資本圓桌讨論 | 創新與轉型,存量未來如何走向?

观点网

2021-10-15 16:56

  • 存量地産有着巨大的挖掘潛力,是一個可以持續創造價值的領域。面對存量窗口,如何在挖掘中實現存量資産的價值再造?

    嘉賓主持:

    第一太平戴維斯廣州及福建董事總經理暨華南區副董事長 劉蔚海

    讨論嘉賓:

    廣東省商業地産租賃協會會長 朱萬果

    世聯行首席技術官、中國建設教育協會房地産專業委員會常委 黎振偉

    廣州樂晟商業經營管理有限公司董事長 雷易群

    花樣年商旅文粵港澳大灣區總經理 蘇銳鋒

    廣東中盈産業發展有限公司總經理 黃少麟

    瑰悅創始人&CEO 劉斌

    廣州市樓宇經濟促進會副會長 龔元

    劉蔚海:大家好,我是劉蔚海,今天很高興與很多老朋友、新朋友共聚一堂,希望我們互動可以輕松一點。

    這個題目是創新和轉型,特别針對一些存量的物業,存量物業有很多人講,現在房地産的下半場,從增量到存量,毋庸置疑,感覺是一個機會點,但我們知道其實資金要求包括運營能力是不可少的,要把存量物業重新做好。

    我想跟黎振偉老師請教一下,您覺得存量物業未來有沒有一些比較宏觀一點的風向你可以分享一下。

    黎振偉:謝謝劉總,因為其實我做顧問做了好多具體的東西,但回頭看一下,我們越做具體問題越大,做存量物業的人賺錢都不多,越做越怕,所以我們現在真的要從宏觀到中觀到微觀探讨問題。

    首先第一點,其實存量與增量是一個不可分割的孿生兄弟,有增量就有存量,但是往往是前面容易後面難,因為建房容易運營難,所以過去30年中國高增長的大家都去建房子,問題就來了,我們這種愛增量必存量就導致我們的運營做得不好,問題越來越多,越多了以後又回到了增量上,很多增量本身沒注意經營的問題,結果很多增量又成為了問題的存量,所以整個社會的問題就是存量越來越多,我們的空置率越來越多,租金也會越來越低,這個情況我覺得是根本的,我們現在怪電商,也怪疫情,的确有影響,但如果不從自身,整個社會,我們怪圈走不出來的話,我們這個行業是很大問題的,科技做得再好,也沒用,因為大家都在這個怪圈里轉,所以這次的觀點論壇,為什麼大家都很認同理性與穩健改變了房地産,因為的确要改變了,如果這個基本點不改變的話,我們永遠都談存量,都在怪圈。

    第二點,商業地産怎麼去改變它呢?存量地産怎麼破局,其實過去我們花了好多資金,做了公寓,公司成了重資産,甚至很多文創、文旅,包括萬科,萬科做了永慶坊,以後估計你們也不容易,将來問題就來了,我們都變成,一做存量就是高成本、低收入、難持續。為什麼這個問題會出現呢?我們看到一個很大問題,我們今天講到房地産是一個建設的房地産,在美國、英國他們80年代的理論已經告訴我們房地産不是獨立存在的,是一個城市的結構里面存在的,如果沒有一個好的城市結構沒有用,所以講存量又回到城市、産業、城市功能對存量的支持,很難想象如果一個産業衰退,人口在流失,存量讓你再做,你做得再好也沒用,人們都會到珠江新城、金融城,這就告訴我們存量是一個生态,是一個繫統,它需要政府、企業、消費者一起來解決,從政府到企業到用戶消費者,從城市的更新、産業的升級重塑到物業的賦能、金融的創新,也包括消費使用的升級,一起來考慮這個問題,存量才能解決,當然這里面政府很重要,行業協會很重要,所以今天特意推介這兩位商業協會的會長,我希望從他們的身上給政府多點建言。

