博鰲特寫 | 中城新産業劉愛明：産業集群正在重塑城市引力

觀點網 産業集聚效應正在改寫城市發展格局，當城鎮化紅利逐步放緩，中國房地産行業正在告别過去依靠城市擴張驅動的高速增長時代。

站在行業轉折關口，人口流動的底層邏輯已然發生改變，産業力量開始接過城鎮化的接力棒，成為重塑城市人口、樓市格局的關鍵變量。

從中海地産到萬科，從萬科再到協信CEO，劉愛明在住宅地産領域深耕二十余年後，于2015年轉身創業，選擇了産業園這條賽道。

八月，在海南舉辦的博鰲系列活動現場，中城新産業控股集團董事長劉愛明再次走進熟悉的博鰲直播間。

從一座城市的産業引力，到廠房的層高、空間格局，劉愛明剖析道，房地産與産業，這兩組曾經看似各行其道的命題，如今正深度交織、緊密綁定。

行業現實的矛盾同樣擺在眼前，産業升級催生出大量真實的産業空間需求，可不少産業園卻持續面臨高空置率的困境。

在劉愛明眼中，問題根源並非簡單招商不力，而是産業空間供給與真實市場需求嚴重錯配。只有跳出 “重建設、輕運營” 的固有思維，吃透産業鏈的實際訴求，打造适配産業發展的物理載體與配套服務，才是産業園破局的關鍵。

産業集群啟新局

出身地産行業，劉愛明開門見山地指出，過去中國房地産長達二十余年的高速增長，核心動力是城市化。農民工進城、城市版圖擴張，催生了洶涌的購房需求。時至今日，城市化率的提升空間，或許能再支撐八到十年的市場窗口。

這條路雖未走到盡頭，但引擎動力正在減弱。劉愛明認為：“未來人口的流動，會更多受到産業集群的影響。”

這意味着，未來研究一座城市的人口會不會增長、如何增長，最大的變量就是這座城市能不能把産業發展起來。

“産業在哪，人就往哪去。”劉愛明提及，這個趨勢的苗頭，其實已在樓市中顯現。

他基于自己的觀察舉例，如今在深圳、杭州，豪宅的買主很多是高科技行業的新貴。财富随産業聚集，人随财富流動，這是最樸素的市場邏輯。

再以合肥為例，這座城市得益于政府十幾年甚至二十年在産業上的長遠布局，如今到了厚積薄發的時刻。

“産業做大了，人口就要往這兒來，因為有就業機會。”就業帶來消費，消費帶動房地産，整條鏈條環環相扣。

基于此，劉愛明認為，未來房地産的需求，除了城市化剩余空間的自然釋放，人口繼續向城市群涌入外，還有産業本身創造的增量需求。

這一依據在于，産業有其天然的集聚效應，上下遊、供應鏈就近配套的要求，決定了強者恒強的格局。

劉愛明以電子制造業為例，約70%的産能集中在廣東，珠江兩岸是消費電子和智能硬件的沃土，華強北能快速“搓”出一部手機，大疆無人機從這片土壤中長出來，如今火熱的機器人同樣如此。

那些早年國家布局的産業帶，如今也正迎來新的生機。三線建設留下的沈陽沈飛、成都成飛、西安的飛機制造、武漢的測繪與船舶等，都在新一輪科技競賽中重煥活力。

他格外看好航空航天，“這一輪的競争潛力非常大”，除了商業航天，央企的航空航天工程對産業的帶動性也極為可觀，未來發射量可能以十倍的速度增長，随之而來的是大量就業機會和更深遠的經濟輻射。

中國産業的底氣，來自“制造業大國”的深厚根基。劉愛明強調，“現在我覺得我們就是最大最強，卡脖子的地方已經越來越少，翻過頭來我們還可以卡别人的脖子。”

他堅信，制造業作為中國最具競争優勢的闆塊，将持續支撐房地産最真實、最堅硬的需求。

不過，他同樣特别提醒：“産業急不得，沒有十來年的投入，不可能出來，一定要從改善土壤開始”。

破除招商僞命題

從城市的宏大叙事落到産業園的現實痛點，一邊是産業轉型升級釋放出對空間的大量真實需求，另一邊卻是大量産業園正承受着出租率下滑的壓力。

對于産業園的出租痛點，在劉愛明看來，這並非單純的市場周期問題，他認為，空置率居高不下的根本原因，在于大量産業園空間與産業實際需求嚴重錯配。

“我們最好的空間依然是五六十年代標準的標準廠房，但那種設計是為工業生産服務的，而我們現在蓋的很多房子，根本做不了工業生産。”

制造業講究效率，生産線平着走最順暢，一旦需要垂直運輸，效率就大打折扣。

劉愛明舉了個直觀的例子，華為需要單層一萬甚至兩萬平方米的連續空間來布置生産線，但這種供應在深圳幾乎找不到。

從空間設計來看，寫字樓只能辦公，研發樓可以做小型生産，廠房則既能研發也能辦公，還可以靈活改造成公寓、養老設施，唯獨寫字樓最難轉型。

他提及，很多城市以産業之名建了大量形似寫字樓的無效供給，而企業對大平層、高層高等“非標”空間的真實需求，卻無人回應。

“器”的問題需要解決，“術”的關鍵則在于運營。

劉愛明直言，招商本質上是個僞命題，“不談運營，就沒法談招商”。以商場作比，商場的本質不是招商，而是運營，運營得好，好商家自然進來，招商只是結果。

産業園同理，把做電腦的放在一起，把做鞋服的放在一起，研究他們的産業鏈，提供精準的服務，形成真正的集群效應，樓自然就滿了。

“運營本質上就是一種服務。”他提及，紐約曾是全美最大的紡織業基地，如今早已不生産衣服，卻依然是全球時尚設計之都。生産環節外遷後，設計、品牌、發布等高附加值環節向上生長，這就是産業集群與專業服務結合的典範。

招商是一個系統過程，空間設計要匹配、産業定位要清晰、圍繞定位做産業研究、提供相應服務，企業自然會來。

劉愛明強調：“制造業越往後發展，對空間的需求就越特别，越要先把産業研究透，而不是急于把樓建起來。”

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