上海7月樓市流火，虹口、靜安存量告急

王巍立 剛剛過去的7月，上海在連續40度的高溫天里度過了10天，讓幾乎所有人在朋友圈里吐槽“這條命是空調給的”！

每逢夏天，當魔都啟動燒烤模式的時候，一般樓市往往進入淡季，因為畢竟買房這件事情還是要頂着大太陽到樓盤現場一遍遍看房子的。大多數人這個時候甯願選擇孵空調。可2016年7月，這個規律遭遇颠覆，而且是在号稱史上最嚴新政“3.25”滬九條實施3個多月以後，單月成交量再度攀上了130萬平方米。

—— 看市要看量 ——

巍立經常被人問樓市的走勢或者溫度，其實判斷市場的冷熱，最直接的方式還就是看成交量，並不是看均價的起伏。因為均價收到成交權重的幹擾較大，而“量”則代表着市場動能，是我們判斷市場當前形勢和未來價格趨勢的最重要指標。

130萬平方住宅月成交，大家可能沒有感覺，那巍立告訴大家，在過去5年當中，正常的月度成交量在80萬平方，上個月比均量多出62%。

這樣的月成交量如果放到2011、2012、2014這樣的樓市小年里，那麼大多數房企的操盤手則要笑得合不攏嘴。

這樣的月成交量，在3.25新政實施後，再度出現，對于政府來說，實在不是什麼和諧的信号，如果在此能級再成交幾個月，庫存量再度告急，價格面臨暴漲風險，調控後招随時會出台。這樣的局面，可以參考2010年的上海市場調控。當時也是出政策，市場消化3個月，然後持續走高，之後則迎來了2011年初的房産稅和徹底限購，市場供求關系開始扭曲。所以地王頻出不可怕，就怕市場放天量。

主力成交8萬+

連續幾個周末，幾個高端改善項目開盤，都是人山人海，購房者在地王情緒的煽動下，在尋求避險資産的驅動下，把地産尚海郦景、華潤華發靜安府、瑞虹新城悅庭、招商中環華府等項目的房子幾乎一搶而空。後兩個項目都是當初的區域地王，在市場暴漲行情下，預測的所謂保本售價被輕松突破。這也給了每周在房産交易中心搶地的開發商，一管滿滿的雞血。

全市成交金額排行榜單中，前10名的樓盤里面，有5個項目即占到整體50%的單價上到80000元/平方米，對于購買一套改善型房源來講，1000萬級的公寓竟然已經是魔都的主力熱門成交戶型了。相信在一年前，這對上海人來說，簡直不可想象。

在一堆高富帥的項目中，跻身成交TOP10的居然還有來自嘉定新城闆塊的“花園里”項目，在嘉定徐行、嘉定新城土拍雙創新高後，該項目的成交單價接近35000元也不覺得貴了。上月花園里成交金額逾7.8億，成交套數211套，在嘉定區域乃至整個上海外環外排名第一，全市排名第五，甚至力壓知名樓盤大甯金茂府，後者成交金額排名全市第六。

地王發瘋，倒逼市中心成窪地

在一直被問到現在到底要不要買房的問題之外，巍立最會被砸到的問題就是現在上海哪里還有價格窪地？

每次被問到這個問題，巍立都很想反問，在當下泗泾要賣6萬、顧村要賣7萬、周浦要賣8萬、新江灣要賣11萬的預期下，哪里還有窪地可言？

目前市場的情況是，大量持币待購還有已經賣了房準備置換的人群，經過一段時間觀望之後，發現房價並沒有想象中出現下跌，反而反彈迹象明顯，同時又逢拍地必地王，大家也只有加入搶房人潮一條路。這個時候，感性思維還是戰勝了理性。何況，絕大部分購房者的信息獲取也是相當片面的。

再看決定市場關鍵的供需天平，在月度成交刷出130萬平方，而住宅庫存量又再度下滑到940萬平方，成交存銷比為7.2個月，房價還是面臨強大的上漲壓力。而市中心的虹口、靜安兩區，可售住宅已經下降到250套和378套，真的是沒有什麼房子可供大家挑選啊。

尤其是虹口區，多年缺乏新盤供應，目前有批量在售的新房也就只有瑞虹新城悅庭和建邦16區兩個項目，數得上標準的僧多粥少，售價上9萬也就不稀奇了。如果有人要去占據窪地的話，在巍立看來，外環外紛紛要上6萬之後，内環的虹口和靜安的9萬和8萬單價的房子，也可算上超高性價比了。對于有購買力的人群來說，住在市中心還是能節約大量時間，而時間，永遠是最寶貴的，甚至是無價的。

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