新政下超30%溢價重倉主城 鄭州民企正弘置業的資金與底牌

觀點網 9月15日，301輪競價，32.67%溢價，總價12.18億元，在鄭州828現房銷售新政落地後的首個土拍窗口期，河南本土民營房企正弘置業，擊退一衆參拍對手，拿下二七區糧二庫片區首宗入市住宅淨地。

這一結果出乎市場預判，畢竟此次與正弘置業正面交鋒是一家頭部央企，本來市場預期是中交與招商聯合體拿下該地塊，但沒想到在高位競價階段選擇了退出。

該地塊亦是正弘置業今年以來，投入資金最大、溢價最高、戰略權重最高的一宗。

放在地産行業範式切換的大背景下，這場土拍的意義早已超越一次簡單的土地成交。在預售門檻擡升、資金監管趨嚴的當下，一家未上市本土民企，為何願意付出近33%的高溢價拿下老城更新地塊？

糧二庫地塊，不只是一塊住宅用地，更是鄭州老城更新與地産預售制度改革交匯點上的壓力測試場。

開門棋子

糧二庫片區地處鄭州金水核心一環，片區整體規劃占地600余畝，總投資約50億元，由中交系主體負責一級土地整理拆遷。

本次出讓的76.61畝地塊，是整個片區第一宗推向市場的住宅淨地。

換言之，這宗地塊的開發、銷售、交付表現，将直接決定市場對糧二庫片區剩余待出讓土地的預期，是整個片區城市更新的開門項目。

據悉，該地塊容積率2.9，限高80米，計容建面約14.8萬平方米，成交樓面價8226元/平方米，緊鄰金水河、人民公園，屬于鄭州主城核心稀缺的老城地塊。

不過，亮眼的景觀資源背後，更要看到老城更新項目與生俱來的不确定性。

目前，片區現狀城市界面有待更新，内部路網、配套的打通需要漫長周期；教育配套存在短闆，整體改造落地節奏受拆遷、規劃、資金等多重因素制約。

由此也能看出，此次高溢價拿地，正弘置業押注的是未來數年整個糧二庫片區城市更新的兌現進度。這也是本土房企基于當地客群、老城改善的真實購買力下的市場判斷結果。

回看正弘置業近年來的拿地軌迹，這次糧二庫拿地，並不是一次沖動的單點搶地，而是一套清晰戰略的延續——收縮遠郊，全面聚焦改善賽道。

過去幾年，正弘置業主動減少鄭州外圍遠郊地塊布局，資源持續向核心改善型地塊傾斜。

據觀點新媒體不完全統計，截至目前，正弘置業今年以來共摘得4宗地塊，包括7月以3.13億元底價摘得的33.1畝高新區正弘序二期地塊；8月以1.99億元拿下高新區13号地；9月3日以1.64億元拿下的航空港區北港核心區42.8畝宅地，以及今天擲12.18億元拿下的二七區一環邊糧二庫19号地，累計投資金額超18億元。

事實上，本地民企拿地的判斷更多還是基于當地項目的去化情況。

目前，銷售正旺的是位于高新區的改善型項目正弘序，2025年6月首開認購率85%，單場開盤勁銷5.86億元，其中149平方米主力戶型去化率達93%。今年年初加推二批次，截至9月初，一期累計取證666套，網簽392套，整體網簽去化接近六成。

但並非所有改善盤都能復制正弘序的熱度。位于金水楊金闆塊的正弘璟雲築，定位低密改善小高層，闆塊城市界面、配套兌現偏弱，項目首批取證208套房源，截至9月僅網簽90套，整體去化節奏偏慢，去化阻力主要來源于140平方米以上大戶型。

這也是為什麼正弘置業要持續加碼主城區核心地塊的現實動因。

正弘置業的另一張王牌則來自自持商業資産提供的穩定租金現金流，這也是新政之下的拿地底氣。

預售規則重構

本次交易最核心的看點，不在于地段與溢價，而在于時間節點的強綁定。

該地塊是8月28日三部門現房銷售新政落地之後，鄭州新出讓的住宅用地，直接适用全新的土地開發銷售規則。

新政之下，新出讓土地商品住房項目優先現房銷售。“優先”二字為房企保留了緩沖空間，房企可以不選擇現房銷售，但如果申請預售，單體樓棟必須主體結構封頂之後，才能申領預售證，同時對預售資金實施全額監管。

兩種開發路徑，對應完全不同的資金模型，對正弘置業這家沒有上市平台的民營房企，是天差地别的考驗。

方案一，項目全部采用現房銷售。房企需要全額墊資，直至工程竣工驗收備案，完成現房銷售備案手續之後，才能對外銷售、實現回款。資金沉澱周期将拉長至2至3年，開發資金長時間占用，對自有資金規模提出極高要求。

正弘沒有A股或港股上市平台，無法通過增發股權快速補充資本金，僅依靠經營性現金流、銀行開發貸、資産證券化等工具融資，完全現房模式會顯著放大資金壓力。

方案二，封頂預售，也是市場普遍預判正弘大概率選擇的路徑。

對比過去行業通行規則，此前不少項目樓棟建設至低層即可申領預售證、提前回款；新政下，回款節點大幅延後，項目前期自有資金投入比例擡升。疊加預售資金全額監管，資金不能跨項目自由調撥，房企滾動開發的傳統杠杆被大幅削弱。

這也就觸及到了，上文所提到的正弘置業另一張底牌。

作為河南本土頭部民營房企，正弘置業尚未登陸資本市場，缺乏IPO股權融資渠道。它手里最重要的流動性底牌，是來自自持商業資産——規模22億元的正弘城CMBS，依托商場穩定租金現金流盤活資産。

換言之，正弘這次高溢價拿地，已經跳出傳統房企依靠住宅預售杠杆滾動拿地的舊範式，進一步依靠穩定商業經營性現金流托底住宅開發的路線。

現房銷售改革的底層邏輯，本質是行業從“預售杠杆驅動”轉向“現金流實力驅動”，淘汰現金流薄弱、依賴高周轉滾動的房企。

但同時，正弘置業的容錯空間遠小于擁有上市融資平台的房企。一旦項目去化不及預期，或者片區更新兌現滞後，現金流壓力會快速放大。

高溢價拍下的不是土地，是鄭州一環老城更新的預期；而預售新政之下，這筆投資的試錯成本，絕大部分要由開發商自有資金承擔。

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