原拆原建自主更新趨勢與機制：自主更新關鍵在“自願”，改造後資産升值空間越大，居民參與意願越強

觀點網訊：9月20日下午，2026城市更新大資管論壇分會場一在青島1907光影俱樂部舉行，主題為“城市重塑、在地創生與自主更新”。

高和更新CEO王柯翔作為主持嘉賓，與中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹，廈門大學建築學院、經濟學院雙聘教授趙燕菁，北京首開集團城市更新事業部副總經理項南，湖北聯投保租房業務副總經理龐穎，上海鏈家新房總經理兼舊改業務線負責人徐向東共同展開《原拆原建自主更新趨勢與機制探索》為主題的圓桌對話。

秦虹在上午發布《城鎮老舊住房自主更新原拆原建的機制與實踐（2026白皮書）》並講解核心機制之後，在圓桌對話中進一步剖析，自主更新首要瓶頸是居民觀念轉型，以往居民等着政府征拆，如今從“拆遷致富”預期轉向居民自掏腰包改善居住，認知轉變難度巨大。

其次，小區業主組織協調治理成本極高，項目前期溝通籌備周期遠長于建設周期。

趙燕菁對此持同樣觀點，他認為，整個自主更新的關鍵，就在于“自願“。而一衆參與者中，最難的業務環節就是産權人。他表示，城市更新的價值在于可以把一個低價值資産變成高價值資産，這一價值落差越大，老百姓改造的動力便越大。

趙燕菁從居民、專業服務商、政府三方收益分配進行拆解，提到改造後資産升值空間越大，居民參與意願越強。

但政府應審慎使用普惠補貼，避免形成補貼依賴。政府要維護房價基本盤，保障更新後資産價值；可通過産品重構、用地騰挪等方式，放大老舊物業價值。

落到實操層面，項南提到，推進原拆原建過程中，居民更新意願高低是項目選擇推進的前提。她提及，當前居民每戶出資已從20‑40萬元攀升至50‑100萬元，出資壓力顯著增大。

以朝陽區項目為例，項南介紹，一般情況下政府的區屬國企或者政府主導項目都會走征收，首開現在做城市更新類的項目，基本上都是國有企業自主騰退。

所謂騰退的概念，是由企業主導，政府幫拆的方式來進行。首開項目探索企業自主騰退模式，逐步引導居民接受自出資更新。

由征收拆遷到自主騰退走通之後，首開也在探索從單棟改造走向片區統籌，盤活公共空間運營收益。

龐穎則以武漢項目指出，中部城市推進自主更新、原拆原建面臨結構性困境，難以僅依靠居民出資實現項目平衡。

她提到，項目作為商住混合用地，該項目有居民的投入，有辦公的收益，還有20年以上運營的收入，加上政府再補貼一部分，才維持了這個項目的平衡。當前已進入後地産時代，房産屬性由金融産品轉向消費産品，老舊住宅改造後的資産升值空間有限，居民難以形成改造收益預期。

面臨改造成本與資産升值空間不匹配的現實困境，龐穎認為，要立足片區體檢挖掘配套運營收益，依靠定制化産品設計匹配居民差異化需求。

市場化主體鏈家徐向東表示，純市場化模式下，不同年齡、訴求的業主訴求分化顯著，獨居老人、上班族各有現實顧慮，需要配套過渡安置等解決方案。他以鏈家依靠五恒系統、智能住宅等舉例，提出産品力升級能夠激發業主改造意願。

王柯翔最後總結道，機制和路徑都在探索當中，也希望能在白皮書里可以找到更多的答案。

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