    劉蔚海:謝謝黎總,朱會長就在你們旁邊,廣東省租賃協會還是有淵源,不管咱們協會可以解決業主還是一些使用者兩方面問題,可能有一個信息沒有完全對接,所以我想朱會長在這里也可以跟我們分享一下,把存量物業,如何從你們協會的身份可以幫很多的業主、使用者解決他們的問題。

    朱萬果:謝謝劉總,非常感謝今天有機會參加觀點這個交流論壇,觀點地産這個平台我也一直在關注學習,做得非常好。

    我也借助這個機會簡單介紹一下我們這個協會,廣東省租賃協會是廣東社科聯主管以及廣東工商聯主管的行業協會,我們現在做一些什麼呢?大家知道社科聯是一個學術機構,省委省政府的智庫,我們協會每年也在立項一些關于地産或商業地産相關的課題。我們現在協會做了很多政策,給一些建議給政府,比如我們之前立項了一個廣東省商業地産租賃行業供給側研究,我也請教了黎老師,因為有時候我們也出去會員單位調研,基本上普遍都是三難,商業地産面臨三難,經營難、招商難、收租難,我們也做了一些報告給政府,不要建那麼多了,現在真的是嚴重的過剩了,怎麼樣去盤活這些存量物業,我們也提交一些報告給政府,做了這方面的調研,目前政府也看到了,也認識到現在存量問題是非常巨大,所以現在不管是多大房地産,政府跟你談産業,你什麼産業帶進來我才會給你地,如果沒有産業,不好意思,下一家,所以現在很多房地産公司又委托包括協會或者觀點等等這些地産機構,怎麼樣去做産業落地問題,不像以前,做很宏觀的落不了地的,現在是有什麼大的産業可以落下來,能解決就業、稅收問題,如果還是大面積的建房、賣房,這個存量,剛才黎老師也說了,存量越來越多,這個是必然的。所以這方面我們作為行業協會也是要推動政府,並不是在這里談單個項目就能真正把它做好,很多東西都要政府來推動,行業協會作為一個紐帶作用,操作還是企業操作,這個可能會更加實際。

    另外,我覺得去庫存,我們中國14億人,所需求的各種産品非常巨大,這個産業定位方面或項目定位方面不一定要追求高大上,千篇一律,一定要找準自己項目的定位,高端、中端、低端,根據自己物業來定位,在招商、運營、服務、物業管理等方面加大力度,應該未來還是很有機會的。

    另外一些商業地産零售闆塊我也有小小一點體會,說得不對的可以批評指正。未來商業,剛才雷總也說了,現在零售業态是嚴重轉變了,基本上60%、70%都是轉到網上去,未來商業我覺得應該有三點是可以做的:一個是超大型,像太古,做世界一流的;第二種商業是城市文旅,做體驗式的,這一點應該也是有市場的,像正佳,把海洋館搬進來,把動物園搬進來,現在互聯網時代都不出門,怎麼樣才能吸引到一些家庭或聚會或網紅打卡點去消費;還有一種是功能性的社區商業,這些也是有市場的,就是便捷,大家都知道去哪里逛街是比較少的,便捷,出門口就可以消費了。

    我就分享這一點點感受,謝謝!

    劉蔚海:謝謝朱會長,我很自然地想到了龔會長,樓宇經濟和産業招商的一大推手,我覺得貢獻很大,第一太平戴維斯有一個數據,目前甲級寫字樓超過600萬平方米這樣的存量,但是未來五年起碼有300萬平方米的增量,所以我們預期空置率,目前廣州空置率是比較低的,在一線城市包括二線城市比較,大約是8.6個百分點,但預計五年之内可以達到20%,所以是一個非常大的增量,增量又這麼大,存量怎麼辦呢?我就想龔會長可以從産業方面看看有些什麼,最近講得特别多TMT,還有什麼新的東西?

