新政後蘇州首個搖号盤 金茂姑蘇滿元半年去化近五成

觀點網 五個月快節奏落地，金茂姑蘇滿元“趕上”新政後的首個“搖号盤”。

9月13日，金茂·姑蘇滿元項目正式開盤。根據項目建設工程規劃批前公示，該項目全盤住宅規劃268套，此次首批取得預售房源172套。

據悉，該項目成為828樓市新政落地後蘇州首個觸發公證搖号的新房項目，公證搖号房源為116套，吸引近300組客戶參與搖号，最終項目首開合計成交128套，對應銷售額7.1億元。

作為中國金茂在蘇州首個“滿”系作品，在行業仍在修復的環境下，金茂姑蘇滿元用了半年時間，實現全盤去化近五成。

半年去化

從拿地到項目首開，中國金茂僅僅用了五個月。

3月29日，位于姑蘇區吳門橋街道南環路南、東吳北路東的蘇地2026-WG-Z01号地塊正式出讓，成為2026年蘇州首宗出讓宗地。

該地塊原地塊是南門沃爾瑪大型零售商業物業，作為老城低效商業存量，由政府收儲之後編制控規作為新宗地重新供應，項目占地總面積3.39萬平方米，用途為商住混合用地。

具體來看，地塊規劃分為A、B兩區。A區作為旅館用地，用地面積5137平方米，主要用于自持酒店，不可分割銷售；B區即住宅用地，用地面積2.88萬平方米，主要用地7層及以上全裝修住宅，容積率1.01-1.3，住宅部分要求全裝修交付。

在樓市整體仍處于修復周期，行業對該古城新地的态度較為謹慎，最終該地塊由中國金茂旗下全資平台蘇州勇茂置業底價6.51億元競得，成交樓面價9595元/平方米。

這也是繼姑蘇金茂府之後，中國金茂時隔14年再度獲取姑蘇區核心宅地。

将地塊收入囊中之後，中國金茂僅隔一天便公布該地塊規劃，案名同步出爐，命名為“金茂姑蘇滿元”，這也是其在蘇州布局的首個“滿”系作品。

根據規劃，該項目拟建12棟住宅、1棟酒店。其中住宅部分容積率為1.3，項目産品以疊墅為主，包括小部分洋房，具體規劃建設6棟4F疊加别墅、5棟8-11F洋房及1棟15F小高層。

半年不到，金茂姑蘇滿元正式落地。8月28日，該項目取得第一張預售證，批準預售建築面積2.35萬平方米，合計172套房源，其中包含精裝房源148套（洋房/小高層），毛坯疊墅24套。

備案均價4.07萬元/平方米；備案單價區間3.47–5.76萬元/平方米，備案總價424萬–1098萬。

至9月13日，金茂姑蘇滿元項目搖号開盤。銷售數據顯示，首開最終成交128套，銷售金額7.1億元。

據悉，作為828樓市新政落地後蘇州首個觸發公證搖号的新房項目，也是近三年蘇州首個實現公證搖号開盤的住宅項目。

半年時間，金茂姑蘇滿元項目去化接近一半。

新政之下

自2012年姑蘇金茂府落地蘇州之後，中國金茂先後在此打造府系、悅系住宅。

其中，獅山金茂府作為金茂在蘇州落地的第三座金茂府，也在今年6月集中交付。

此番新入市的姑蘇滿元，是中國金茂在蘇州的首個“滿”系作品，歸屬2024年發布的“金玉滿堂”産品矩陣。

該矩陣下設金茂府、璞系、滿系、棠系四條産品線，分别覆蓋不同改善客群。

據中國金茂中報披露，今年上半年，“金玉滿堂”産品線已轉化為各地市場的真金白銀，多個項目實現熱銷，天津金茂府、鄭州璞逸缦湖、合肥璞逸雲湖分别登頂所在城市銷售榜首位。

從這個角度來看，金茂姑蘇滿元的開盤或並非孤例，而是核心地段疊加産品線的受熱邏輯。

值的一提的是，金茂姑蘇滿元獲取預售證當日，恰逢全國樓市新政出台。

在現房銷售制度推進背景下，房企交付能力直接決定資金回籠效率。據摩根士丹利測算，現房模式下，房企資金占用周期将由預售制下約1年拉長至2.5-3年，資金成本顯著擡升。

也意味着，下一階段的行業競争，不僅在于産品與營銷，資金實力與交付能力同樣不可或缺。

此前觀點新媒體觀察到，2026年上半年，中國金茂經營性現金流淨流入105億元，而去年同期尚為淨流出；期末在手現金329億元。截至上半年末，該集團未動用銀行授信超700億元。

不難看出，成本與流動性優勢，同樣為金茂姑蘇滿元的快節奏落地的奠基石，作為新政之前的“存量”項目，金茂姑蘇滿元得以半年時間完成拿地到首開。

年初以底價拿下的這宗古城核心地塊，亦是“低溢價拿地、向土地成本要安全邊際”的投資邏輯。

2026年至今，中國金茂新增約15個項目，平均溢價率5.64%，其中11宗地塊為底價獲取。

若從地塊周邊供應來看，金茂姑蘇滿元是南門商圈近三年新增住宅供應。闆塊上一個新盤為2023年末入市的和月泊庭，由中建國際聯合蘇州軌交開發，備案均價5.21萬元/平方米。受容積率2.34、社區密度較高，以及住宅捆綁科研開發等硬性條件約束，該項目入市銷售周期偏長。

南門闆塊内宅地供應斷檔接近三年，此番金茂姑蘇滿元入市，恰能填補闆塊的供應空白，也即是說，稀缺性同樣為本次開盤熱度的重要支撐。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。