抵押貴港吾悅廣場 新城控股再發4億公司債

觀點網 新城控股一筆4億元公司債正在落地。

9月16日，新城控股集團股份有限公司公告，公司2026年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）将于9月21日向網下專業投資者進行利率詢價，並于當日在上海證券交易所網站公告最終票面利率。

本期債券分為兩個品種，其中品品種一發行規模3億元，票面利率詢價區間為6.00%-7.00%，品種二發行規模1億元，票面利率詢價區間為4.00%-5.00%。

募集說明書披露，在本期債券發行中，抵押人以合法持有的商業物業之所有權為本期債券品種一的到期兌付提供抵押擔保，被抵押的商業物業全部位于貴港吾悅廣場。

值的一提的是，這已是年内新城控股依托“吾悅廣場”這一經營性商業資産開展的又一筆資産類融資安排。

結合年内多種融資渠道來看，“吾悅廣場”這張底牌，正在成為新城控股開債市大門的“敲門磚”。

借新償舊

根據公告，本次債券發行規模不超過人民币4億元（含4億元），分為兩個品種。兩個品種每張面值均為100元，發行價格均為100元/張，期限均為2年期，均附第1年末發行人贖回選擇權、發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

其中，品種一發行規模合計不超過人民币3億元（含3億元），票面利率詢價區間為6.00%-7.00%；品種二發行規模合計不超過人民币1億元（含1億元），票面利率詢價區間為4.00%-5.00%。

根據發行文件，本期債券募集資金扣除發行費用後，拟用于置換發行人用于償還公司已發行的“23新城01”公司債券本金的自有資金。

據了解，“23新城01”為新城控股于2023年6月16日發行的一般公司債，債券規模同樣為4億元，票面利率4.50%，期限3年，已于今年6月完成本息兌付並摘牌，彼時同樣因置換舊有公司債而生。

中票方面，7月份新城控股成功發行2026年度第一期中期票據，規模7.5億元，期限5年，票面利率僅2.8%，認購倍數達2.45倍，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷擔保。該筆中期票據募集資金主要用于償還7月到期的“23新城控股MTN001”債務融資工具本金。

就是說，兩個月内，銀行間中期票據與一般公司債先後落地，置換的均是此前到期的存量債務。

此番以新債償舊債，正是房企融資渠道中常見的借新還舊滾動模式；回顧今年以來，成功發行債券的民營房企並非孤例。

如濱江集團今年3月發行6億元、2年期、票面利率2.75%的中期票據，4月又發行6億元、1年期、利率2.07%的短期融資券；新希望地産4月末發行6.8億元、5年期、票面利率2.75%的中期票據；重慶華宇集團3月發行9.9億元、3年期、票面利率3.75%的中期票據。

上述融資目的大多走的是借新償舊、拉長債務到期時間的路徑，僅小部分資金用于補充項目營運流動資金。

除了境内融資，對于境外債務，這一模式同樣适用。

今年3月份，新城控股公告稱，境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED （新城環球有限公司）完成在境外發行總額為3.55億美元的擔保優先票據。

相關債券已于2026年3月10日在新加坡證券交易所完成上市，票據年息11.8%，将于2029年到期，募集資金同樣用于償還公司一年内到期的境外中長期債務。

境外新債高息之下，發債企業邏輯仍是“借新還舊”。

融資“底氣”

值的一提的是，在此番4億元公司債發行過程中，新城控股補充公告稱，控股子公司貴港恒悅商業管理有限公司持有的貴港吾悅廣場投資性物業，将為本期債券品種一提供抵押擔保，抵押權人為本期債券受托管理人中信證券。

據悉，抵押資産評估價值合計6.03億元，約為品種一發行規模的2倍。這也是年内新城控股依托“吾悅廣場”這一經營性商業資産開展的又一筆資産類融資安排。

實際上，商業資産儲備一直是新城控股的融資“底氣”。

從規模來看，截止到2026年上半年末，新城控股在全國147個城市布局212座吾悅廣場，已開業吾悅廣場數量181座，開業面積1675.31萬平方米，出租率98.35%。

此前觀點新媒體觀察到，在地産下行期，新城主動戰略收縮，逐步降低住宅開發主業比重，将業務重心轉向商業運營與代建業務，商業運營在上半年的收入規模也首次超過開發業務，旗下吾悅廣場成為營收與毛利核心支柱。

上半年新城控股商業運營總收入71.12億元，同比增長2.42%；其中租金收入為66.36億元，同比增長2.43%。

據中期報告披露，2026上半年，新城控股新增以吾悅廣場為抵押物的經營性物業貸及配套融資合計約70億元。

該筆融資是上半年體量最大的新增融資，底層全部自持吾悅商業，屬于抵押類長期銀行貸款，用于補充資金、置換存量融資。

截至中報末，該公司獲銀行授信總額度644億元，已使用237億元。

依托吾悅廣場的租金現金流，新城控股得以突破融資通道。

今年6月30日，新城控股完成規模21.46億元的全國首單消費類機構間REITs國金資管吾悅廣場專項計劃擴募發行，新納入天津津南、南通如臯兩座吾悅廣場，擴募後産品總規模達32.1億元。

與此同時，該公司以常州天甯吾悅、南通啟東吾悅為底層資産的廣發新城吾悅商業REIT也正在申報進程中，該公募REIT已于3月份正式獲獲證監會及上交所受理，9月初獲證監會準予注冊，預計募集規模15.41億元。

此外，規模8.958億的第一期資産支持專項計劃(CMBS)也在回售期後全額存續。

不難看出，新城控股正把吾悅廣場這盤“重資産”經營成可供反復使用的融資籌碼，這一籌碼的復利也反饋到外部信用上。

據新城控股半年報，報告期内，標普将該公司評級展望由“負面”調升至“穩定”。

但與此同時需要關注的是，商業運營收入增速從2024年上半年的19.44%回落至2.42%，租金增長已進入平台期，商業資産的抵押空間也在收窄。

在上半年如期足額兌付完境内及境外公開市場債券合計36.43億元之後，該公司一年内到期的有息債務還有約96億元。

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