現金流為正，私募基金的Pre-REITs的投資階段以開發階段為主，關注收並購機會，重點是控制資産成本，資産權屬清晰，以招拍挂方式獲取為主。目前公募REITs試點範圍主要涵蓋8個行業，我們将戰略布局三大類資産，一是倉儲物流，主要關注一線及環一線城市；二是産業園，主要關注一線及新興産業強二線城市，長三角、大灣區為主；三是保租房，以一線城市為主。合作方式方面，考慮到基于REITs退出的邏輯，優選運營能力強的細分領域龍頭進行合作，資産儲備需要滿足REITs發行與擴募規則，基于戰略合作聯合投資獲取優質資産。同時，我們将持續關注公募REITs試點擴圍，以及運作規則變化，調整優化我們的不動産投資策略。

曾粵晖：時間飛快，50分鐘的讨論時間行将結束，歲月如梭，這是我在博鰲論壇的會場上第六次和我們的嘉賓溝通和交流關于REITs的問題，我相信我們的行業面崖而生，你我共赴前程，明天會更好，一起向未來。再次感謝各位嘉賓今天出席交流，感謝大家的參與。