    龔元:尊敬的劉董,還有主辦方的朋友,以及在座的各位行業翹楚和重要嘉賓,大家下午好!非常榮幸受主辦方的邀請參加這次觀點的論壇,得以向大家學習和交流,非常榮幸,我簡單地分享一下。

    我認為,存量資産在未來的創新包括但不限于模式重塑、科技驅動、生态營造,更将體現在體制優化、思維升維、研發應用、政策支撐的方面。

    另外,創新是城市經濟發展的動力源泉,存量資産的創新與轉型箭在弦上,不得不發,而前提是通過“摸底數、盤資産、促活化、提效能”來争取做到有的放矢。

    在未來,随着高端商務寫字樓規模的快速增長(現有超2100棟寫字樓,經政府認定了首批17棟超甲級 40棟甲級寫字樓),産業園區産業鍊的蓬勃發展(現有超2800個園區,經政府認定了10大價值創新園 66個提質增效園,特色産業園區認定推進中,21條相關産業鍊進一步強化中),存量市場将呈現多元化趨勢:1.數智化和産業化並重;2.規模化和效益化兼顧;3.藝術化和便利化呼應。

    劉蔚海:謝謝龔會長,數據說話。

    坐在龔會長旁邊有我的一位新朋友,中盈的黃總,其實你家族從開發商做到現在,變成一種應該來說綜合運營商,做一些設備設施管理和園區運營,我覺得運營是,特别對一些現有的物業是很重要的,跟我們分享一下。

    黃少麟:謝謝劉董,也感謝主辦方的邀請,剛才劉董也說我是運營背景的,簡單介紹一下,我們中盈是一家港資公司,基本上業務都是在國内的,正式擁抱大灣區。

    我們之前也做房地産開發,做一些小型的項目,最近兩三年開始轉型商業地産的運營和投資,目前主要還是在運營為主,因為投資這個比較長線的經濟環境等等因素,我們還是在觀察的狀态,剛剛雷總說的春天還是秋天,我們也是很好奇這個問題。

    我們的企業現在目前的經營主要是用服務作為整體全盤的經營,我們旗下也會有各種子品牌,比如說靈活辦公,我們也有自己的軟件科研團隊,商管的數字科技,每天跟客戶、跟科技、跟業主、跟社會等等打交道,去分享自己的觀點,接地氣一點。

    講一個想法,從社會去分析目前的一些情況,先講商業地産的人才,現在很多的朋友,特别是年輕的朋友,以前可能地産是一個收入很高的行業,精英人才都往這里,但年輕的一代,新興行業會有更多的選擇,所以我們在做經營過程里對于招聘壓力是蠻大的,你找了專業的團隊花了很長時間培訓他們,别的公司就挖他們走了,很痛,我這里提一個觀點,我們做的是都是産業園和辦公樓,現在運營和經營模式都是非常人手化,哪怕有一些軟件、智能、預約,或合同管理繫統,最後還是要人去輸入和管理,我們現在的觀點是這些都沒有真正達到科技化,真正科技化是真的做到全自動,銀行業也是一樣,現在申請信用卡不需要接觸人,以前還需要一個人去看征信怎麼樣,現在都不用了,這個過程你開卡、拿卡,哪怕一個人打電話給你要取卡,都是人工智能,房地産行業為什麼不能這樣子呢?為什麼不能把運營人員人工智能化呢?現在行業也在看到是有一些行業的發展,減輕在運營上的標準化的問題。

    延伸到年輕人,全球疫情,大家跟病毒共存,中國很幸運,國家管制非常好,不用擔心這個問題,除了中國以外,大家都是對靈活辦公、在家辦公有一個根本社會性的變化,大家都搬離CBD,矽谷這些人都跑了,對房價、對租價、使用率、空置率都有巨大影響,大家都覺得是一個一去不複返的概念,延伸到在未來在國際、在外國對于在家辦公的軟件工具等等的開發,這方面會更加多的可能性,反而這些機會會從外國的技術引進到中國,中國反而是還好,疫情過後還是該上班上班,該擠公交還是擠。但是現在年輕一代也很注重生活質量,作為産業園和辦公樓,怎麼樣在空間上去吸引他們回來,這個很重要,你回來會比你在家辦公更有價值,這是我們在做靈活辦公等等會持續思考的問題。

