談樓市調控與房價目標

房地産的發展是有周期性的，但是這些年由于某些過度的反應，造成了房地産市場的急起急落。

　　談到宏觀調控，我想我可能是最有資格談論政府政策和宏觀調控的人之一。因為我在29年之前就在國務院工作，切身參加了當時波瀾壯闊的農村承包制改革、市場經濟改革、股份制改革。

　　在市場經濟改革中，是由我最早所寫出的論文提出要堅持中國改革的市場取向，最早提出了中國要走向市場經濟。這個觀點雖然在當時受到了包括《人民日報》在内的一些主流媒體的批判，但是很快得到了改革開放總設計師鄧小平同志和全黨的肯定。

　　我們當時的這些貢獻，都記載在我的一本書上。我的導師厲以甯教授把我們三個同學的碩士論文都匯集在一本書上，包括我的“市場經濟”，李源潮同學的“發展大企業和集團”，李克強同學的“農村規劃改變城鄉二元結構”。

　　現在21年過去，我們師生四人當年的設想，全都變成了現實，變成了黨的政策，這些政策在指導着中國人民在進一步走向繁荣。在20年前，我離開了國家商檢總局局長、副局長的位置，到了中房集團擔任總經理，當時我們董事長是楊慎會長，副董事長是王岐山同志，他們都是中國房地産業的創始人。

　　而正是由于這樣的産業地位，在1996年是由我來擔任房改的課題組組長，經過兩年的設計，提出了房改方案，並且報國家，形成了後來1998年的房改。

　　在房改方案中，我們明确提出了要由政府來負責建立廉租住房體繫。而且我還向有關部門口頭建議，要設立國家住房局，專司其職，可惜這些建議，在很長時間就沒有被采納，才造成了保障房的現狀，和現在宏觀調控中的若幹問題。

　　第一方面，長期不建保障房有人失職。國務院1998年7月份的房改文件，明确提出了要建立多層次的住房供應體繫，包括保障房。但是十多年來，在是不是要建保障房，政府要不要履行自己建保障房的責任上面認識迷茫，前主管部門忘記了這些職責，多年忽視了保障房建設，造成了低收入群體的收入水平離商品房價格越來越遠，這本來是政府公共服務職能缺位，卻被誤導為對開發企業的不滿。

　　在那樣一個時期，主管部門不是想靠政府的行為去解決保障房，是幻想讓開發商來解決保障房，所謂小戶型政策、所謂降房價，就是試圖把責任推給市場經濟、市場機制。

　　這就造成了國務院雖然從2005年多次發文，但是一直沒有貫徹，最近溫總理講到了，說“政策不出中南海，我感到十分痛心。”那麼痛心的不光是溫總理，還有我們大家。所以在2007年，我就在類似這樣的大會上呼籲：這樣的建設部，到底是有它好還是沒它好？我主張把它撤銷的好。2008年初，國務院真的撤銷了原建設部，設立了住房和城鄉建設部。

　　在政府多年不建保障房時期，是誰建了呢？是中國的農民。農民建了大量的小産權房，作為産權類的保障房，賣給了城市居民，因為便宜，所以城市居民甯可變成危房也要買。

　　再一個就是用城中村為城市提供廉租房，中國農民建設了全世界最大的“廉價屋村”，為自己創造了财富收入，也為政府彌補了多年不建廉租房的不足。

　　中國農民對城市保障房建設作出了巨大的貢獻，盡管他們的行為被指責為違法，如果沒有這些農民的貢獻，我們今天保障房的問題就不知道要嚴重多少倍。

　　農民是否違法了？我認為其實是法律沒有及時修改。早在三年半以前，中央十七屆三中全會又提出了農民土地可以規範轉讓，包括建設用地，而且要求主管部門抓緊完善法律法規和相關配套政策。現在配套政策和法律法規不完善，就指責農民違法，我認為這是有失公允的。

　　第二個方面，談一談建立完善住房雙軌制，需立新制就需要大家下決心。國務院是在2007年再一次提出要建保障房，但是在之後的三年，盡管每年國家安排了幾十個億，但是地方資金一直不到位，所以一直難以落實。十二年未建保障房，這使得保障房成為本桶原理里的短闆，民怨、怨氣就順着短闆流出來了，正确的做法是把短闆接上。

　　在前年的12月份，中央經濟工作會議再次确認要建立兩個體繫：商品房體繫和符合國情的保障性住房體繫，溫總理特别講到了“有了決心，就會有辦法”，可見原先還是缺乏決心。但是保障房是需要時間的，香港和新加坡都是用了50年的時間才解決或基本解決保障性住房問題，而我們卻是十二年的曠課，所以需要下很大力量。

　　由中央把它作為民生大事來确保，由國務院提出具體的運作措施，特别是李克強副總理明确提出了要搭建好保障房建設的融資平台，努力吸收社會資金來參與保障房建設，因為只有資金這個長闆才能補保障房的短闆。

