萬科漲停背後：房地産存量時代的第一張投票？

觀點網 9月18日午後，滬深港三地地産股同步放量拉升：萬科A、新城控股、世聯行、綠地控股收盤漲停，招商蛇口、保利發展漲超5%；港股融創中國收漲9.91%，萬科企業漲6.82%……

當天，住建部在國新辦“開局起步‘十五五’”發布會上，定調房地産進入存量時代；三天前，統計局公布的8月數據仍在尋底。

一邊是仍在下行的基本面，一邊是搶跑的資金。這場上漲，也許是市場對近期政策與數據的一次“集中定價”。

最直接催化劑來自住建部在國新辦發布會給出“兩個轉變”判斷——供求關系發生重大變化、進入存量時代，二手房交易占比從2020年的27%升至2025年的46%，今年前8個月達52%；“現房銷售是大勢所趨”“層高標準從2.8米提高到3米”等表述，讓市場看到了清晰的制度變革路線圖。

一個新房的行業和一個存量的行業，其生意邏輯、主體構成、盈利方式完全不同。

另一大催化劑是高盛中國房地産專家電話會内容的傳播，核心觀點包括：短期供需基本平衡；2027年3月起新房供給缺口或将出現，二手房供給可以部分對沖；長期看2030年房價、交易量有望真正企穩。

拉長時間來看，本輪上漲也是對近兩個月政策組合拳的滞後定價：8月18日國務院公布《住房公積金管理條例》修改決定（9月20日施行），提取情形從6項擴至9類；8月28日住建部、央行、金融監管總局、證監會一日内連發多項頂層設計政策，從銷售制度、信貸管理到資本市場融資全鏈條重構規則。

圖1：70城房價與1-8月全國房地産核心指標（數據來源：國家統計局）

值得注意的是，與股價相對照的是國家統計局9月15日公布的房地産市場數據。

價格端，8月一線城市新建商品住宅價格環比上漲0.1%（上海漲0.4%、深圳漲0.2%、廣州漲0.1%，北京降0.2%），延續今年2月以來的正增長；二三線城市環比降幅收窄，同比降幅也全線收窄。但70城整體新房價格環比仍跌0.2%，除上海（同比103.0）、杭州（102.2）外，多數城市房價仍低于一年前。

總量端，1-8月房地産開發投資同比下降19.9%，新建商品房銷售面積49880萬平方米、下降12.1%；銷售額47470億元、下降13.0%。

積極變化在于，統計局發言人付淩晖概括的“交易總量改善、價格降幅收窄、庫存繼續降低”，以及最關鍵的結構性信号：1-8月二手房交易網簽面積54923萬平方米、同比增長10.6%。

住建部在9月18日給出了同一個事實的另一個讀法：二手房占比過半，標志着房地産正式進入存量時代。

事實上，市場的預期是“核心城市率先企穩”的結構性修復，而非全面反轉。

圖2：近兩個月重要房地産政策與關鍵節點（資料來源：公開信息，觀點網整理）

不難看出，近兩個月政策的性質已從階段性松綁轉向長效制度設計。

中央層面，于7月31日國常會審議通過公積金條例修訂草案；8月18日修改決定公布，提取情形從6項擴至9類、新增裝修與物業費提取、放開靈活就業人員自願繳存，系1999年施行以來力度最大的一次修訂；8月28日，三部門發文完善商品住房銷售制度、推進現房銷售，央行等改革房地産信貸管理，證監會出台資本市場支持新政。

地方層面，8月7日北京将非京籍五環内購房社保年限降至1年、公積金最高可貸340萬元；9月以來海南、成都、西安、武漢等地繼續優化公積金、加碼購房補貼。

對于房地産行業和市場接下來會有如何變化，市場分析有四個方向。

其一，市場繼續“築底+分化”：一線新房價格已連續數月環比正增長，多數二三線城市仍需以價換量，全國性價格企穩将滞後于核心城市。

其二，政策效應将在“金九銀十”迎來第一輪檢驗：9月20日公積金新規落地、一線城市門檻降至低位，若9-10月銷售環比改善，行情将由“預期驅動”切換到“數據驗證”，反之可能回吐漲幅。

其三，現房銷售與信貸新政擡高經營門檻，資源加速向财務穩健的頭部房企集中，“剩者為王”主導個股分化——這是萬科等領漲，出險房企僅超跌反彈的結構性原因。

其四，投資與開工仍将探底，投資降幅收窄需要時間，城市更新與收購存量商品房是主要對沖。

也有分析認為，從股價企穩到房價企穩，再到企業盈利修復，中間隔着漫長的傳導鏈條。在70城房價同比全面翻紅、居民預期改善之前，把本輪上漲定義為“趨勢反轉”為時尚早。

還有一種描述是：政策已從托底轉向立制，行業在存量時代尋找新均衡，股價只是搶先一步，替未來投了票。

總的來說，9月18日真正的關鍵，是房地産第一次被明确定義為“存量行業”，並同步闡釋了三項制度、八份配套文件與一套新模式。

增量時代的行業劇本正在被寫進歷史，存量時代的新邏輯是人房地錢聯動、項目封閉運作、現房銷售、品質競争與現金流運營。萬科等企業漲停，也許只是存量時代這幕轉折的一個新注腳。

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