    到最後衍生的一個點就是,現在我們做一個地産的投資,大家都是大業主,你最大的兩個投資就是地段和建築,這兩個東西你是否有足夠的信心,20年之後還有競争力,這個觀點是大家在投資的時候經常反思的問題,現在公交、地鐵已經區域化了,18号線要開通了,大家去萬博上班也很方便,都是分散式的,你看到租金核心地段價值有時候會覺得有點乏力了,大家辦公方式,分散式的辦公,有很多的東西,第二,建築這個玻璃幕牆搞50層、60層,應該是八九十年代,還會有20年嗎,我不知道。因為這些增量未來都是持久性的,我們不是蓋住宅賣掉就OK了,大部分都是蓋好之後要負責50年,這樣子思考的東西會更多。

    最後分享一個小點,如果脫離了這些地段等等,企業或使用者跟業主的連接,我們經常講體驗式,某一種精神連接吧,講個小例子,如果你問一個朋友,你住在哪里,他說我住在荟月台(音),就會說他很有錢,問另一個朋友說,他住在廣粵天地,你會覺得他有錢,但是是不一樣的感覺,現在我們做靈活辦公,一棟樓的品牌是否有可塑性,還是那句話,20年之後慢慢收回大部分的成本,如果說從另外一種打法考慮增值、創新等等的維度,品牌精神是很有趣的話題,因為年輕人都是考慮這些,體驗或身份,我在這棟樓、在這個地區辦公,是否跟我的身份和精神是匹配的,這是靈活辦公、聯合辦公挺能夠實現這些點的。内容可以變,但是建築不能變,地段不能變,保持靈活吧,未來疫情後主席也說是一個新時代,會怎麼新我也不知道,還是要保持靈活,個人的一些小見解,希望透過這些見解跟大佬多多交流,各位行業前輩也可以把很好的經驗分享給我們。

    劉蔚海:謝謝,其實我有一個小問題想問一下黃總,我留意到你的産業園有一個專門做直播平台的,這個直播平台,其實我們三年前從來沒有想過寫字樓的租戶有一些個人來做直播,其實你是怎麼看待,他是自動找上門還是你去主動出擊找一些網紅來租你的地方?

    黃少麟:分享一個做産業的經驗,我們很多樓都在CBD,很高成本的,應該是廣州最貴的孵化器吧,開玩笑,所以我們孵化器是做得不好的。我自己親身的體驗是,做産業是很辛苦的,很難,甚至有點扯淡,因為你本來不是産業龍頭,不外乎就是一個平台,我們也不是向政府委托這樣的平台,政府資源直接到位的,我們不是這種,我們是地産人,你讓我搞直播、電商,學習周期,我曾經很努力做這些東西,但确實發現很難,回歸到劉董的問題,我們做這種是自然生成的,去年行業很好,大家很有錢,湧進珠江新城,今年都走了,這些都是我們做樓宇經濟運營過程中,首先我們是保持一種謙虛的态度,企業會告訴我,市場會告訴我,哪個市場是最好的,我們就進去孵化他們,而不是搞人工智能什麼,我希望去改變這個市場,做地産人是沒有這樣的能力,但是在背後的過程,怎麼樣把信息、社交等等做好服務,用做服務的心态去做還是可以的。

    劉蔚海:謝謝。其實回歸到還是需求,我們老是說地産是一個載體,有新的需求,只不過有些業主會早一步,有些可能反應慢一點,我留意到剛才雷總也告訴我們一個新的需求,迷你倉,以前我們都沒有想到,可能一些比較高的商場蓋到9層樓,怎麼來招商呢,現在發覺很多大盒子都是交流的社交的空間,這些人有時候也會有一些衍生的需求,都在那里做直播,又需要一些迷你倉,這也是新的需求、新的業态,雷總也可以跟我們講講商業方面有一些什麼新的趨勢。