　　正是在這些号召之下，我去年首先在昆明以40億資金投資來建設保障房，首先進行的是保障房一級開發，現在匯力基金成為全國第一支，也是最大的保障房開發建設資金。昆明這種思路的開放，也為社會資金進入保障房領域提供了非常好的條件。今年我所組織的匯力基金還要進一步擴大規模，我們得到了包括國開行在内的很多大型金融機構的支持，而地方政府對保障房建設也非常地支持。正是這樣雙軌制的建立，使得房地産企業又出現了一批新的成員。

　　過去在福利房時期成立的中房城開都是福利房建設機構，那時候住房沒有商品化。在房改以後和90年代以來二十年里，一大批商業化企業進入商品房住宅領域，創造了輝煌。而現在保障房又重新提上日程，這樣就成立了很多新的機構，而我所創立的匯力基金，也正是這樣一個投資機構，它不是房地産開發企業，而是投資企業。

　　我們講了一級市場、二級市場，那麼三級市場、持有市場怎麼解決呢？我早在05年就要求引入REITs，07年就主張把REITs作為租賃性保障房突破口。國務院在08年的12月份發了文件，同意建立REITs的試點，可是這個試點建設得比較艱難。但是正是由于這樣的推動，使人民，特别是業内人士都知道什麼叫REITs，有了REITs不光可以解決保障房的持有資金的問題，解決若幹金融機構資産增值的問題，還可以解決多年低迷的股市如何獲得新活力的問題。

　　第三個方面，談一談住房限購“麻醉藥”，打到何時？我這是個問句，打到何時？

　　本來前一段時間的住房價格上漲，一方面是因為需求過旺，另一方面由于供給不足，特别是保障性住房供給不足加大了中低收入者的怨氣。解決措施首先是要增加供應量，但是因為保障房曠課了十二年，嚴重的惡化了社會心态，網民和媒體都在要求商品房降價，他們把這個目標就引導錯了，其實打壓商品房，它也是個短闆，它並不能接長保障房這個短闆，它所起到的不過就是轉移了目標，把人民的批評火議引向到了商品房，引向到了十二年沒有停止開發工作的開發商。

　　我早就把這個限購比喻為“打麻藥”，把病人麻醉了，醫生要快些做手術。但是你總打麻藥是不行的，各個城市，它的“病”也是不一樣的，為什麼像在蕪湖這樣的地方，還要給人家打麻藥呢？不能再麻醉下去了，再麻醉病人就要出毛病了。這種限購，行政色彩濃厚和市場配置資源的原則向背，這已經是被大家所公認的。

　　限購到今天，不斷的延續，已造成若幹問題，包括實體經濟蕭條、虛拟經濟膨脹，包括租金暴漲，租客遭殃，也包括地方政府賣不出地，造成地方财政困難，比開發商更為嚴重。現在我們看到的是鋼鐵、水泥、有色、物流和若幹産業都遇到了困難，原因何在？原因就是因為實體經濟，特别是最終消費，房地産沒有啟動，而更不要說股市了。

　　股市前不久有一個0.25效應，很快就回來了。股市像一條狗，狗是圍着主人轉的，主人走10步、狗能跑一百步，但是人們把狗跑出去就當股市漲了，把狗跑回來說股市落了。扔出一根骨頭0.25，那麼狗跑出去了，人們說牛市又來了，很快又恢復到了常态了。事實說明對于國民經濟有巨大拉動力的房地産市場萎縮，影響到了衆多的房地産産業。

　　因為房地産業，它其實說穿了它是一個國民經濟的組裝産業，是它把衆多的産品組裝起來做成一個東西，才能讓老百姓買走。我們的溫家寶總理講得很清楚，他在2008年曾經明确講到，房地産業是國民經濟重要支柱産業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家具用品等産業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級，改善民生具有重要作用。當然，這是在三年多前講的話。

　　現在人們卻把房地産業的拉動，說是房地産業“綁架”了國民經濟，是“綁架”還是推動？我認為房地産業是國民經濟的旺夫婆娘，正是因為有了這個旺夫婆娘，才有效地拉動了經濟，增長了十多年，幫了兩屆政府。現在人們老嫌棄這個婆娘，說她綁架經濟，要休妻另娶。

　　靠什麼來拉動經濟呢？靠高科技？這高科技是好東西，但是現在靠它拉動經濟還早。人們就像當年安徒生童年里講的那個騙子一樣，總是講要靠高科技，說高科技這玩意兒多好啊，這服裝多酷，結果皇上什麼都沒穿，滿朝文武都說，他穿了這個高科技的衣服真漂亮。

　　這里還想起了侯寶林的一個相聲，說賊去偷米，把這個包袱皮鋪在地上，但是主人摸黑把這個包袱皮拿走了，賊去抱米壇子，一倒，米倒地上了，然後抄這四個角，怎麼抄也抄不起來，賊就喊了，說這屋有賊啊，怎麼把我的包袱皮給偷走了。房地産就是這個包袱皮，如果沒有這個包袱皮，你這壇米是兜不起來的。

