恒泰集團下滑的出租率挑戰

觀點網 恒泰是蘇州工業園區重要的投資開發主體之一。

近期，蘇州恒泰控股集團有限公司對外披露2026年中期業績，上半年錄得營業收入10.42億元，同比增長8.1%；毛利率為16.34%。

産業科技連線了解到，恒泰是中新合作蘇州工業園區直屬大型國有企業，資産總規模超480 億元，是蘇州工業園區租賃住房、商業地産、産業地産領域最大的載體持有者和運營商之一。

恒泰集團以商業地産、産業地産、租賃住房三大闆塊作為主業方向，構建“兩大市場競争類業務（商業地産、産業地産）、一項潛力性業務（租賃住房）、一項探索性業務（新興産業投資）”的“211”協同發展戰略格局。

下滑的出租率

分業務闆塊看，上半年恒泰出租業務錄得營業收入5.15億元，毛利率為14.65%；服務業務錄得營業收入3.28億元，毛利率為10.12%；房産銷售錄得營業收入0.09億元，毛利率為23.54%；站城一體化錄得營業收入1.2億元，毛利率為-2.58%。

上交所一份文件顯示，截至2025年末，恒泰集團持有各類物業資産可出租面積合計超277.34萬平方米，年均綜合出租率為74.26%，較上年末下滑約8.92個百分點，主要系當年新增新裕大廈、鑫湖酒店、常州生命科技港二期、星華産業園二期等項目投運，增加了可出租面積的同時，因新投運項目仍處于招商爬坡期，拉低了整體資産的綜合出租率。

具體來看，2025年，住宅類項目運營收入3.9億元，綜合出租率91.92%；商業類項目運營收入4.19億元，綜合出租率79.49%；工業園區類項目運營收入1.75億元，綜合出租率50.2%。

此外，2025年5月恒泰完成旗下菁英公寓項目租賃住房公募REITs産品上市，新增淞北四季項目于8月投運，年均出租率已超75%，但住宅類項目可出租面積和綜合出租率有所下滑。

2025年，新增商業、工業租賃資産為恒泰租賃業務拓展租金來源，疊加錦程之星公租房、瑞華四季公寓等住宅類項目保持租金價格穩中有升，令租賃業務收入同比增長11.04%，但受資産折舊增加等因素影響，毛利率水平有所回落。

因部分成本集中于年末結算，2026年1-3月，恒泰的租賃業務毛利率水平較高。

此外，受市場行情和外部需求變化影響，該公司商業、工業載體租賃表現分化趨勢加劇，星悅匯（含PDE區）等優質資産租金收入仍保持增長趨勢，但部分區位優勢較弱、運營時間較長的商業辦公樓和園區類項目出租率有所下滑，租金價格水平亦面臨較大的下行壓力。

房産銷售挑戰

房産銷售業務也是恒泰集團重要業務闆塊之一，主要經營實體包括子公司恒泰商置、公租房公司、恒泰科技和恒泰資管等，開發項目主要位于蘇州工業園區，業态包括公寓、商業地産、工業地産和保障房等。

由于房地産項目開發具有周期性，因而恒泰集團歷年房産銷售收入規模差異較大。據悉，2026上半年确認收入主要來自常州廠房項目、董浜一期項目、董浜二期項目、恒泰生活廣場項目等，銷售項目類型以公寓和廠房為主。

近年來，受房産銷售業務結算減少等因素影響，對恒泰的營業收入和利潤帶來一定挑戰。恒泰于中報提及，近兩年及一期，公司來自房産銷售的收入分别為27，927.36萬元、7567.52萬元和-61.02萬元，占營業收入的比重分别為12.00%、3.91%和-0.14%。

目前，恒泰已完工房地産項目包括恒泰第一工園常州生命科技港一期、恒泰第一工園常州生命科技港二期、濱江苑、董浜一期、董浜二期等；在建項目包括新裕大廈、恒泰創研島（總部基地E産業園）和時光青澄雅苑等。

恒泰表示，由于公司項目地塊主要處于蘇州工業園區且位置優越，因此目前銷售情況良好，但是不排除未來随着國家房地産行業政策、宏觀經濟等變化影響，待售房地産項目可能存在去化風險，影響資金回籠，從而對企業償債能力帶來不利影響。

産業科技連線了解到，恒泰集團的開發項目主要位于蘇州工業園區，涵蓋住宅、類住宅（公寓）、商業地産、工業地産等。

此前于2025年，恒泰房産銷售收入就同比大幅下滑僅0.76億元，主要系2024年恒泰第一工園常州生命科技港、董浜二期、恒泰生活廣場等項目集中交付确認收入，2025年以來僅部分存量完工廠房繼續去化貢獻銷售收入。2026年1-3月，董浜産業園項目因客戶違約退售1棟廠房，造成當期房産銷售收入為負。

資料顯示，截至2025年末，恒泰集團在建可售房産項目4個（含租售結合項目），計劃總投資48.15億元，投資進度約54%。

其中，該公司在建恒泰創研島（總部基地E産業園）占地面積6.25萬平方米，總建築面積約22.49萬平方米，規劃建設19棟獨棟辦公樓和1棟産業配套樓，該商業辦公項目規模較大，目前市場行情下存在一定去化壓力。

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