    雷易群:謝謝。我講兩方面,第一個是存量資産,存量資産,因為之前形成這個結果,因為我們從房地産開發,一直從房地産開發轉成招商,存量這麼多,最核心還是在源頭,最早的規劃、最早的設計、最早的房地産的配比,包括野蠻式的增長,才帶來今天的存量市場,很多是沒辦法才有這麼多存量,一旦有辦法能夠把它處理掉,很多房地産商是不想有這個存量,這一點上如果說以後增量,就呼籲一下,因為很多協會領導都在,能不能在協會來解決,我們作為實際操盤人把源頭解決掉,這是第一點。

    第二,我們在這個項目最難還是錢的問題,錢從哪里來,不管有錢的沒錢的,錢還是難找,錢難找的原因最核心的是,中國的市場上應該以政府來主導或行業主導,有産業基金,對我們做存量資産的就會有一個新的春天來解決我們以後在這個行業的發展帶來很大的動力,希望能夠給我們這樣的機會,比如說廣州生物島為什麼很多産業,廣州市政府給了很多的支持,是不是可以在廣州的存量市場上,行業或政府能做一些好的基金把好的資産來做,不管的樓宇經濟、商業地産經濟,從這里來主導對我們行業又有大的變化。

    第三,平台服務,我們做很多産業園,不管是樓宇還是寫字樓還是商業,我們做這件事情說得不好聽是二房東,搭建一個平台,不管用什麼模式,最後是讓我的租戶或我的租戶的客戶來我的産業園,最核心是比較方便,我如果做這個産業園就能夠上下遊所有産業都能夠在這個平台上解決我的一站式服務的需求,現在你看電商能做得這麼好,這一點對我們來講是大的啟發,包括在座做産業園也是這個方向。

    第二塊在産業園招商上,現在難度很大,但是我覺得我們可以轉型,因為各有各的打法,各有各的不同,八仙過海,各顯神通,這部分還是要結合現在的實際,不要太多的在大的標準化上,因為大的標準化讓大的企業、大的行當來做,如果整體體量不夠大的話,在招商運營還是偏差異化,不要搞惡性競争,因為這個市場蛋糕足夠大,不管是今天這個行業可能有點問題,但整體其他行業欣欣向榮,危機,危機,危險中就有機會。

    劉蔚海:謝謝。

    我身邊蘇總,花樣年商旅文在商業地産方面特别商場還有一些商業街可以給我們看看有一些什麼分享。

    蘇銳鋒:感謝劉總和主辦方的邀請。

    剛才聽了很多大咖領導的分享,我覺得作為一個企業來說,想的問題會比較微觀一點,我在考慮存量,因為我們也接觸了很多存量,存量有一些是有效需求的存量,有一些是無效的存量,包括我們在接外地可能五六線城市的商場,它並不具備市場的條件,目前來講我們所探讨的存量機會可能是指有些有效需求,商業産品並不匹配需求的一些市場機會。探讨這個問題我可以分享一個,深圳這幾個月有一個行業的大事,龍崗萬達正式開業,這個項目我很了解,它早期是一個好百年的家居,位置也是很靠後,經營也不好,在萬達進駐之後用了大概10個月時間進行改造升級,上個月開業之後造成了轟動,這個案例作為我們探讨存量機會來講是一個典型的案例,在一些比如說物業的功能性的改造,包括定位的改造之後,把一些已經有的老的物業進行重新的定位包括改造包裝,重新推出市場,這是一部分。

    第二,存量市場定位的調整,我們在蘇州有一個項目,蘇州淮海路的邊上,2019年的定位還是以傳統的家庭定位為主,開業之後經營不是太好,這個項目在做重新定位的時候就重新把它做成年輕的潮流的定位,依托步行街的年輕人的客群,我們做了很多酒館,夜經濟的營造,重新定位改造之後,這個項目煥發了新生。

    第三,我們有一些業态的改造,我們在深圳有一些項目也是考慮了很多新的業态,比如做了羽毛球場,體驗業态的加大,包括做酒館、夜經濟的打造,一些老項目的新業态的引進,對存量市場的盤活帶來了一定的效果。

