莫尼塔-地産專題報告：房地産轉型中的新增長點

09年以後，商業地産投資重新進入上升周期，未來幾年伴随政策和保障房對住宅的影響，商業地産投資力度有可能繼續增強。商業地産是房地産轉型和突破的一個重要方向。

　　核心提示

　　在房地産調控政策趨于“常态化”和保障房大力建設的背景下，中國的房地産行業正在受到不斷的擠壓，在擠壓的過程中，新的突破和轉型勢在必行。商業地産是房地産轉型和突破的一個重要方向。由于我國在過去幾年住宅投資和銷售處于高位，相對的抑制了商業地産的發展，全國人均商業面積僅為0.81平米，與國際發達水平有着明顯差距。相對未來住宅受到的調控和保障房等因素的抑制，商業地産将更多的享受國内經濟穩定增長和居民收入快速上升所帶來的紅利。

　　報告摘要

　　我國人均商業面積0.81平米，相比發達水平還有很大差距：我國城鎮人均住房使用面積在2009年達到30平米，2010年城鎮人均商業面積為0.81平米(包括餐飲、零售、辦公等)。而人均商業(僅包括餐飲、零售)面積為0.60平米。相對的，日本東京、大阪和京都在2007年的人均商業(餐飲、零售)面積分别為1.48、1.59和1.74平米。說明我國人均商業面積與發達水平還有很大差距。

　　商業地産價格增速與自身需求相關，受政策環境影響較小：我們發現商業地産價格增速在長周期尺度内，與住宅價格增速變化的幅度和時點基本一致。但在短周期尺度内，兩者的變化波動一致性變弱。商業地産的價格可能更多的是與自身的供需相關，受政策環境的影響相對要小。

　　銷售增速已開始大幅超過住宅，投資增速重新進入上升周期：從投資增速角度來看，商業地産投資經歷了99-04年的上升周期，之後04-08年進入下降周期，這對應的正是當時住宅地産的強勢增長。09年以後，商業地産投資重新進入上升周期，未來幾年伴随政策和保障房對住宅的影響，商業地産投資力度有可能繼續增強。

　　商業地産将享受經濟穩定增長和收入快速上升所帶來的紅利：我們發現人均商業地産銷售面積和人均GDP有着很強的相關性，說明商業地産銷售其實是受到經濟活動的外在驅動。另一方面，商業地産的價格與人均可支配收入水平擁有很強的關聯性。這表明商業地産價格會受到潛在消費能力的支撐。而未來在國内經濟增長穩定，居民收入快速提升的背景下，商業地産将擁有穩定的增長空間。

　　莫尼塔-地産專題報告：房地産轉型中的新增長點

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