景瑞虹口福地 溢價59%奪標後的上海土地戰

此次景瑞所競得地塊位于虹口區域，闆塊内今年土地供應極少，未來項目面市面對的競争者較少，而且也顯得較為稀缺。

觀點地産網 6月17日上午，上海土地市場迎來本月第三場土拍，在接連刷新地王的火爆之後，此次推出兩幅體量並不算大的地塊，由于質量較高，依然十分吸引眼球。

首先出讓的是一幅虹口區江灣鎮宅地，由于該區域久未有宅地出讓，吸引了包括海亮、旭輝、碧桂園等七家房企角逐。最終由景瑞以6.52億元競得，溢價59.02%。

而随後出讓的松江中山街道地塊，進入競價環節後，迅速由綠地集團與上海錦段投資咨詢有限公司以10.73億競得，小幅溢價0.28%。

上海土地日

據了解，虹口區江灣鎮A06-02号宅地進入競價環節後，包括華邦、景瑞、海亮、三湘、新城、碧桂園及旭輝等房企參與競拍。

競拍過程激烈而且迅速，幾番交手之後，景瑞以以6.52億元競得該宗宅地，溢價率為59.02%，樓闆價為31793元/平方米。

出讓文件顯示，該宗地為普通商品房用地，容積率2.3，出讓面積8916.4平方米，起始價4.1億元，測算樓闆價為19992元/平方米。

該宗土地位于中國上海虹口區江灣鎮，東至江楊家園，南至消防虹口支隊江楊中隊，西至規劃江楊南路沿街綠帶，北至規劃三門路。

規劃三門路已經由區房管局立項，目前正在進行前期設計、立項及規劃證照辦理等工作，預計2016年上半年開工建設，2016年下半年竣工。

随後出讓的松江區中山街道國際生态商務區12号地塊也順利進入競價環節，不過沒有激烈的拼搶，綠地集團與上海錦段投資咨詢有限公司以10.73億競得，小幅溢價0.28%，樓闆價7069元/平方米。

該地塊為商住用地，東至茸惠路，南至廣富林路，西至茸凱路，北至郭家溇街，容積率為2.0，總出讓面積為75687.3平方米，起始價格為10.7億元，測算起始樓闆價為7069元/平方米。

而且出讓文件規定，地塊商住比例為4：6，商業部分與住宅部分需同步建設，且兩部分劃分為兩個獨立區域規劃開發建設，住宅區域不得建造商業設施及商業配套。

德佑鏈家研究部總監陸騎麟認為，7069元/平方米的樓闆價屬于合理的範圍區間，不過該地塊商業部分出讓要求比較苛刻，明确要求需整體持有，90%的部分不得分割銷售，其余10%需持有五年，此外，加上項目周邊已有萬達廣場，對該地塊商業部分的沖擊力較大。

景瑞虹口福地

據市場人士介紹，江灣鎮A06-02号宅地位于上海北部中外環間，毗鄰近期土拍火爆的大甯闆塊。周邊已經有多家房企落子布局，是較為成熟的居住區。

“此次景瑞所競得地塊位于虹口區域，闆塊内今年土地供應極少，未來項目面市面對的競争者較少，而且也顯得較為稀缺。”

事實上，虹口區江灣鎮近十年無住宅用地地塊出讓，僅在2012年2014年成交過兩幅動遷安置房，在2013年和2014年出讓過2幅商辦類的地塊。

最近一次為2014年11月出讓的虹口區江灣鎮街道A03B-11号地塊，為上海虹口商業(集團)和上海金宏聯合拿下的商業用地，成交樓闆價僅有7680元/平方米，而該地塊東側也在2013年出讓過一副商辦用地，為虹口區江灣鎮街道A06-05号地塊，被上海新琪以1.35億元的底價競得。

不過陸騎麟指出，該地塊雖然為純宅地，但成交的樓闆價幾乎和周邊的二手房價格相當，並且考慮到地塊北部的彩虹灣居住社區是上海市區最大的保障性住宅基地，一定程度上會影響區域内的整體品質，總體來說，這塊地拿的並不便宜。

值得一提的是，上海虹口區正是景瑞創始人闫浩及其合伙人從海南轉戰上海後，掘得第一桶金的地方。

1993年，景瑞在上海虹口開發首個項目景瑞花園，據闫浩回憶，當年那個項目幾乎就沒有賺到錢。不過也正是這個項目，景瑞在虹口區打響了招牌，後來陸續開發景瑞公寓、虹口花苑、景瑞上海第五季等等項目，甚至還獲得“虹口王”的稱号。

此次再度在老地盤摘地，景瑞控股執行董事、常務副總裁楊鐵軍透露，該競得地塊，“公司或将該地塊作為‘匠心精工’之作，将闆塊内改善客戶作為主力客群，打造高品質的改善型産品。”

陸騎麟也指出，景瑞地産近幾年在滬上的拿地動作並不多，此前的土地儲備已經處于相對低位的狀态，加上虹口區内景瑞開發的項目衆多，在區域内已經形成了一定的品牌影響力，因此該地塊也符合景瑞現階段的需求。

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