    在這里我考慮兩點,一個項目要增加新的連接,以前我們考慮的是一些物理的連接,包括動線,現在我覺得可能再增加一些互聯網的連接,在早期的公司,我們在考慮像小程序、網上的引流,互聯網搶了很多生意,為什麼不能在互聯網上把我們生意搶回來呢?這是我們考慮的一個思路。第二,更新,我們可能項目,在發展中跟不上市場的改變,這里面對于我們更新是很重要的,只有跟得上市場的腳步,存量市場才能煥發價值。

    劉蔚海:謝謝蘇總,到這里,最後我們把話鋒轉到剛才陳總講的新物種,服務式公寓這一塊,因為服務式公寓我看到瑰悅就非常高大上,很多很吸引人的一些效果,還有在做的一些事情,其實要是存量物業會不會比較困難呢,劉斌總,您覺得目前你們在談的都是一些新的項目,存量這一塊你們也應該有接觸吧。

    劉斌:有的,轉到我這兒其實一看就是做運營,我們陳總也講,運營是一個很苦很累的事,從第一階段政府的兩位夥伴去講,其實存量大家也看到,産業園,包括政府的城市更新、舊改,包括地産項目的存量,所以存量還是很大;第二個,資産端,我們存量里面剛才講的多是辦公,出租率我第一回聽還是挺震撼的,我原來在北京大概控制在20多,廣州的整個數據還是很好看的,珠江新城那一塊租金一直高高在上決定性的因素,這個存量還是可以,我們在做公寓運營的時候,我們不斷也在創新,當然我們創新的基礎是回歸初心,到最後展現數字是我們在做,我們要把坪效做到到底是5塊錢每天還是9塊錢每天,這是要用數據說話。

    保持我們做原始運營的階段,這個我們也有三個方面,第一個是要迎合政策,比如現在租房租賃的政策很好,除了服務式公寓,還有酒店式公寓,還有白領公寓,還有員工公寓,剛才的産業園的配套,根據它的定位住的部分,從公寓的住的模塊做到了,這也是迎合政策;第二,我們在成本上做了很多的考量,第一個是從産品端,因為所有源自于你的投入,我們把很多大的空間變小了,房間的空間變大了,從人才梯隊的培養,因為我們是做品牌輸出,我們單項目的IP能把租戶吸引過來,人才梯隊培養很關鍵,比如說我們開了100家店,店的人員從哪里來很重要;第三,繫統管理。

    再回到剛才講的業态的創新,回歸一下,業态分商業,分辦公,分住,非標住宿這一塊是我們現在想把公寓打造的一個創新點。市場上現在的存量肯定還是足足的,但是每個存量有特點,比如說在CBD這個區域适合打造高端的,因為最終要用坪效來考量,還有一類是政府類的産業園,産業園,就跟我們做商業地産一樣,剛開始定位這個産業園的時候就應該把住的這個模塊植入進去,把每個商業模塊,比如說網紅、直播基地植入進去,聯合辦公植入進去,這一塊很關鍵,就是前期的定位,這個園區的定位和規劃一定要準确,所以我們現在在非標住宿這一塊第一階段就是在做定位,這個地方到底适合我們在公寓這一塊哪一款,這個很關鍵,所以存量還是不怕的,存量多也不怕,我們也在選擇,很多好的地段的存量怎麼租出去,不好的怎麼去做,可能就需要專業的人幹專業的事,用各種業态比較專業的渠道來注入進去,把前期的定位做好。

    剛才聽兩位代表說一些政策方面,聽到上千個産業園在做的時候,我們也在考慮下一個産業園能不能讓我們介入一下,在住的闆塊做一下,其實我們都有相應的産品標準。

    以上是我對公寓做的闡述。謝謝大家!

    劉蔚海:謝謝劉斌總,本場讨論會也到此結束,謝謝大家。

    審校:勞蓉蓉



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