趙燕菁：沒有發達的權益市場，不動産增長不可能轉型

觀點網訊：9月20日，主題為“構建大資管城市更新 打通多層次資本市場”的2026城市更新大資管論壇在青島舉行。廈門大學建築學院、經濟學院雙聘教授趙燕菁發表演講《不動産權益市場與公共債務》指出，房地産市場的本質是給公共産品定價的權益市場，一級土地市場是地方政府償還債務最主要的途徑。随着房地産大周期的結束，地方政府的資本循環被打斷，必須尋找替代增量土地的新的權益市場，這個市場就是“存量不動産權益市場”。

他強調，化解地方債的唯一出路就是對公共服務收費，然後在權益市場退出，用權益收益償還債務。在他看來，稅收的本質就是給一攬子公共産品定價，土地的價格就是免費基礎設施收費的貼現，任何公共服務都不是免費的。

針對存量資産的盤活，趙燕菁提出了“尋找低效利用存量資産—為低效資産尋找現金流—在資本市場出讓現金流”的基本路徑。

他給出的第一個方向是二級不動産市場，即通過從“老破小”低租金向新業态高租金的轉變實現資産增值，但資産價格必須通過整體交易才能暴露，目前仍面臨産權缺失、違反規劃、産權到期等障礙。

第二個方向是不動産REITs。趙燕菁介紹，當前REITs滲透率僅為0.02%至0.03%，對比380萬億至450萬億元的不動産總市值，潛力巨大。他以獨庫公路為例模拟稱，若産生35億元淨運營（NOI）收入，其合理估值區間大致落在437億元至777億元之間。

第三個方向是不動産的“股市”。利用RWA技術（Real World Assets-tokenization，即真實世界資産代币化），每一個不動産都可以被視作一個SPV公司，轉化為鏈上可交易的數字權證。他還引用香港銅鑼灣寫字樓RWA項目的成功案例稱，該技術能大幅降低投資門檻並提升流動性。

趙燕菁總結道，增量不動産的終結使中國龐大的不動産财富面臨流動性鎖死困境，而REITs和RWA正是解開這一死結的兩把鑰匙。哪怕中國不動産的證券化率僅提升1個百分點，也将釋放出3萬億至4萬億元級别的龐大流動性。恢復資産流動性是經濟循環的關鍵拼圖，沒有發達的權益市場，增長絕不可能轉型。

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