探讨宏觀調控與房地産業未來的發展

　　一、《供求論》：如何抑制房價過快上漲？

　　2004年以來的房價過快上漲已經引起社會各界的關注。最近六年來商品房價格漲幅僅為1.3-5.8%，但去年商品房平均價格上漲了14.4%，其中商品住宅平均銷售價格上漲15.2%，《政府工作報告》中把“重點抑制生産資料價格和房地産價格過快上漲”作為今年的工作要求。怎樣抑制房地産價格過快上漲？我認為在“抑制房屋需求”的同時，還要強調“增加房屋供給”。

　　1、房價上漲的主要原因是供不應求

　　分析房價過快上漲的原因，國土部聲明不是土地漲價因素造成的。确實房價上漲是各項綜合因素作用的結果。其中至少包括：①“成本推進房價”——拆遷費用增加，鋼材水泥大幅度漲價，使地價上漲只是房價上漲的因素之一；②標準提升房價——住房建設質量的提高、高科技成果的采用都會增加成本，據有些地方統計占房價的15%；③更重要的因素是“需求拉動房價”——經濟學認為決定價格最重要的是供求關繫。去年商品房竣工面積僅增長2.1%，而房屋銷售面積增長13.7%，銷售額增長30%，明顯是“供不應求”造成房價過快上漲。而去年土地開發面積是負增長11.4%，這将對今後房屋供給不足和房價持續上漲産生長期影響。為什麼出現供不應求？一是購買需求過旺，其中投資性購房群體在上海、杭州等部分城市比較活躍；二是房屋産出不足，在國家“嚴把土地、資金這兩個龍頭”中，有關部門采取了“過度調控”的措施，對房屋産出發生了抑制性影響，而對經濟适用房屋的供應，有的地方政府不太積極。商品房屋産出減少，而購買熱情沒有減退，造成價格上漲的必然的。

　　2、如何看待“投資性購房”？

　　現在社會輿論嚴厲批判“投資性購房”，說它是泡沫、是投機。那麼居民為什麼要投資性購房呢？是因為現在只有購房才可以讓家庭财産不貶值！去年全國物價指數上漲3.9%，居民一百元錢放在家里一年縮水3.9元；存在銀行一年縮水2.1元；買股票風險更大，很可能血本無歸！過去居民有“貨币幻覺”，存款縮水而沒有意識，敏感度低，可是現在金融意識大大增強。上海有個美發師傅，連續買賣七套房屋，現在已經有能力買上千萬元的房；北京有個足底按摩師傅，父子兩人攢了十六萬元，結果炒股票丢掉十二萬元，“兩個師傅”境遇的對比令人深思，近幾年股價下跌已使全國股民平均每戶損失1.3萬元，現在沒有人再指責它，媒體和輿論一致譴責的是投資性購房，憤慨居民用它作為投資手段使家庭财産保值增值！因此一涌而上批評房地産。我們看到美國在2001年至2002年股市大跌，使得投資人損失了7萬億美元，同一時期由于房屋升值使得美國平均每套房屋增值3.5萬美元，為此英國《經濟學人》雜志刊登文章稱《The Houses That Saved the World》(“房屋拯救了世界”)。在中國其實也正是房價上漲抵消了“股市黑洞”和“儲蓄負利率”給人民群衆帶來的損失，成為居民家庭财産的唯一“避風港”。“投資性購房”對于房地産企業有好處也有危險，這種購買力具有脆弱性，遇有外部環境變化随時會退出市場，把為它生産的産品變為“空置”。所以政府要提醒企業、要約束購買者行為，包括用利息率和稅收手段來調節；而企業要小心把握這種購買力，不要只看到它促進市場旺銷的一面，而忽略潛在風險。

　　3、“抑制需求”措施已見到明顯成效

　　現在為壓制房價過快上漲，有人把限制目標只瞄準需求，“壓縮需求”的重點是壓縮投資性購房，減少投機行為。銀行開始在抑制居民房屋購買力方面下工夫，辦法也簡單，即把前幾年對買房的政策鼓勵變為政策限制，主要辦法是“升息、加稅、減少抵押貸款”，把政策整個翻轉過來了。央行取消抵押貸款的優惠利率後，居民紛紛提前還清抵押貸款。現在是還的多，新增貸款少。

　　抑制居民房屋購買力的政策措施起效快，現在全國平均房價漲幅已經明顯回落，5月份全國房價漲幅已經回落到8.9%，還會有慣性回落。考慮到全國房價十七年來的平均漲幅是12%，再考慮到我國房價漲幅一直是高于物價上漲4-5個百分點，可以認為抑制房價增幅的目的已經達到。主要城市明顯出現居民持币待購的觀望，降低了即期需求，這是居民買漲不買落的心理在起作用。分析市場情況，“有效需求”還是有的，其實就是等等看。購房人在等企業——你能挺多久？企業在看購房人——你等到何時？有幾種看法：看漲派認為“等不久”，看跌派認為“挺不住”，如何預期今後走向？歷史上出現過幾次類似事件，1996年和2001年。“降價”之說攪動市場心理造成銷售減少，時間一般是半年時間左右，然後就是購買力反彈。這次因為力度大，或許淡靜期多于半年？三個季度？市場沒有傷及筋骨，半年到一年反彈是有可能的。

