秦虹：城市更新正迎來時代轉向 聚焦老舊住房原拆原建

觀點網訊：9月20日，主題為“構建大資管城市更新 打通多層次資本市場”的2026城市更新大資管論壇在青島舉行。中國人民大學國發院城市更新研究中心主任、原中國住建部政策研究中心主任秦虹在會上發布《城鎮老舊住房自主更新原拆原建的機制與實踐（2026白皮書）》。

她指出，我國城鎮老舊住房更新正迎來時代轉向，核心機制從“土地所有權人主導”重構為“房屋所有權人為核心主體”。

她将更新歷程分為三個階段：1990-2020年政府主導的“大拆大建”房地産開發式更新，2020-2025年财政投入為主的維護式更新，以及2025年起的自主更新與原拆原建。不過，拆遷成本劇增、财政不可持續，舊模式難以為繼，自主更新将從點狀“危房解困”走向普遍的“品質改善”。

白皮書界定了“自”與“原”的内涵：所謂“自”，即自主決策、自出資金、自主管理；所謂“原”，即堅持原地塊、原用途、原戶數的“三原原則”，繞開土地出讓環節，不依賴房地産開發。該模式具備居民主體、原址重建、權屬閉環等五大特征，可帶來民生安全、财政減負（居民自籌承擔超八成成本）、片區盤活與治理現代化四重價值。

針對原拆原建面臨的意願統一、資金平衡、組織治理等六重瓶頸，秦虹認為，其根源在于高密度集合式産權模式下治理結構的制度性缺位。為此，她建議：建立法定化組織載體（如自主更新委員會），借鑒經驗建立梯度比例表決與異議退出機制，培育專業化全流程服務市場，並推動政府從“操盤手”轉向規則保障與兜底。

資金機制方面，白皮書提出“五位一體”資金平衡模型：以居民自籌為基礎，政策支持為托底，金融創新（如公積金提取、北京“房改貸”）為重點突破，适度增容（增容不增戶）為關鍵，片區統籌反哺為保障。

結合浙工新村、北京桦皮廠胡同、廣州集群街等典型案例，秦虹總結道，未來要讓所有權人成為更新的主角，實現三大轉變：更新邏輯從土地增值變現轉向品質與資産價值提升，治理結構從政府包辦轉向居民自治與政府保障結合，資金模式從财政輸血轉向自籌為主的可持續結構。

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