城市更新：在約束中做定位，在危機中重建價值

觀點網訊：9月20日，2026城市更新大資管論壇在青島舉行，下午分會場二在風華築就上街里文旅研學中心舉行，主題為“城市更新的健康、可持續與産業内容引擎”。在演講環節，「自然與」品牌創始人兼CEO唐國棟以《松之嶼3·平江路：空間價值重塑案例》為題，解析了将蘇州平江歷史文化街區一處閑置幼兒園舊址改造為標杆民宿項目的路徑。

唐國棟介紹，項目位于江蘇省蘇州市姑蘇區平江歷史文化街區核心區，建築面積約1,394平方米，緊鄰世界文化遺産蘇州古典園林。改造初期，項目面臨四重挑戰：教室結構與住宿業态沖突，空間屬性與商業價值脫節；街巷狹窄無停車條件，制約散客市場；緊鄰居民區、夜間噪音管控嚴格，常規增值活動無法開展；門店入口緊鄰垃圾房，夏季異味影響入住體驗。

面對上述難題，他提出：“在約束條件下做定位，而不是在理想條件下做加法。”空間重構上，團隊對原幼兒園全面加固改造，打破教室格局，将30間客房圍繞中央蘇式庭院布局，實現“一房一景”，以“自然森系×在地文化×年輕活力”的理念，在800年平江路街巷肌理中植入一片“森林”。

定位上，項目鎖定親子家庭與寵物家庭出行場景。針對停車難題，外圍設置合作停車點並配置專屬接駁車，将劣勢轉化為差異化體驗；針對垃圾房異味，主動承擔環衛成本、聯系社區增加清運頻次；針對噪音限制，以“靜”制勝，開發蘇扇手作、蘇州評彈等沉浸式文化體驗，匹配親子客群寓教于樂的需求。

運營數據顯示，項目自2025年8月開業以來已完整運營一年，入住率穩定在80%至90%區間，旺季基本滿房，親子家庭占比超60%，獲攜程評分4.8分，長期位居大衆點評蘇州民宿熱門榜TOP1。唐國棟總結道，松之嶼3·平江路做到的“不是更好，而是不同”，項目完成了從負資産到正向現金流的轉變，並為平江路古街區貢獻了百萬級線上流量。

在随後的《危機是價值重建的起點》躬耕行動者對話環節，CitylinX設計聯城創始人賈蓉、社區商業創新實踐先鋒營發起人鄭萍聯席主持，高和資本執行合伙人蘇鑫、華潤資管華東分部設計負責人董雪峰、華發中城商都副總經理易非參與對話，圍繞“當原有模式失效，如何重新發現真正的問題”展開探讨。賈蓉由此前唐國棟的分享引出議題：單點更新往往面臨周邊更廉價、更大投入的惡性競争壓力。

對此，蘇鑫結合AI工具復盤了高和資本17年的發展歷程。他坦言，15年前做城市更新更多是自發的生存生意，即“資産精裝修”；随着行業演進，他看到片區更新與REITs兩大趨勢，認為片區更新能解決單點更新的競争困境、實現利益一致，上海濱江夢中心便是早期案例。在他看來，危機是常态，越成功面臨的挑戰越大，而AI作為客觀的鏡子，能幫助從業者厘清歷史脈絡與認知偏差。

易非則分享了武漢項目的破局之道。該項目位于江漢區，人均商業面積高達4.3平方米，遠超全球公認的商業飽和度1.2至1.4，競争極度内卷。團隊從研究品牌轉向研究人的消費行為，定位從家庭轉向18至24歲年輕群體，注重空間的内容密度與情緒價值。這一轉型不僅讓項目存活，更使其成為“孵化器”，孵化出武漢網紅餐飲“五件套”，並借助華潤體系走向全國。

董雪峰分享了杭州亞奧萬象天地的案例。該項目周邊人口少且開業延期，一度招商無解。他表示，團隊打破了傳統購物中心的底層邏輯，不再單純追求短期租金回報，而是轉向客戶導向與美譽度導向，通過環境改革打造“審美松弛感”與寵物友好街區，吸引日均5萬、周末高峰15萬的客流，客戶甚至願意支付半小時交通成本前來打卡。他總結，做非標商業是“先做交情再做交易”，核心在于創造人流導向的目的地。

最後，蘇鑫對華潤項目給予高度評價，認為其體現了極致的“産品主義”和對消費者理解的深度。他指出，在AI時代，效率提升、算法加速，但人心的底層邏輯不會被颠覆，無論片區更新還是非標商業，最終都要回歸對人性的把握和對品質的堅持，在波動中尋找确定的價值重建起點。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。