博鰲特稿 孫旭東：哥倫布更懂開發商的痛點

“我們團隊的優點在于操作層面，包括開發、招商、營運，不在于拿地這個層面。”

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鏈的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 房地産行業中，突進的商業狂潮仍在繼續，卻已然有開發商遭遇經營瓶頸。面對高額的投資成本，緩慢增長的銷售回報，難以預期的項目估值以及租金收益，對中小開發商而言，商業之路走得並不是那麼順利。

哥倫布商業股份有限公司董事長孫旭東介紹，正是由于單純做商業拿地難度極大，才被逼轉型為做品牌服務輸出。

“我們團隊的優點在于操作層面，包括開發、招商、營運，而不在拿地這個層面。”孫旭東稱，哥倫布轉型做品牌服務輸出，而且轉型比較早，也成為當前發展的優勢之一。

在他看來，更早走入品牌服務的行列，就意味着擁有更多的經驗，而且是從開發商轉型而來，在跟開發商溝通過程中，可以“更懂開發商的痛點”。

現在的哥倫布商業已經完全不做直接開發投資，而是專門提供商業品牌服務輸出。每年服務的項目在十幾個左右，每年新開出來的項目有三到四個。

項目以街鎮型和鄰里型為主，核心是做街鎮型和鄰里型購物中心的連鎖化管理。連鎖的概念也意味着産品性，這些廣場開出來都是同樣標準，只是規模不同。

孫旭東指出，哥倫布商業發展的最大挑戰就是在規模，定下的核心發展方向是連鎖化經營，“作為商業管理公司，衡量公司價值最關鍵的指標是運營物業的面積。”

以下為觀點地産新媒體對哥倫布商業股份有限公司董事長孫旭東的采訪實錄：

觀點地産新媒體：哥倫布現在轉型輸出服務，還做不做開發？輸出管理的項目有多少？主要的産品線是什麼？

孫旭東：現在不做直接投資，每年服務的項目在十幾個左右，每年新開出來的有三四個。

項目以街鎮型和鄰里型為主，核心是街鎮型和鄰里型購物中心的連鎖化管理。連鎖的概念就是産品性，這些廣場都是同樣標準，只是規模不同。

對項目我們也是有選擇性地接，跟家樂福開大賣場一樣，上海的家樂福跟山東騰洲的家樂福肯定不完全是一樣，但是里面的基本原理是一樣的，可能有的貨品稍微提升一點而已，但運營模式、結構等都是一樣的。

觀點地産新媒體：這種連鎖化經營有沒有一定的難度？

孫旭東：連鎖化經營是我們現在定下來的核心方向，作為商業管理公司，衡量公司最關鍵指標就是運營物業的面積。第三方公司要盡快獲取可運營的物業，就跟大賣場一樣，只有不斷打造産品、不斷地復制，才有可能把優勢體現出來。主要是規模化快速復制，只有連鎖化，才能把項目做精做細，單個項目承擔不了這種級别的成本。

觀點地産新媒體：選擇項目、選擇合作開發商、選擇城市有什麼樣的標準？

孫旭東：哥倫布一般做二三線城市，二線城市做副中心，三線城市基本上還是要在比較中心的位置。四線城市會集中在長江三角洲比較發達的地區，主要指標還是人口。

同時要分析客戶和商業地産發展趨勢，越來越明顯的趨勢是中型和中型以上開發商才會做商業地産，小型開發商做商業地産的概率越來越低。

觀點地産新媒體：現在三四線城市的商業發展，真的有像外界說得那麼不好嗎？

孫旭東：商業地産一塊是商業，一塊是地産。從商業的角度，不能說三四線城市商業就不好，需求肯定有，購買力低一點也是有購買力。從地産的角度，要看商鋪後面怎麼退出，賣的時候有沒有人買，賣的價格高不高。

現在商業地産都不好賣，不管是一二線還是三四線城市，但也不意味着一二線城市不好做，可以用其他方式做，比如用基金的方式。在三四線城市這種基金覆蓋不到，現在沒人敢投，問題就在這里。

四線城市也需要商業，只是現在私募基金不投三四線城市。每一個三四線城市的差異也比較大，不可能基金每次都跟進研究，這些地方只能先不投。

若是碰到好的項目，在三四線城市的投資回報率很高，好處是具有唯一性，沒那麼多競争對手。

觀點地産新媒體：哥倫布從開發商到轉型服務商，是不是看到重資産難以為繼？

孫旭東：我們轉型比較早，已經快四年了，要說當時已經對房地産分析得很透徹是假的。

當時在拿地拓展過程中發現壓力很大，因為哥倫布單純做商業，拿地價格非常高，核心點就是拿地很困難，五六十畝地想要拿到很困難。從運營的角度來講，價格太高算不過賬，所以被逼轉型，不然發展不下去。

