新政重構樓市 廈門保利禦宸天悅拟漲價1%

觀點網 一份漲價通知與一個分化的市場。

近日，市場傳出消息，保利發展與廈門安居安控聯合開發的五緣灣頂豪項目--禦宸天悅宣布，自9月20日起全線上調售價，剩余房源折扣統一收回1個百分點。按項目主力總價1500萬元-4000萬元計算，相當于每套房“漲價”15萬元-40萬元。

事實上，這並非孤例。828新政落地以來，成都已有20余個項目、合肥超20個樓盤以“收回優惠”形式變相漲價，幅度多在1%-3%；上海保利旗下三個新取證項目上調1%，杭州保利天奕9月1日新批次備案價上調約1000元/平方米。

而廈門，正是828新政後重點城市中首個在土拍中加入現房銷售條件的城市。預計9月24日出讓的湖里2026P13後埔地塊被“強硬”要求項目完成竣工驗收並辦理房屋首次登記後方可銷售。

由此看來，這輪“1%”漲價的背後，有着更深層的市場邏輯。

漲價底氣

分析項目前，先把廈門樓市的基本面擺上桌面。

國家統計局數據顯示，8月廈門新建商品住宅價格環比上漲0.1%，在70城中逆勢“翻紅”，而主要原因是島内高端項目集中備案帶來的結構性擡升。同期廈門二手住宅價格環比仍下跌0.6%、同比下跌4.8%。

成交量上，8月廈門一手住宅網簽953套、環比驟降39.7%，二手住宅網簽1842套、同比增長9.5%；截至8月末，全市在售一手住宅庫存約2.08萬套，靜态去化周期約21.9個月。

量價背離、島内島外分化，是廈門這波樓市的基本論調。

禦宸天悅的故事則始于2025年4月24日。當天，項目所在的五緣灣2025P09地塊共吸引保利、中海、建發、國貿&安居、廈門軌道5家競買人，歷經75輪競價，最終由保利發展以34.14億元競得，住宅樓面價達5.06萬元/平方米，溢價率12.34%。

五緣灣是廈門島内公認的頂豪闆塊，又由于地塊一線南向臨内灣，距離灣岸僅約30米，緊鄰五緣灣沙灘，可以做到樓棟南向看灣，且南向頭排灣地塊在五緣灣幾乎斷供多年，所以該地塊亦是當年島内競争最激烈的地塊之一。

項目占地約2.78萬平方米、總建面約7.11萬平方米，容積率2.56。2025年12月13日，保利安控禦宸天悅首次開盤，2026年4月10日二次加推，主力為188-440平方米全四房以上大平層，僅274套、8種戶型，均價8.5萬元-9.2萬元/平方米，部分高樓層、一線海景大平層單價可達10萬元/平方米以上。

憑借稀缺地段與純粹圈層，該項目上半年實現銷售額27.49億元，而據當地中介講述，項目上一周又賣了1.5個億，目前200平方米以上戶型已基本售罄，僅剩少量188、196平方米面積的房源，開發商幾乎沒有庫存壓力。

據廈門網上房地産顯示，截至2026年9月23日，項目274套房源中，待銷售的僅剩下14套，已認購未銷售的有71套，若記上已認購數據，整體去化95%。

事實上，廈門並不缺豪宅盤，濕地公園TOD璞瑞成交均價約6.5萬元/平方米、建發五緣鯉約6萬元/平方米，思明将軍祠的天樾雲頌約8.8萬元/平方米，包括後續五緣灣TOD的高層項目，高端改善項目可選範圍多，但唯獨“絕版”的是景觀資源。

禦宸天悅能漲價，除了地段稀缺、貨量稀少外，政策預期也是因素之一。828新政後，島内新地塊轉向現房銷售，開發資金占用周期拉長，未來新盤定價中樞大概率會擡升。

新政重構樓市

828新政的核心就是推進現房銷售。預售門檻從“投資達25%”大幅提升至“單體建築封頂”，房企要墊資到項目封頂甚至竣工才能賣房、拿到按揭回款。

據中信證券随後測算，現房銷售模式下項目内部收益率（IRR）将從傳統預售的15.8%降至3.6%--回款變慢、墊資變多，是每家房企都要重新算的賬。

而廈門落地動作最快。9月3日，廈門挂牌兩宗宅地，其中湖里區2026P13地塊明确實行現房銷售--須竣工驗收並辦理房屋首次登記後方可銷售，将于9月24日出讓，成為828新政後重點城市首宗“現售”試點地塊；翔安地塊則執行“封頂預售”。

新政後，不少區域的地塊也采用現房承諾制，例如8月28日成交的廣州南沙2026NJY-3地塊，該地塊由3個子地塊打包，開發商只要承諾其中一個子地塊做現房，剩下其他子地塊仍然可以走預售，和廈門2026P13整宗地塊強制全部現房的規則有明顯區别。

對保利發展而言，廈門是其海西區域的重倉城市。

從早年同安、翔安、海滄的剛需改善盤保利叁仟棟、保利和光嶼海、保利和光城悅等，到與國貿、中交聯手的五緣灣大盤保利國貿天琴，再到已售罄的保利天悅，保利在廈門的布局策略愈發清晰--向島内、向核心，而禦宸天悅項目就是這套戰略的延續。

回到禦宸天悅這次上調1%售價事件，市場普遍認為是三層邏輯疊加。

短期看，這是房企常規的營銷逼單手段。新政落地帶來觀望情緒，收回折扣比直接漲價更容易被市場接受，實際成交價和折扣前差距並不大。

中期看，供給預期發生變化，封頂預售、現房銷售新規落地，未來島内新盤入市節奏普遍延後一年左右，核心片區新房供給存在階段性斷檔的可能；長期則是成本擡升，項目墊資周期拉長，财務成本上漲，優質地段樓盤定價中樞被迫上移。

但市場也不能盲目樂觀。現房銷售本質是開發成本回歸真實水平，不等于房價普漲，房價最終還是由供需決定，現如今全國新房庫存體量也並不小，新政並不支撐大範圍漲價。

這一點在廈門同樣成立，據貝殼研究院數據，廈門商品住宅可售庫存約239萬平方米，上半年末湖里去化周期僅10個月，同安卻超過32個月，島内核心資産有韌性，島外遠郊仍将以價換量。

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