　　我們都關注着政府報告中的擴大消費需求，那麼政府報告中提出了十二項擴大消費需求的主張，其中有十項都是跟房地産緊密連接的，特别是包括了節能建材、節水、潔具，請問如果沒有房地産的發展，包括前面的家政物業等等，到底是誰來用這些産品呢？

　　本來中國有旺盛的内需，我們握一把好牌，為什麼打成這個樣子？為什麼把自己推到了困境？房地産的發展是有周期性的，但是這些年由于某些過度的反應，造成了房地産市場的急起急落。本來限購是一個短期話題，早在前年的10号文件，就明确提出了，是臨時性措施，是一定時期内，那怎麼會延續到現在？

　　我們應當做的是按照中央的要求，把短期調控政策和長期發展政策有機結合起來，促進經濟的平穩較快發展。房地産業七年一個周期，現在我們已經走到了第四個發展期的第七年，我相信明年房地産業将會迎來一個新的發展期。

　　最後談談泡沫之說，泡沫僞命題，需正認知。為什麼調控？因為有一個泡沫論。泡沫論幾乎被所有專家不斷重復，而且也影響了領導的決策。

　　到底是不是泡沫？有沒有泡沫呢？我認為對這個泡沫要科學的分析。什麼叫泡沫？就是彈得動、吹得破的叫泡沫。彈不動、吹不破，連大錘也砸不破，你說它是泡沫？而且這些專家們早在20年前就說房價是泡沫，1989年他們就說北京房價高達1600塊錢一平方米，大學生畢業一百年也買不起兩居室，但是現在23年過去了，這個大學生到底是在大街上逛了23年還是買到了房子，並且房價成倍的增值呢？

　　鑒别是不是泡沫，也要用上一個標準，就是實踐是檢驗真理的唯一標準。年年講泡沫，年年沒有破滅過，這些專家總是認為國外有泡沫，就說中國也是泡沫。其實中國的情況跟這些國家大不相同，我們中國的人均住房面積，房改以來從17平米提高到33平米，仍然還是太少，現有城市居民有着旺盛的購房需求，另外我們有不少是危房、舊房，大約占了一半，這些都在近年需要更新和改造。

　　第三個，就是城市化。城市化正在加速進行，我們的城市化水平僅是100年前的美國、50年前日本和40年前的韓國。

　　李克強副總理在博鰲講到，城鎮化是中國内需最大的潛力所在，我認為它将繼續推動中國房地産業發展20年。

　　第四個來源是中國人口的出生率；第五個方面來源是老百姓的旅遊、度假購房。正因為如此，我贊同溫家寶總理的意見，房地産對于我們13億人的大國，從長期來看是剛性的，因此保障房和商品房都不可偏廢。正是因為這樣的剛需，我們看到房價年年在漲，24年來沒有一年在下降。

　　這就涉及到我們的調控目標，調控的目標是什麼？房價目標是去年國務院年初提出的兩個“低于”，低于GDP，低于人均收入的增幅。我們去年是否做到了呢？去年、前年都做到了，都做到了兩個“低于”，那國務院的宏觀調控在房價上已經取得了明顯的成果，我們應該為它叫好才是，不應該繼續批評，說房價還沒有降到位。

　　溫總理在談房價的時候，他不光談到房價和居民收入水平相适應，而且還講到和投入與合理的利潤相匹配，而網民們所計算的“總理房價”，實際上是把國務院不可能完成的任務推給了國務院。

　　現在一些地方，特别是杭州出現的房鬧，到底是市場原因還是政策原因呢？網絡和央視2台幸災樂禍，說購房的時候你們就應該想到政府政策會變化。把這些事都怨在這些可憐的百姓頭上，說中國人缺乏“契約精神”。

　　其實，不是市場行為，是嚴厲的行政限購，是行政幹預，造成了供求關繫逆轉，在這個時候，還跟老百姓談市場原則？我們需要讓政府來包攬這個完不成的降低房價的任務嗎？不光本屆政府完不成，下一屆政府也完不成，不要給下一屆政府設一個邁不過去的門檻。

　　現在我認為在房價問題上要兼顧各方面人群的利益，沒房的人，希望房價下降，但衆多有房居民，盼望房價上升。我們現在有80%以上的家庭是有房的，包括沒房人在買房之後，他也不希望房價下降。

　　我們的房價目標，應該恢復到2003年國務院文件中明确的三個基本，就是總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，只有這樣才能夠滿足各方面收入階層的需要，而完善住房保障體繫，将可有效從結構上降低房價的增幅。

　　我們中國有着旺盛的内需，老總理朱镕基就講過，要把住房建設作為新的增長點和新消費熱點，它不光對國家是投資，對居民來說，它是消費。拉動内需里面特别重要的環節，最終消費就是包括住房、汽車、旅遊在内的幾項重要消費。

　　我希望我們能夠用理性的調控，來實現房地産的持續發展，帶動中國的持續快速發展。

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