　　有人渲染發展住房抵押貸款對銀行有風險，實際上住房抵押貸款已經成為商業銀行最好的資産，不良率僅為0.12%，對銀行幾乎沒有任何風險。購車和購房按照中國大陸的說法都叫購置“固定資産”，可是現在人們發現，有将近1000億元購車貸款無法收回，有的村子全村買車不還錢，銀行來追債村里人開車就跑，這才讓人明白：原來裝上輪子的東西不應當再叫“固定資産”！對比住房抵押貸款的優良，正應了中國一句老話：“跑得了和尚跑不了廟”！這也是在中國二級抵押市場難于形成的原因：銀行不願意把這樣好的金融産品轉給别人，而要自己獨享。

　　4、要防止房價過快上漲就需要增加供給

　　在防止房價過快上漲上還有我們“增加供給派”的意見。因為從上個世紀九十年代中期以來，我國居民消費結構由吃、穿、用向住、行升級，使房地産、汽車成為帶動經濟增長的主導産業。七年來房屋銷售額平均每年增長31%，銷售面積平均每年增長26.5%。美國有一個詞匯叫“美國人的夢”，現在出現“中國人的夢”，購買住房和汽車成為居民的消費熱點。在這種“排浪式消費”面前，我認為一味壓抑需求很危險，要麼壓不下來，如果真的把住房需求壓抑住，受損失的就不僅是房地産業，而是整個國民經濟。

　　應對“供不應求”的長期有效辦法是增加房屋供給，特别是增加經濟适用房等低端房屋的供給，更可以拉底平均房價。現在經濟适用房投資是持續負增長，一季度是-13.8%，5月份是-16.7%，只占住宅投資的4.7%，确實是太少了，可見需要加大政策措施的力度。最近國務院“八條”和七部委“八條”采納了兩個方面的意見，不僅要适當抑制投資性購房，而且要求在房屋價格上漲過快的地方，适當增加土地供應，特别是增加低價位的商品房屋和經濟适用房供給，這是正确的調控政策。上海最近推出增加“兩個一千萬工程”，就是要在一年内增加供應兩千萬平方米低端房屋産品，其中“增加一千萬平方米重點工程配套房”的措施已經初步見效，這是以市場經濟手段抑制房屋價格過快上漲的有效辦法。香港1997年前樓價飛漲，特區政府也是采取增加供應量的辦法，特别是要增加低端房屋産品“每年八萬五千套”，用以壓底樓市增幅。

　　5、“抑制過快上漲”不是要“房價降下來”

　　應當明确的是，“抑制房地産價格過快上漲”與要求“房價降下來”是不一樣的，我們治理房價過快上漲的目標是什麼？是把“急升”變“急降”、變“緩降”、還是變“緩升”？我認為只有定位于“房價基本穩定”和“穩中有升”，定位于“降升幅而不是降房價”是正确的。從香港的經驗看，當年經濟調控的力度過大，造成悲劇性的後果。六年里香港樓市價格一跌再跌，到2003年8月跌掉70%，使所有家庭都遭受了損失，十多萬家庭成為“負資産”。怎麼辦？只有設法減少供應量和房屋存量。2003年我們與香港談要大批收購香港空置房屋，準備把内地購買力引入香港。香港政府向媒體披露了消息，當年九月以來所有香港報刊都對“中房收購兩萬套居屋，發展内地分時度假”做了報導，社會各界反應熱烈。所謂“中央救市”使市場信心大增，樓市交易量和價格從第三天起轉跌為升，到現在已經上漲了70%，“負資産家庭”大幅度減少。董建華先生說：“中房的因素在推動樓市復蘇上起到了重要作用”，我們的作為也受到中央的表揚。

　　香港的教訓殷鑒不遠，現在我國内地居民中擁有房屋的家庭已達82%，住房财産占居民家庭财産48%，房地産價格的穩定對于居民家庭财産的保值增值很為重要，真的“房價降下來”會使居民家庭财産貶值。要“始終代表中國最廣大人民的根本利益”，要“權為民所用，情為民所繫，利為民所謀”，就應當在房價問題上保護好人民群衆的利益，把握好“抑制房價過快上漲”的尺度，不要盼望房屋價格下跌。

　　6、增加房屋供給是中國經濟發展的要求

　　國家經濟調控的目的是為保持經濟的持續健康發展，而在中國經濟發展的若幹動力中，擴大内需是有特殊意義的。居民購買住房的消費是國内需求的重要方面。我們都知道“GDP=投資+消費+出口”這個常識，從近期看投資增長過快會導致經濟過熱，目前是着重抑制的；出口擴大有重重阻力，引發貿易戰，匯率不升國際上有壓力，匯率一升會影響出口；只有國内需求是穩健的發展動力。如果國家近期有匯率改革的考慮，繼續擴大内需就更為重要。

　　從長遠看，居民對住房日益增長的需求更是壓不住的，中國房地産業面臨的是不斷發展的大市場。我國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一、現有城鎮居民要求改善住房條件，有媒體稱“中國人換房子的頻率高于換洗衣機的頻率”，炒家是少數；第二、農民進城促進城市化發展，現在農民進城每年1,200萬人，兩年相當于一個加拿大；第三、城鎮舊住宅拆遷也帶來對新房需求；第四是中國每年1.2%的人口出生率，現在中國每年生一個澳大利亞、死一個保加利亞、淨增一個馬來西亞！以上因素合起來，是巨大的市場需求。居民住房需求的增長是拉動經濟持續發展的動力。這是“增加供給派”的經濟與社會基礎。現在增加房屋供給是第三次調控是否能成功的關鍵，調控得好不僅可以抑制房價過快上漲，還能保持房地産業對相關産業的帶動力。

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