我們團隊的優點在于操作層面，包括開發、招商、營運，不在于拿地這個層面。

觀點地産新媒體：輸出品牌如何劃分？

孫旭東：購物中心就叫哥倫布商業，街鎮型叫哥倫布廣場。

哥倫布廣場繫列是這樣的，比如說與綠地合作就叫綠地哥倫布廣場，跟五洲合作就就叫五洲哥倫布廣場，這是屬于街鎮型。

觀點地産新媒體：現在跟多少個開發商有合作關繫？

孫旭東：正在跟方興談，從做服務到最後開出來需要兩到三年，現在合作的項目很多。

跟方興主要是在讨論适合方興産品線的合作，包括跟金科也在讨論适合金科的産品線。

除了每個項目的合作之外還有産品線的定位，會幫助這些大企業探讨适合自己的戰略發展方向的商業産品線。

觀點地産新媒體：去年哥倫布實現了新三闆上市，上市的想法是什麼樣的？是為融資，還是為了以後轉闆？

孫旭東：有三個目的，初衷是為提高公司影響力和知名度。我們本身是做服務的，第三方運營品牌的美譽度、信任度需要一定的公開，我們就強迫自己從一個私營公司變成一個公衆公司，接受社會的監督，把财務報表各方面全部公開增加可信度，有利于公司品牌在市場上樹立信任度。

第二個原因，像我們這種類型的公司發展壯大以後，很多都遇到分家的問題，做到一定規模就要分家，這是個怪圈。怪圈背後的根本問題就是利益分配，怎樣才能做到公平的分配？很簡單就是股權激勵。私有公司做股權激勵對别人吸引力不大，但是公衆公司不一樣。股改大家都會參與進來，同時也增加公司的凝聚力。

融資對我們來講並不是最迫切需求的，我們是服務業公司，轉型之後就做連鎖化，到時候也需要一定的資金，所以第三個目的是融資。

觀點地産新媒體：中長期的發展規劃是什麼樣的？

孫旭東：首先肯定是盯着商業地産這一塊，這個領域經過這麼多年的野蠻生長以後進入理性時代。從運營角度評估商業地産，有兩個原來沒有重視的闆塊現在變得豐富多彩起來。

一是金融闆塊，商業地産跟金融的結合，有很多選擇和渠道來進行融資，解決建造和退出的問題。二是移動互聯網，要解決的是人的生活方式因為移動互聯網發生的變化。商業體光有物理的入口還不行，還要建立互聯網信息入口，把移動互聯網工具利用好。

我們後面的發展方向是在原有解決購物中心選址、定位、建築設計、招商、運營基礎上，再去探索新的業務，就是地産金融服務和互聯網。

用好互聯網工具不是要變成互聯網公司，而是利用好互聯網工具在這兩塊發展下去。

觀點地産新媒體：如何理解現在的體驗式商業概念？

孫旭東：不同的體驗，獨特性的體驗。體驗有很多内容，第一個體驗是便利性的體驗，購物中心與百貨的區别就在這里。購物中心能夠抗衡互聯網電子商務，就是因為便利性的體驗。這種便利性的體驗，決定了購物中心是有生命力的，沒這種體驗别人不會來。

第二個體驗是商家提供的商品和服務所帶來的獨特體驗，這也是購物中心帶來的體驗；第三個體驗是建築裝修帶來硬環境的氛圍，這種體驗也是購物中心現在越做越漂亮的趨勢。

前面這三種體驗逐步在同質化，現在大家在拼的是第四種體驗，叫顧客參與感的體驗，即購物中心能不能讓顧客參與進來。

移動互聯的發展趨勢就是提高顧客在購物中心里面的參與感，提供一種主人翁參與感的體驗。

觀點地産新媒體：像凱德購物中心的模式，比較注重投資回報，在體驗方面會不會比一般項目差一些？

孫旭東：這里的體驗性是指空間和建築所帶來的硬環境所營造出來的氛圍，本質上來講這種硬環境所創造出來的氛圍是為商業交易服務的。

購物中心的硬環境營造需要建造成本，需要裝修成本以及需要不斷更換的成本，這些成本一定是跟着商場里面交易的利潤而定。

觀點地産新媒體：今年蘇甯第一個商業REITs挂牌了，今後商業資産證券化的道路是不是很光明？

孫旭東：肯定是，資産證券化在中國是大勢所趨。國外已經有很好的模式就是REITs，在中國還可能延伸出很多其他東西，比如說現在的衆籌、P2P等。

只要把這個打開，還會涌現更多中國特色的模式出來。不是只有REITs一種方法，肯定會有其他方法，結合中國人的投資習慣創造其它的産品。

觀點地産新媒體：哥倫布相似的商業管理公司不在少數，優勢是什麼？

孫旭東：我們比較大的優勢是從業時間比較長，從自己開發第一個步行街到現在，從開發商轉型做服務商，跨越了幾個行業。當跟開發商進行交流的時候，往往就懂得開發商最需要的是什麼。

我們是第三方服務公司中明确提出堅持在社區型商業里面耕耘的一家公司，在這個領域里面很少，做街鎮型、鄰里型的公司更少。

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