廣州保利海韻加推“雙樓王”背後的階段紅利

觀點網 進入“金九銀十”，廣州樓市的底色與往年大有不同。

今年4月30日，廣州出台房地産“穗八條”，涉及提高公積金貸款額度、“賣舊買新”補貼、國企收購二手房等措施。

政策落地後市場成交明顯回升，6月、7月全市一手住宅網簽量同比分别增長4%和9%，8月1日至26日網簽面積同比增幅擴大至18.6%；一二手住宅價格環比指數自3月以來連續上漲，前8個月廣州一手住宅成交增速在重點城市中僅次于上海。

在以上數據中，保利發展的貢獻功不可沒。據當地媒體報道，廣州2026年前八月樓盤銷售金額排名前三的，分别是保利玥玺灣、保利天曜以及保利海韻。

近日，位于海珠西的保利海韻開放實景示範區，並即将加推兩棟雙樓王，其中建面約117平方米的東南向園景四房将是重頭戲。

而在存量時代的當下，随着新增供應減少，保利海韻的加推就成為廣州樓市關注的焦點之一。

項目底色

保利海韻所在地塊，是2025年廣州土地市場的高關注宗地。

2025年12月5日，海珠區南泰路AH0124032地塊開拍，保利與越秀纏鬥76輪、歷時約3小時，最終由保利旗下廣州市邦傑置業有限公司以35億元競得，溢價率27.27%，樓面價約2.44萬元/平方米。

地塊為住宅兼容商業、中小學用地，出讓面積約4.22萬平方米，容積率3.4，另需配建約19.9萬平方米回遷商業物業，實際成本不低。

2026年4月，案名“保利海韻”揭曉。5月10日首期開盤，推出超300套房源，成交324套、去化率96%，認購金額約18.2億元，成交均價約5.97萬元/平方米--開盤約兩分半鐘即售罄，成為“穗八條”後廣州首個“日光盤”。開盤前認籌超700組、單日到訪破千。

截至9月19日，據陽光家緣網顯示，該項目已入市673套，整體去化八成。

圖片來源：陽光家緣網截圖

據售樓處介紹，購買群體以海珠老城居民改善需求為主，“他們有一定的儲蓄，就想換個好的居住環境，也有人是為子女結婚準備”。目前，海珠老城區住房樓齡普遍偏大，本地客改善需求積累，保利海韻能提供差異化供應且契合區域改善需求。

事實上，放眼行業，保利海韻的熱銷，有一定程度是建立在供應收縮的大背景之上。

廣州市住建局數據顯示，今年1-8月全市一手住宅新增批準預售264萬平方米，同期網簽面積約499萬平方米，供需差達235萬平方米；8月末全市一手住宅可售面積907萬平方米，去化周期降至14.8個月。

新房供應的減少，是土地端傳導的結果。據行業統計，截至9月中旬全市僅出讓17宗宅地，中心區僅11宗；與此同時，官方數據顯示，2026年廣州住宅用地計劃供應327公頃，較 2025年722公頃下降約55%。

對此，有網友評價，供應跟不上去化，庫存被快速消化，廣州核心區域的新房正從“挑花眼”變成“沒得選”。

“828”新政進一步放大了這一趨勢。新拍地的樓盤，以及已經拿地、但還沒辦建設工程規劃許可證的樓盤，優先做現房銷售；已經拿到建設工程規劃許可證的在建項目，鼓勵開發商改成現房賣。

有市場專業人士指出，現房銷售将推遲新增房源的可售時間，可能導致局部區域供應出現階段性空窗。

目前，珠江實業旗下珠江·天河都荟、珠江金融城頤德公館兩個項目，于8月28日後新取證樓棟改為“竣備再供樓”--辦妥竣工驗收備案後再開放銷售，市場普遍預期新盤供貨節奏也将整體後移。

在此結構性空缺機會下，廣州核心區域項目的新入市與加推，無疑是吃上了新一波的紅利。

大本營攻與守

保利海韻只是保利發展今年在廣州布局的一環而已。

截至目前，保利發展今年在廣州公開市場共新增三宗宅地，集中在6月、7月，三宗合計總地價26.33億元，多于2025年同期的1宗天河航天奇觀二期地塊；拿地總金額小幅上升，但拿地策略由 “單宗重倉核心地” 轉向多宗小體量地塊分散布局。

具體來看：6月15日，保利以13.49億元競得白雲區黃邊北路北側地塊，樓面價約2.69萬元/平方米；同月，以6.75億元競得花都一宗宅地、樓面價約7560元/平方米成交；7月24日，以6.09億元摘下荔灣區白鵝潭闆塊一宗地塊、樓面價約2.46萬元/平方米。

而保利發展今年的打法，确實讓市場打破了對其的固有印象。

過去市場印象里，保利發展在廣州主要重倉主城、出手就是幾十億大項目、押注核心區改善大盤；但2026年打法變成小額、分散、多闆塊撒網，追求單項目資金占用小、周轉快、确定性優先，花都天貴北路地塊就是最大的“意外”。

盡管花都地塊位于廣州遠郊，但項目素質也不差，北側一路之隔就是融創文旅城，容積率2.5，限高80米，宜居且占地僅3.57萬平方米，計容建面8.9萬平方米，小體量，對于保利而言，幾乎沒壓力。

從保利發展目前在售的項目來看，亦能看出其此前的“重資産”打法。

除了極致樣本保利玥玺灣項目外，保利發展在廣州主力在售的保利海韻、保利雲瑞，當時拿地總價分别為35億元、19.83億元，樓面價2.44萬元/平方米、3.77萬元/平方米；兩者當前在售均價約6萬元/平方米。

當然，還有舊改江景盤項目保利珠江天悅，位于荔灣白鵝潭，屬于長期大盤持續供貨，在售均價5.3萬元/平方米；以及聯合體操盤的琶洲保利天奕，均價8.2萬元/平方米，均是改善型項目。

依托這些改善型項目，保利發展仍保持全國頭名位置。觀點指數報告顯示，1-8月保利發展全口徑銷售金額約1650億元居行業第一，中海以約1640億元緊随其後。但值得注意的是，保利與中海的差距已明顯收窄。

整體來看，廣州市場的回暖也呈結構性特征，成交量回升、價格環比溫和上漲，但區域與項目分化明顯，多數項目去化仍依賴價格與産品力。

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